调控路线图：9个月三度加码 流动性悄然收紧

    楼市调控从紧期还将至少延续6-9个月。此前过热城市的楼市交易量将进一步萎缩，房价下降的城市数量将进一步增多。

    11月28日晚间，上海、天津突然发布楼市调控政策，全面提高购房首付比例。该消息虽因深夜发布而令人意外，但考虑到近期多地收紧楼市调控的举措，又在意料之中。

    本轮调控的收紧从年初就已开始，国庆节前后曾有过一轮加码，部分城市在11月又陆续收紧政策，历时已9个多月。政策着力点，也从最初的严查“首付贷”，过渡到限购、限价，进而延伸到信贷政策层面。上海、天津此轮发布的政策，即被认为是后一轮调控的延续。11月29日亦有消息称，北京部分银行即将执行“认房又认贷”政策。

    这些新政的信号意义绝不简单。京、沪、深提高信贷门槛，或意味着信贷政策又一轮大范围收紧。

    更让市场紧张的，则是流动性收紧，以及资金成本的提高。尽管这种趋势是由于美元升值等多方因素造成，但其对市场的影响已然显现，且很有可能从根本上颠覆楼市升温所依赖的宽松货币环境。

    力度逐级加码

    上海对楼市的调控，从今年年初就已展开。

    今年4月，上海市开展房地产经纪专项整治工作，重点查处捏造散布涨价信息，炒作房价；隐瞒房地产查封、抵押等权利限制状况信息，诱骗消费者交易等行为。“首付贷”同样在清查之列。随后，6家中介机构和7家商业银行被认定违规，并遭到处罚。

    10月8日，上海市住建委、规划国土资源局联合下发调控楼市的“沪六条”，在土地供应、拿地资金监管、预售管理等六个方面予以监管。随后，上海还成立商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组，开展土地交易资金监管工作。

    最近的政策在11月28日发布，规定自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在上海已拥有1套住房的，或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

    在本轮市场周期内，这三项政策被认为代表了楼市调控的三个阶段。

    本轮房地产市场升温始于去年年末，到今年年初，上海、深圳等一线城市出现过热现象。3月，以这两个城市为首，清查“首付贷”等维护市场秩序的工作展开，北京也随后跟进。

    在这期间，南京、苏州、厦门等城市因出现房价上涨过快、“地王”频出的现象，也出手调控。主要措施体现在出台“限价令”，并略微提高信贷门槛等。

    第二轮调控政策集中在国庆长假前后，从9月末至10月初，全国20多个城市密集出台调控措施，政策内容集中在限购、限价、增加供应等方面。从部分城市开始清查拿地资金情况来看，资金层面的收紧已现端倪。

    第三轮调控集中在11月。本月中上旬，杭州、深圳、南京、武汉等城市都在此前的基础上进一步收紧了楼市政策，并将调控手段聚焦在了货币政策上。上海、天津的做法，也被认为基于同样的逻辑。

    近日有消息指，北京部分商业银行将执行“认房又认贷”的政策，并被多方证实。有媒体报道称，在此之前，北京部分银行已悄然提高了首付比例。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向21世纪经济报道表示，信贷政策的收紧对平抑房价、稳定市场预期起到的作用更加直接、更加有效。也说明楼市调控的力度正在逐步加码。

    他还认为，可以预见，未来一些未达到调控预期的城市加码调控将成大概率事件。

    流动性悄然收紧

    与房地产行业的专项调控政策相比，更让市场紧张的，是货币政策的从紧。

    11月29日，我国1年期利率互换（IRS）涨近8个基点报3.0875%，创2015年4月9日以来新高。

    银行间同业拆放利率也出现全面上行。29日，上海银行(26.530, -0.78, -2.86%)间同业拆放利率（Shibor）连续第14个交易日全线上涨。其中，隔夜shibor涨0.40个基点报2.3020%，9月30日以来首次突破2.30%；1个月Shibor涨1.19个基点，报2.8565%，连续14个交易日上涨；3个月Shibor涨0.59个基点报3.0172%，连涨29个交易日，创2010年12月底以来的最长连涨周期。

    公开市场操作方面，央行已经连续4日净回笼。央行29日进行1900亿逆回购，当日公开市场有2000亿逆回购到期。

    在中原地产首席分析师张大伟看来，这一系列动作说明，资金成本在提高，货币流动性在减弱。结合银监会11月4日要求对金融机构房地产相关业务进行检查，不难看出资金层面的收紧速度明显超出外界预期。

    根据中原地产的数据，今年10月，房地产企业的债券融资规模为684.88亿元，环比下跌四成。而截至28日，11月房企的债券融资规模仅为195.4亿元。随着销售的下滑，房地产企业的资金宽松局面将可能迅速恶化。

    对于货币市场的收紧，中金标准数据机构的分析指出，此轮调控并非管控房价过快上涨的短期之举，而是在经济新常态背景下，防范资产价格泡沫的中长期之策。

    该机构指出，由于经济下行压力较大，货币政策在实际操作中偏于宽松，释放了大量流动性。“资产荒”的驱动下，这些资金大量涌入了房地产市场，居民部门杠杆率大幅攀升，热点城市房价快速上涨，加剧了金融体系风险。一旦房价涨势被透支或金融体系爆发“黑天鹅”事件，房价掉头就可能造成类似美国次贷危机式的金融风险。

    多数受访者认为，这不仅意味着房地产调控政策力度将进一步从紧，调控周期也不会在短期结束。张大伟认为，楼市调控从紧期还将至少延续6-9个月。

    对于未来的市场走势，胡景晖认为，此前过热城市的楼市交易量将进一步萎缩，房价下降的城市数量将进一步增多。 

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