集中整治下的购房者：上海难和商住说再见

    2017年6月12日，政府重申坚决稳妥推进商办项目清理整顿工作，对曲解政策、拖延整改、对购房人要求退房等维权行为设置障碍的部分房企将依法严惩，坚决维护购房者切实利益。进一步强调了政府整治“类住宅”、维护百姓利益的决心。

    政策回顾：

    2016年12月26日：上海市房地产主管部门开始着手上海各区排查类住宅情况。

    2017年01月06日：上海暂停140余商业办公项目网签。

    2017年02月16日：上海闵行率先启动类住宅整顿，15项目开始整改，拆除隔墙、上下水管道和煤气管线;同时，层高4.5米的单元将不再允许建设插层，杜绝“LOFT”的出现。

    2017年04月21日：上海土地出让新规：封杀类住宅禁止散卖商铺写字楼。

    2017年05月17日：上海市政府发布类住宅整顿文件停止审批公寓式办公项目，上海市住建委发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》。

    2017年05月18日：沪公布违法商办项目典型案例处罚最高8000余万元。

    2017年5月17日下午，上海市住建委等六部门联合发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，对商办类项目进行进一步整顿，其中规定：

    对在售商业办公项目区分不同情况，分类清理整顿：对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。对销售中开发企业存在误导行为的，要支持购房人依法维护合法权益。整改符合规定的项目中有剩余未售房源的，可继续按商业办公房屋对外销售，同时鼓励房地产开发企业自持出租。

    对已交付入住的项目，从严管控，相关信息记入房屋交易登记信息系统。开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任;各区要加强安全管理，督促开发企业开展消防安全等检查，消除安全隐患。商业办公房屋不得在人口户籍、入学、 公用事业收费等方面参照住房执行。未按照规定整改存在插层等违法建筑的，在房屋登记时予以注记，限制交易。

    律师意见：商住已签约未交付的 网签合同可解除

    2015年8月，外来务工者小刘(化名)在嘉定买了一套商住，当时正值上海“类住宅”市场火爆异常，开发商也宣传房子有居住功能，原本2017年2月就能交付毛坯房，但到了交房日期，小刘并没有成功办理过户手续，而是卡里收到了开发商打来的一笔违约金。

    小刘夫妇买的房子正是政府集中整治的商办住宅，并不具备居住功能，属于已网签但未完成交付的情况，按照规定，小刘买的这套原本打算用来居住的房屋，必须按照商业办公房屋的功能进行整改，整改后由相关部门验收，不符商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易手续。一旦改成商业办公房屋，小刘购买的这套房子也就失去了意义，这些年努力安家上海的梦想也化为了泡影。因此要退房，一时之间也难以接受，而且这其中的损失由谁来赔偿?

    远闻律师事务所奚正辉律师表示：对于已经签订合同但未交付的购房者，可以向开发商提出解除购房合同的请求，并要求开发商给予一定的经济补偿。

    上海“类住宅”历史足迹：

    “类住宅”是指开发商为了规避风险，将依法批准的商业建设用地违规通过住宅化的设计和营销推广对外销售的产品，业内通常将其称为“商改住”。可以特指除了住宅、办公楼之外的有居住功能的边缘类产品，类型包括酒店式公寓、服务式公寓、公寓式办公楼、LOFT、SOHO公寓等。

    “类住宅”怎么区分：

    最简单也是最本质的方法就是看清不动产权登记证书上的产权年限。按照我国法律规定，只有70年使用期限的土地才是住宅用地，其他非70年限甚至连不动产权证书都不具备的都不是商品住宅，不能以住宅名义进行买卖。

    “类住宅”兴起缘由：

    首先，“类住宅”置业门槛比较低。统计显示，2014年以来70平方米住宅的套均总价已经持续高于酒店式公寓。2016年1-7月，两者价差达315万元，相当于一套刚需商品住宅的价格，而同期类住宅套均总价，占小户型住宅总价的60%。

其次，无限购限制。

    “类住宅”为何会受到打击：

    第一，商业办公用地用于建生活居住产品，本身就是违法行为。“类住宅”架空土地政策，模糊土地属性、扰乱市场价格。类住宅它利用国家鼓励商业用地改租赁住房政策，享受政策红利，以“机构化租赁”之名，行“类住宅开发销售”之实。通过20-30年的超长租赁实际变相达到出售类住宅使用去的目的，最终租赁总价基本与出售无异。

    第二，使用年限短。“类住宅”的土地使用年限通常只有40或50年。

    第三，擅自改结构危及建筑使用安全，上海要求带独立卫生间的办公单元每间不小于150平米，层高不大于4.5米。而类住宅则采用先通过验收，再隔成30-100平米小单间销售，擅自改变房屋结构以此获利。

    第四，以不限购不限贷、低总价小户型等条件诱惑购房者。且回避产权年限短、交易成本高、水电煤费用贵、楼间距采光不符合住宅标准等等不利因素。损害购房者利益，埋下社会矛盾隐患。

    三大影响让“类住宅”走向终结

    易居研究院智库中心研究总监严跃进：针对近期的一系列调控，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，针对“类住宅”的政策影响有三点，第一是类似物业的投资属性降低为零，既影响一手房的交易，也影响二手房的交易;第二是部分中介业务量会急剧下滑，部分房企也会面临业绩下滑的风险，这也是实现行业正规发展的考虑;第三是后续商业办公项目的设计等可能会比较严苛，基本上应该是比较谨慎设计、谨慎审批的模式。

    上海已和“类住宅”说再见

    同策咨询研究部总监张宏伟：从未来政策面发展趋势来看，本次类住宅整治并非短期政策，今后不再会有商业办公用地打擦边球做“类住宅”的做法，因此大家可以“放弃幻想”了。从未来几个月来看，如果“类住宅”整改完毕，届时我们也可以预期，市场不再有“类住宅”，市场只会有住宅、商业、办公，届时，过去是类住宅的项目整改完后会正式发放(商业办公的)预售许可证，达到这样的条件的项目才能正常销售。由此可见，大家就不要纠结“类住宅”了，“类住宅”已经和我们说再见了，还是老老实实想想商业和办公怎么做吧!

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