这个“金九”成色几何？从三个维度为你解析

    以往每到“金九银十”，总是楼市的火爆期。量价齐升是对当初楼市的写照。

    楼市进入新周期后， “金九银十”的营销节点虽越来越被淡化，但还是会被提及。

    如今，“金九”枪声已响，市场反应如何？

    “金九”的两个开盘周

    “金九”转眼过去了两个开盘周末，从数据上来看，延续8月行情，市场稳定向好。

    9月2日-3日开盘情况

    9月9日-10日开盘情况

    从这两次开盘我们可以看出：

    1、推盘节奏企稳，每周都有开盘，且推盘量可观。而除了开盘外，各大品牌发布会、认筹、样板间开放、营销中心开放、暖场活动不断，整体市场比较活跃。

    2、价格横盘，受限价政策影响，各大区域成交价格已经定调并趋于稳定。抛开主城区价格，周边几大板块中白沙12000元/㎡、绿博11000元/㎡、滨河国际新城17000元/㎡、管南13500-14000元/㎡、二七新区13000-14000元/㎡、高新区12500元/㎡、常西湖新区13700元/㎡、中原新区12500元/㎡、南龙湖9500元/㎡、港区10000元/㎡左右。

    3、自融创美盛象湖壹号打响“全款流”的第一枪后，验资、全款付已成常态，市场上新开盘项目或全款优先选房或全款有大幅度优惠。此外，目前市场上除公寓可首付分期外，部分住宅项目也开始有首付分期计划。

    目前的价格横盘、全款低开策略也反映了受调控影响，房企资金压力下，快速跑量成市场主流，反应迅速的房企将在这一轮竞争中抢占更多先机。而这其中，最典型的就是融创，对市场判断之准确、营销策略变化之迅速，可以说当下市场一定程度上造成了冲击，也为不少房企上了一堂生动的营销课。

    从三个维度看郑州“金九”

    做房地产的人都知道，以往很多楼盘会选在九月份、十月份开盘，这个时候恰好人们的消费心理比较松动，所以会构成一个相比于其他月份比较高的购买意向，这就是我们所说的"金九银十"现象。

    但对于已经变天的房地产来讲，短期的市场走势已经不能用过去的逻辑和经验去思考，我们需要用新的思维和视角构筑市场未来走势研判的新工具和模型。

    就目前郑州房地产市场而言，郑州房地产的“金九”成色我们可以从三个维度预测：

    1、短期政策维度主导市场温度，我国房地产市场本质上是政策市，市场周期受制于政策周期的影响。而仔细梳理过去的房地产调控周期，不难发现，在调控严厉的情况下，热点城市很少出现所谓的“金九银十”行情。而现在的郑州正处于严控阶段，未来至少在明年两会之前都不会放松调控。

    2、价格维度，调控虽然不会放松，但开发商营销策略已经发生改变。这些我们从近期的开盘就能看出。如果说六、七月份，开发商对于营销策略还有所迷茫，现在大多开发商已经形成共识“现金为王、快速跑量”。市场全款低开已成常态，限价之下开盘楼盘定价合理，购房窗口期，大批购房者选择入手。

    3、供需维度，根据克而瑞提供的数据显示，郑州去库存周期虽然在不断上升，但8月份周期3.6个月，依旧有很大的需求。

    总的来说，调控在一定程度上会影响“金九”成色，但已经进行过调整的市场在走量和需求的情况下，或许将呈现一个“价稳量升”的“金九”。

    大批项目杀入，能不能入手？

    说了这么多，我们应该认识到，市场已经无所谓“金三银四红五”或“金九银十”这些营销概念，对于房企来说，不必再为“金九银十”的短期思维所左右。只要及时认识清楚、判断准确房地产下半场的玩法和游戏规则，也许每个阶段都是卖房好时机；对于购房者来说，在政府稳定房价，强调房子居住性的调控阶段，正是买房窗口期。

