“两会”地产观：跟着一群老炮儿读“报告”

    两会期间，房子永远都是脱不开的热点话题。

    连续3年对“房价”二字“零提及”，今年终于听到李克强总理在报告中提及房价了。

    “加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。”这是给房价调控开出的具体“药方”。

    除了这些，李克强总理今年政府工作报告对于房地产的集中表述，一共 276 个字，

    除了这276个字，也有其他表述与房地产相关，无疑字字玑珠，

    买房，看大势，

    两会背后的那些房事儿，听听这些地产老炮儿咋聊。

    先看这 276 个字都是啥？

    因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。

    加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房，因地制宜提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。

    我们逐句分析一下：

    1.坚持住房居住属性首次写进了政府工作报告，怎么看居住属性？

    杭州滨江集团董事长戚金兴认为，中央去年10月份提出“房子是用来住的”，这既是符合中国人对房子的理解，也符合房地产相对平稳的发展要求。对于房地产行业而言，必须围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”的精神，构建环境好、品质好、服务好的物业，小到餐饮超市，大到健康医疗，实现居住人性化，小孩可以互动学习，老人可以活动锻炼，坚持房子要回归到居住的本质。

    全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森认为，房子贵不贵、房价涨没涨，并不是判断炒房与否的唯一标准，应该在政策引导、制度建设、保障供应、城市群协同发展等方面入手，从根本上抑制炒房冲动。

    2.政府工作报告还提到，加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，怎么看房地产调控与楼市的“供给侧改革”？

    全国政协委员、恒大集团董事会主席许家印对房地产调控提出两条建议：

    第一，建立长期限价机制，这条建议的核心需要关注几方面，包括必须科学合理的限价，因城施策的限价，而且建设标准要明确。根据修建用材、人工、物价等可对房价进行微调；

    第二，完善房地产开发企业资质的认证。“房地产也不是谁轻易都能做的，很多企业认为有钱就能开发房地产，但是却把市场搞乱了。”他说。

    3.今年政府工作报道再次提到加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，虽然今年没有把房地产税草案提请本届人大常委会审议的安排，但它在五年立法规划之中，怎么看房地产税？

    全国政协委员贾康认为，房地产税不能简单照搬美国的普遍征收，它在中国就是要调节高端（高收入）的。可以比较一个起征点的概念，起征点之前的部分免税。柔性切入，可接受之后，再慢慢推进。

    对于备受关注的房地产税，许家印则表示：“你说房地产税是不是能降房价？我认为降不了房价，只能说收点税。”

    全国政协委员、星河湾地产集团董事长黄文仔表示，房地产税是一个十分庞大、复杂的工程，牵涉到各个方面的利益，包括我们每一个人都牵涉到。所以什么时间做好，我看这几年难度都很大。“开征后对房地产业究竟影响怎么样，大家心里没数，对老百姓影响如何，我们也没底。房地产税牵动方方面面的神经，要谨慎也要推进，不能匆匆忙忙过于急躁地做，不然后遗症很大。”

    对于房地产税，全国人大代表、河南省工商联副主席、建业住宅集团（中国）有限公司董事长胡葆森则建议：“在推出房地产税的同时，能不能将土地出让金从现在持续多年来的一次性缴付，逐渐的变为分期缴付，这样能有效降低房产在建造过程中的成本，增进房企长期稳定的发展。”

    这276个字还涉及几个问题

    1.因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。

言外之意，三四线城市可以继续鼓励买房，去库存依然是主旋律，但我们依然提醒大家，除非你在小城市安家立业，除非小城市有新的利好，比如大的交通枢纽，比如北京的新机场，负责，投资者请远离！

    2.以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房，因地制宜提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。

    注意，最后一句是“住有所居”，不是“住者有其屋”’，政府有责任努力让低收入者有房子住，但不一定是拥有房子，继续发展公租房，经济适用房已经退出了中国的历史舞台，未来的房地产一定是租售并举的市场，政府正在加快这方面的立法工作，未来，政府会鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，支持保护个人出租住房。

