九宗地底价成交，郑州城改重回安全之路？

    饱受瞩目的一场城改土拍以最风平浪静的方式收尾， 

    没有搅局者、没有争抢、没有任何戏剧色彩，

    全部底价成交，

    经历了前期的交锋、对峙和各种暗流涌动的喧嚣， 

    参与竞拍的几家开发商终于拿到了定心丸，

    而围观者们不知道各自领到了怎样的内心戏。 

    但这两天圈内又开始流传“宝能即将入局”的消息，

    下一次呢，下一次再拍会怎样？

    如同达摩克利斯之剑， 

    在相关规则没有改变之前，

    一直就在那里，让谁的心惶惶。

一

    说起，今天竞拍的九宗地，位于哪儿，哪个村的城改或合村并城、哪个开发商前期参与了拆迁，相信经历了这么多，大家应该都不再陌生。

    虽然，出让前期在市场闹得轰轰烈烈，不过随着石榴集团退出此轮城改土地的竞拍，这几宗土地终于以起始价被“原主”竞得。

    112号地，碧源控股底价成交，成交价17748万元，单价346.776万元/亩，楼面价2890元/平方米，碧源月湖项目后续用地。

    113号地，碧源控股底价成交，成交价21878万元，单价448.779万元/亩，楼面价1923元/平方米，碧源月湖项目后续用地。

    114号地，正商底价成交，成交价34834万元。单价245.933万元/亩，楼面价1845元/平方米，正商兴汉花园项目用地。

    115号地，锦艺底价成交，成交价48426万元，单价458.319万元/亩，楼面价1964元/平方米，锦艺金水湾项目用地。

    116号地，升龙底价成交，成交价35942万元，单价487.547万元/亩，楼面价2089元/平方米，新项目御景上院项目用地；

    117号地，升龙底价成交，成交价8563万元，起始单价484.058万元/亩，楼面价2075元/平方米，新项目御景上院项目用地；

    118号地，万科天伦底价成交，成交价39270万元，单价406.606万元/亩，楼面价2033元/平方米，万科天伦紫台三期用地。

    119号地，伟业底价成交，成交价15293万元，单价442.122万元/亩，楼面价2652元/平方米，伟业龙湖上城用地。

    120号地，万锦地产底价成交，成交价24846万元，单价460.74万元/亩，楼面价2560元/平方米。

    恭喜，碧源、正商、锦艺、升龙、万科天伦、伟业、万锦，终于有惊无险的拿下了这几宗地。

    然而土地市场的紧张气氛并未散去，近日，上至郑州市国土局，下到涉及拿地的房企交谈中，大家对于土地问题的回复更加谨慎。

二

    如今，城改用地的土拍如同达摩克利斯之剑，在相关规则没有改变之前， 一直就在那里，让谁的心惶惶。

    而早在“k2的这场风波”中，郑州的业内都有这样的认知，未来土地市场的竞拍，即使没有k2的参与，也将会有“k3、k4”们的参与。

    果真，在此轮土拍的前一天，圈内再次传出比石榴集团来头更大的宝能集团也报名了郑州后续城改用地的竞买，不过具体竞拍哪天的地尚不清楚。在与业内交谈的过程中，中原楼市网也了解到，最近未见宝能来国土局，不过据其透漏宝能已办理过数字证书（所谓数字证书，就是开发企业只有提交办理过数字证书、获取数字钥匙，才能登陆国土局网站，参与土地网拍）。

    关于宝能，相比大家也不陌生，目前万科的第一大股东，前海人寿背后的“宝能系”从去年开始因万科股权之争频上头条，至今股权之争仍未明朗。

    如今，传出宝能将参与郑州城改。而追溯宝能与城改和郑州的关系可以发现，宝能创始人姚振华发家于旧城改造，深圳笋岗就是其发家之地、资本运作的大本营。

    而宝能与郑州的关系，是宝能在今年10月份和郑东新区管委会签订战略合作协议，计划在郑东新区投资超1000亿元在郑东新区开发建设区域总部、以及金融、医疗、物流、大数据、科技园等板块的多个高端项目。

    如今来看，拥有旧城改造经验的宝能，再加上郑州迅猛的发展势头，可以预见的是宝能在未来会继续加大对郑州的投入。

    而宝能的到来给郑州带来的是真正的推动还是野蛮“搅局”？我们将拭目以待。

三

    这一部分，我们想谈谈关于郑州土地市场的“熔断”。

    因石榴集团的退出，此轮土地的竞拍均以起始价成交，看来大家关注的熔断首拍只能等到下次的土拍。

    从以上土拍的地块情况来看，这批土地也以城改用地和合村并城改造用地为主，124-127、130-135、138号为城改用地，121-123号为合村并城改造用地。而128号地块也将成为“熔断”机制后出让的首宗非城改住宅用地。

    对于那些城改用地和合村并城用地来看，如果不出现“k3、k4”们的搅局，出现熔断的可能性很小。

    从128号地块的情况来看，该地块位于惠济区连霍以北土地，目前周边配套尚不完善，根据以往的土拍经验来看，引起竞价的可能性不大，再加上该宗地面积不到13亩，熔断的可能性似乎也不大。

    而当天是否会出现熔断，是否会有“搅局者”，我们将继续关注。

四

    附：即将挂牌出让的土地信息

    第三批5宗396.79亩

    这批土地142、143、146号为合村并城改造用地，139-140、147号为城改用地。其中，147号幼儿园用地为物华国际的配套资源。

    第四批8宗441.77亩

    这批土地中148、149号地块是中国建筑参与的高新区朱砦合村并城项目。部分安置房建设已于2015年年底全面开工，剩余安置房在上述两宗地块上配套开发建设。

    而155、156号地块是河南省地理信息导航产业园，金水科教园区产业加配套项目用地，属于省重点项目，2014年已经奠基。

    第五批3宗183.14亩

    这三宗地是2016年郑州最后一批出让的土地。从位置来看，它们都位于万科郑纺机地王附近，与当初的地王不同的是，这些都是城改用地，还有熔断价、竞地价最高限价的限制，按最大容积率、土地最高限价算下来，每平米4000多元的楼面价只是当初万科郑纺机地王楼面价的三分之一，不过好在万科胜在容积率低（容积率控制在3以内），还有万科的品牌。而这三宗地据业内透漏159、160号地块或为泉舜上城用地，161号地为物华国际安置房用地。

    第六批4宗152.56亩

    这批地市2017年的第一拍，全部为二七区侯寨乡郭家咀村、铁三官庙村的合村并城改造用地，属于鑫苑名城项目二期用地。

结语

    2016年，郑州总价地王、单价地王、楼面价地王、区域地王，各种各样的地王，据统计出现14个地王；

    2016年，仅这一年首次进入郑州的外来房企就有融创、招商、石榴集团、旭辉等房企；

    2016年，郑州自贸区获批、朝着国家中心城市的目标迈进。

    可以预见的是，未来的郑州会越来越好，郑州房地产市场的竞争也必将更加激烈。

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