博鳌?21世纪房地产论坛 任志强领衔业内论战

博鳌?21世纪房地产论坛第17届年会于7月21日-24日在海南三亚隆重举行。论坛由南方财经全媒体集团旗下《21世纪经济报道》于2001年主办发起，全联房地产商会联合主办，是中国目前规格最高，影响最大的房地产专业论坛之一。本届年会主题为“强监管与去杠杆：地产结构性变革的窗口期”。万科、碧桂园、龙湖、金地、协信、新城控股、路劲基建、绿城、旭辉、蓝城、绿地等大咖房企齐聚，共商房地产行业健康发展。

论坛中众多专家都发表了自己的看法。

任志强：今年商品房销售额可能再创新高

由于航班延误，任志强今天上午在博鳌21世纪房地产论坛期间发表录音和书面演讲。他认为，从二季度公布的数据看，地价上涨的速度还在持续，这种上涨一定会影响到住房。

他表示，从住房和土地价格的对比，可以看到，全国的平均房价和土地价格指数之间的关系是非常近的。按照东部地区的现有地价，当前的房价水平基本上处于一个不挣钱或者低利润的状态，而中部、西部的房价低于全国土地平均价格。

任志强还表示，从土地供给的情况看，已经成为推动房价继续上涨的必要条件。

他表示，今年房价可能继续上涨，但防范风险是很重要的。目前情况看，今年全年商品房销售额有可能创出历史新高，哪怕只是1%的增长。但这种观点遭到钟伟等专家和部分企业家人士的反对。

任志强通过数据表示，由于调控政策的影响，今年房企银行贷款、债券和票据和其他融资都是在持续下降。6月份的数据虽然开发商的融资略有提高，但是仍是下降趋势。按照以往的融资情况，今、明、后3年房企大约有1万多亿到期债务。

他认为，除非房地产市场快速下行，或者经济发生大的波动，否则房地产政策不会做出调整。

钟伟隔空怼任志强：“地价推动房价上涨”观点是危险的

对于房企的现金流问题，钟伟认为，任志强说房企万亿负债会出现现金流问题也是危险的。虽然未来两三年房企面临万亿还贷高峰，但房企的现金流问题不太大，因为2016年是个好年景，房企的销售额大概为12万亿。

钟伟还怼道，任志强以前说“在有生之年看不到房价下跌”也是一个危险的观点，因为任志强会健康长寿，而中国房地产市场也会出现调整。

他甚至明确指出，当M2增幅低于10%时，2-3个季度后，也就是今年年底明年年初，我国房价会有一轮显著的下跌。

清华大学刘洪玉：我国住房基本需求总体上得到了满足

会上，清华大学房地产研究所所长、清华校友房地产协会执行会长刘洪玉指出，目前我国的住房套数和家庭户数的比例整体超越了1:1，基本的住房需求总体上得到了满足。

谈到住房投资，刘洪玉表示，在城镇化发展的过程，住房投资最高水平的阶段，它的投资规模应该是占GDP的7%—9%，这是国际上的发展规律。然而近几年该比例超过了10%，接近13%。

刘洪玉认为，未来住房相关的投资，可能社区再造住房的维护维修会变得越来越重要，比如住宅改造、抗震、加固等。这方面发达国家的更新改造维修类的支出已经和新建的支出比例关系非常接近。这是新的增长点。

住建部顾云昌：现在房价涨太快，是城市土地资源错配了

在“主题论坛（Ⅰ）——城市的生长与更新：请叫我运营商”上，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为房地产市场进入新常态，主要体现在一个升——效率升上去，一个降——速度降下来。同时房地产正处两大新风口，分别为城市更新、特色小镇。他认为，面临新常态，房地产市场的奋斗目标是：精神需求和品质需求，“精神需求是除了物质需求以外，我们最大的追求目标是幸福、快乐、健康。如果按照房地产概念的理解就是文健旅。”