    而接下来，郑州将有大批项目入市：

    老推新的有：融创美盛象湖壹号、永威森林花语、融创华夏观澜壹号、永威城、金科城二期、锦艺四季城、海马公园5期、裕华满园、恒大悦龙台等；

    纯新盘入市的有：康桥悦蓉园、万科美景世玠、丰乐奥体公馆、英协生生银河居、碧桂园天悦、华润紫云府等。

    部分即将开盘楼盘点评

    融创美盛象湖壹号

    该项目今年的第三次开盘，6月24日的开盘可以说打响了郑州楼市全款流的第一枪，目前全款付已成常态。而象湖壹号的开盘也基本把白沙区域高层价格定调，对于想要在白沙拥有一套房的购房者来说，正是上车好时机。

    永威森林花语

    永威本土房企的标杆，尤其是永威三宝：绿化、景观、物业，使得永威的品牌得到越来越多的认可。从产品规划来看不如绿博组团的永威上和郡。不过，叠墅，洋房产品对更多的品质改善或者终极置业的客户还是很有吸引力的。

    融创华夏观澜壹号

    融创中国在郑州打造的第三个项目，位于绿博不错的位置。项目含洋房、高层产品，开盘在即，目前处于认筹阶段。距离地铁8号线广惠街站很近，考虑改善的购房者，可以关注下。

    康桥悦蓉园

    2016年经开区的“三料地王”，也是康桥5+好房“观建侍体研”的升级之作，容积率小于2.5，定位是中高端的改善项目。产品设计亮点比如6层洋房一层二层赠送面积达200平，包括5.9米的地下空间；高层走的是成品交付路线。项目地理位置好，周围水系发达，环境较好，但配套有待完善，整体均好性较高。

    永威城

    永威管城区的千亩大盘，比较适合刚需、刚改客户。位于南三环，其区位交通因为临近中州大道和郑新公路，对于有车一族来说，还能算上便利。这个项目的性价比还是很高的，也是很多想在南边置业的刚需客户的首选。

    金科城二期

    项目地处高新区门户位置，在科学大道与瑞达路交汇处。高新区的优势在于学校林立，项目的优势也是学校（签约郑州中学附属小学玉兰街校区），除了自建商业还临近待建的高新万达。一期项目是毛坯交付，而二期则是精装交付，沿袭集团的精装体系。现处于任何认筹阶段，多为地缘客户，购房者多为刚需。价格还没有出来，但就其地段、学校来说，性价比较高，尤其精装交付，更让人期待。

    英协生生银河居

    项目地处郑东新区，临近熊耳河和东风渠双河环绕，生态环境很好。临近地铁5号线祭城站，也是地铁房。针对的是刚需、首改客户。

    熊耳河以西几乎没有住宅在售，整个东区除了北龙湖的豪宅窝，就是高铁板块和龙子湖周边有寥寥几个楼盘，新盘也就只有它，所以，价格几许，抱有期待。

    华润紫云府

    位置上位于经开老城区经开第七大街和经北二路交会处，周边配套相对成熟。此外，该项目也是2016年的经开区区域地王，楼面价11921元/㎡，现在官方释放价格区间18500元/平。据了解此次开盘的两栋楼都是毛坯交付，后续5栋楼精装交付，产品涉及80-135㎡。适合经开或东区工作的偏改善和刚需客户。

    碧桂园天悦

    碧桂园天字系布局经开区的天玺和天悦，分别位于航海路以北和以南，天悦相较于天玺地块大，占地80.3亩，容积率3.5，高低配，一贯以来的精装交付。产品涉及高层和洋房，尤其是洋房产品设计、装修都比较用心，对洋房匮乏的经开区而言，是市场的补充丰富，考虑改善的客户可以好好研究研究这个项目。本周六开盘，路线是低开高走，目前周边的毛坯卖到18500-22000元/平。

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