    比如，胡葆森在两会上就建议，如果从投资者角度来讲，当下的出租型公寓成为了一个投资风口。他建议要控制增量，来盘活存量，希望国家能从信贷、税费等方面鼓励存量房产转为经营性公寓。

    另外，未来对于很多一二线城市来说，棚户区改造依然是政策红利区域，房企积极介入这部分业务有政策红利。

    有几个核心数据也与楼市息息相关

    1.2016 年有 1600 万人进城落户，今年实现进城落户 1300 万人以上。

    要知道，十三五期间我们进城落户的目标是 1 亿左右人。这就意味着 2018 年至 2020 年这三年，进城落户的缺口还有 7100 万人，压力很大，后劲很足。

    2.货币政策依然强调“保持稳健中性”和“维护流动性基本稳定”。2016 年广义货币 M2 增长 11.3%，低于 13％ 左右的预期目标；广义货币 M2 和社会融资规模余额预期增长均为 12% 左右。

政府印钱的节奏依然没有减缓！虽然目前信贷政策有所收紧，从政府工作报告内容看，2017年的信贷政策将以稳健为主。

    3.2016 年 CPI（居民消费价格指数）上涨 2%，今年的预期目标是涨幅 3% 左右。

    今年物价可能比去年涨得多一点，那么房价呢？

    4.2016 年 GDP 增长 6.7%，今年的预期目标是增长 6.5% 左右，在实际工作中争取更好结果。

    争取更好结果，怎样争取呢？都有很大的想象空间。

    特色小城镇写进政府工作报告

    在今年的政府工作报告中，新型城镇化是单独的一块儿。

    李克强在报告中指出，扎实推进新型城镇化。深化户籍制度改革，今年实现进城落户1300万人以上，加快居住证制度全覆盖。支持中小城市和特色小城镇发展，推动一批具备条件的县和特大镇有序设市，发挥城市群辐射带动作用。推进建筑业改革发展，提高设计水平和工程质量。统筹城市地上地下建设，再开工建设城市地下综合管廊2000公里以上，启动消除城区重点易涝区段三年行动，推进海绵城市建设，使城市既有“面子”、更有“里子”。

    这一部分内容也是字字珠玑。

    “支持中小城市和特色小城镇发展，推动一批具备条件的县和特大镇有序设市，发挥城市群辐射带动作用。”

    相比于“三四线城市去库存”来说，特色小镇自去年以来可算是火了一把，今年又写进了政府工作报告，发展特色小镇，可以有效的解决当前城市化过程中出现的各种弊端，与大城市相比，它的好处主要在于，有利于带动城乡一体化发展，特色小镇位于城乡结合部，建设特色小镇能够带动周边农村基础设施和公共服务的发展，吸纳农村劳动力就业，实现城乡产业融合，使城市文明迅速的扩展到农村，缩小城乡发展差距，实现城乡的协调发展。

    显然，新型城镇化走到今天，除了“人的城镇化”，特色小镇的基础设施也要“新”，建筑业也要“新”。

    可以说，小城镇也承载着大梦想，不过，也要防止盲目刮风，更不能浪费资源、破坏环境。

    结语

    因城施策，

    郑州未来又会怎样呢？

    前几日，郑州市住房保障和房地产管理局局长李德耀在会上透露：2017年郑州市计划完成商品房投放2100万平方米，完成商品房销售2000万平方米，全市商品住房库存去化周期回归到6-12个月的合理区间。“今年郑州市将坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，稳妥实施房地产宏观调控政策。”。

    这些话不难理解：2017年郑州楼市“稳”字当头。

    日前，国务院印发《“十三五”现代综合交通运输体系发展规划》，提出要重点打造北京—天津、上海、广州—深圳、成都—重庆国际性综合交通枢纽，建设郑州、武汉、西安等国际性综合交通枢纽。“国际性综合交通枢 纽”，放眼全国，也就只有十二席，

    可以预见，郑州楼市除了“稳”还有“劲”！

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