顾云昌还提到目前存在的土地资源错配问题：

目前我国工业用地一般占城市建设用地的20%，其中还存在“工业用地配比过高，居住用地配比过低”的情况。一般情况，工业用地在建设用地中的比例在10%左右。放眼全球，比如纽约、东京，工业用地只占到整个城市建设用地的5%。

其次，数据显示，我国的人口密度较低，50个人口密度最高的省市中，人口密度最高的城市是郑州，每平方公里1.5万人，接下来是上海，为每平方公里3800人，广州5900人，北京1500人。然而，大家都充分体会到城市堵车带来的痛苦。北京的城区人口密度并不大，但是堵车叫首堵，“这个是不可理解的。”

再者，中国高楼密度较高，全球60%的高楼都在中国。

顾云昌表示，“这说明我们的结构不合理，现在房价涨得很快，因为这些地方没有土地供应了，大中城市的土地资源错配了，加上我们的管理有问题。”

关于近期热议的万达融创联姻，顾云昌指出，这背后都是金融。

龙湖袁春：房地产大周期的机会还在

在博鳌?21世纪房地产论坛第17届年会上，龙湖集团副总裁袁春分享的主题是《守正出新，穿越周期》。

袁春认为，虽然从龙湖上半年增长情况，年度目标完成率比较高，但在这个时点下，对于一家房企而言，规模不是特别重要，重要的是能不能穿越大周期。“中国房地产这么多年一直是在上升周期里，没有经历真正意义上的大周期。2008年，或者是2011年，或者是2014年，最后都被价格上涨所覆盖。所以真正意义上的，大周期并没有到来。很多企业还是享受到了红利。龙湖是因为一直坚持有质量的增长，资本市场还是比较认可。从我们的市值到上半年也是创了新高。”

袁春认为，中国房地产创造价值的方式是4个维度：时间、空间头寸和创新运营。“不同周期，不同阶段，可能每一个企业对这个的理解都不一样，2008年之前，在时间和空间，一个企业在合适的时间点，在一个合适的地方，拿到一块地，只要不是乱来，基本上不会有问题。当然，随着时间的变化，我印象中，龙湖成立到现在，应该没有碰过非标的东西，包括在境外的发债和国内的发债，是没有通过高端的。从现在来看，有一些评论说我们是不是在一些上涨的时候，会失去一些规模的机会，但是我们非常坚持。因为我们觉得作为长远的做百年企业，必须得考虑。因为毕竟中国房地产市场转型是没有经历过大周期的，而且你不知道这个大周期什么时候到来。所以龙湖一直比较坚持。所以在这点上，我们走到现在，今年会有一个增长，这个是非常自然的。”

袁春表示，下一个阶段，如果我们把时间和空间、头寸拿捏好的情况下，创新运营就非常的重要。大家都知道一二线城市，基本没有可以拿来销售的住宅的。那开发商就不做了吗？未来一定是靠运营去提高你公司的附加值和竞争力的。

对大周期来看，龙湖也有自己的看法。房价的涨幅是远超经济增速的。“中国的城镇化率目前是56%。所以，大周期的机会还在，但可能会出现分化。不同的城市，会出现不同的情况，因为它的发展程度不一样。特别是在一线城市，房价的涨幅，会放缓或者是下跌。租金收益率已经慢慢的上来，因为我们正好守好在一线城市，随着一线城市的房价上涨，租赁是一个大的方向。”另外，袁春认为，并购是一种常态。优秀的企业，必然在这个市场里面获得更大的蛋糕。龙湖地产坚持聚焦一、二线城市，这是因为基于企业对一、二线城市无论从人口GDP和它的经济增长来看。对于部分三线城市，龙湖会尝试。

万科副总裁王蕴：万科的产品价值观

7月23日上午，万科集团副总裁王蕴在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会期间发表演讲。作为万科产品的负责人、万科集团的技术派高管，王蕴首次向外界全面介绍了万科产品的核心理念和价值观，以及万科产品力的四大来源。

