专家：限售使人们短期炒房获利的可能性降低

投资客短期炒房行为或将得到进一步抑制。9月22日、23日，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉、无锡9个省会城市（重庆为直辖市）相继出台楼市调控措施，其中6个城市采取了限售限购措施。

对此，业内专家在接受采访时表示，限售政策能一定程度影响到短期炒房行为，而一些房价上涨过快的三线城市也有望跟进，但专家强调，调控政策必须因地制宜，地方政府需仔细研究衡量当地是否需要出台限售、限购等短期调控措施，防止“一窝蜂”现象。

能让炒房客意识到短期获利的可能性不存在

全国房地产商会联盟主席顾云昌分析，连日出台房地产调控政策的多为二线省会城市，这些城市有一些共同的特点，即人口流入量大、房产库存低、房价上涨快。

顾云昌表示，有的城市出现房价上涨过快与投资炒房行为有一定关联，同时，房价的过快上涨让投资者们意识到很容易能在短期内获利，又可能进一步助推炒房行为。“在这种情况下推出限售政策是可以起到一定作用的，起码这是一种导向，让人们知道短期炒房获利的可能性已经不存在了。”

至于其他城市是否也会跟进限售的政策，顾云昌认为，一些房价上涨快、库存已经降到较低的三线城市也有可能会跟进类似政策，但那些调控已经相当严格的一线城市是否也会跟进加码调控则仍需观望。

选取何种调控政策需谨慎

限售、限购、限价等短期调控手段中，哪一种会对当地房地产市场供需关系和房价产生更大影响？

对此，专家们表示，不同政策针对不同城市的市场都会产生不一样的效果，这些效果可能是积极的、但也可能适得其反，因此地方政府在出台短期调控政策前必须对当时市场做谨慎的研究和分析，以寻找一种更适合当地房地产市场现状的调控手段。

在顾云昌看来，限售政策对于短期炒房现象严重的城市会更有用，当炒房行为得到控制之后，将进一步平衡供需关系，对房价过快上涨起到抑制效果。但若房价上涨与短期炒房行为关联不大的地区，则未必会有明显影响。

中国社科院城市与竞争力研究中心研究员邹琳华提出，在刚性需求较大的城市，如果限售政策影响到二手房市场的供应量，则有可能进一步加剧供小于求的局面，甚至起到进一步助推房价上涨的反面效果。他还分析，一线城市一方面刚性需求大，另一方面即便是投资炒房者对于较长期投资房地产能获得高回报的预期也更高，因此短期的限售可能起不了多大作用。

邹琳华认为，相比限售，限购的手段对于房价过快上涨的抑制效果可能会更大。

顾云昌则指出，在一些城市，限价的调控手段的运用需要谨慎。“在人口流入量大、购房需求旺盛的城市，政府限价行为可能会加剧人们对于未来房价大幅上涨的预期，认为趁着政府限价买到就是赚到，加剧投资炒房行为。”顾云昌分析。

调控应因地制宜，警惕“一窝蜂”现象

顾云昌和邹琳华都强调，地方政府在推出楼市调控政策时必须因地制宜，做足对当地市场的研究后再决定当下需不需要出台调控政策、需要出台哪一种调控政策。

“需要格外警惕出现‘一窝蜂’出台调控政策的现象。”邹琳华提醒，其他城市切莫因为已有多地出台限售政策而跟风推出，“盲目跟风的后果是政策可能很难维持，可能不久之后又要更改。”

邹琳华呼吁，相比短期内频繁出台各类调控政策，他更加期待政策可以规范化、制度化。“比如，一些大城市限购限售后的商品房，与新加坡式经济适用房在经济属性上并无本质差异。同样只能出售给特定资格人群，同样只能持有限定套数。至于需要持有一定年限才能上市的限售政策，则是直接借鉴了新加坡的经济适用房政策。”邹琳华举例，可以借鉴新加坡做法，使短期调控的限购、限售政策规范、制度化后，演变成经济适用房政策等长效机制。

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