她表示，当下的房地产市场充满各种不确定性。作为开发商，如何在不确定性的市场中，得到客户和市场的肯定？

王蕴认为，对万科而言，回归事物的本原，以客户为中心，对客户好，对合作伙伴好，自然会赢得市场。为普通人盖好房子，不仅仅是万科的产品逻辑，也是万科的业务逻辑。具体来看，万科从四个方面实现自己的产品战略和目标。

首先是工业化。通过工业化管控质量，提升品质。万科做了大量的跟踪性、持续性研究和统计发现，在去年，客户对于房屋质量的诉求超过了房屋的价格诉求。前十大开发商所有客户在自媒体上对于房屋的抱怨关键词的检索，排名第一位的是房屋质量。渗漏和裂缝这两个占比最高。

为了在大规模交付时保持稳定的高品质，万科通过对房屋的主体部分和装修部分进行工业化，使整个房子的交付成为一个整体。其“两提一减”的策略，提高了质量和效率，减少对人工的依赖。

工业化使得万科的施工周期也远低于行业水平。以100米高的住宅为例，行业内的平均交付周期大概是700天左右，而万科通过5件套穿插施工可以缩短到581天，其中一些优秀项目甚至只需要373天，相当于行业所需时间的一半。

除工业化之外，绿色也是万科非常重要的产品目标。在节省能耗层面，万科强调的不仅是绿色设计，更重要的是绿色运营。比如商业的能耗远高于住宅，对于商业运营的能耗管控非常重要。万科每个商业开业前一个月，都会做交互评估，同时设备运营的调试，也是从开业前1个月持续到开业后的3个月。

以东莞地区为例，在此地区的项目运营能耗大概是147，而万科在此区的运营能耗可以做到60-70。此外，万科集团内有能源管理平台，可以实时监管每一个项目。

万科的产品力还离不开研发平台。王蕴表示，万科的研发平台不仅对合作方开放，也对客户和创客团队开放。研发平台的研究框架是基于建筑本体和建筑环境的内容，主要研发内容包括：应用技术类、顶层技术以及前瞻技术。

王蕴说，当前房地产业面临最大的瓶颈还是人的瓶颈，比如建造类，50岁以上的建造工人每年比例都在递增。去年已经是19.2%，今年一定在这个比例上继续增加；投资物业的服务类型中，人员占比、人工费用也是非常高的。

因此，万科通过和合作方共同开发的研发平台，以及设立创客大赛，在社会上寻找优势的顶层技术拥有者，针对万科的需求和行业的需求做智能化的设备和机器人设施，重点关注建造类机器人和服务类机器人。

万科产品的第四个层面战略是践行城市配套服务商战略。从城市功能的扩展上来看，从长租公寓到万科现在做的主流产品开发，到未来的养老，万科能提供的项目，除了住宅，也有酒店、物流、医疗等等。“所有一系列的业务，无论如何开展，依然要回归本原。”王蕴认为，坚持以客户为中心，为普通人盖好房子，这样才能真正实现与客户共同发展，与城市共同发展。

链家杨现领谈租赁：是中国房地产未来仅存的红利

在“主题论坛（Ⅰ）——城市的生长与更新：请叫我运营商”上，链家研究院院长杨现领认为，租赁是中国未来的房地产仅存的红利。

杨现领指出，目前衡量租赁市场发展是否有活力，主要有三大指标：一租赁人口的不断增加；二是租金收入比。当下中国的城市租金收入比大概不到30%，人们租得起，而像纽约、伦敦等城市租金收入比例已经超过了50%，这是“生无可恋”的状态。三是租金收入弹性，目前中国的比例低于1，是可以接受的合理的情况。

对于近期发布的发展租赁市场的政策，杨现领表示，中国的租赁市场真正存在的是前沿的一线城市，比如北京、上海、深圳，并不是每一个城市都有租赁的短缺和压力。“这一轮，我们一拥而上的话，带来的问题，就是租赁的库存。”

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