同策张宏伟：最晚2018年春节后房企大幅降价

从“十九大”后市场反应来看，有5个现象或特征值得我们关注。

1、“十九大后”楼市调控松动的预期被打破。尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价，但是，到了“十九大后”，由于楼市定调“房住不炒”，楼市调控政策不松反而紧，甚至当前各省市出现交叉大检查，调控政策“十九大”后会松动的预期被打破，导致部分房企撑不住了，开始主动放弃“底线”，开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。

2、四季度“冲刺年终目标”时间将难现“翘尾”行情。按照往年经验来看，一般四季度尤其是年底是房企“冲刺年终目标”时间，这个时间的总销占比往往比较大，因此，房企也往往会在这个阶段加大推盘力度“冲刺年终目标”，一年的“翘尾”行情也是这个时候回出现。但是，“十九大”后，核心一二线城市销量并没有明显起色，在各地大严查的政策背景下，各地也很难再现“翘尾”行情。

3、房企2018年重置销售目标背后的压力。

同策研究院总监张宏伟认为，虽然今年大多数已经提早完成销售目标，并且部分房企还上调目标，今年已经销售压力并不大，对上市房企来讲，今年可以给资本市场一个完美的交代，但是，销售业绩自今年下半年以后已经开始显现压力，尤其是“十九大”后，核心一二线城市销量并没有明显起色，并且今年年底“翘尾”行情难现，如果这样的市场趋势延续到2018年，也就意味着2018年房企将面临“销售目标提高，但是市场环境更加恶化”的大环境，很显然，房企2018年重置销售目标背后的压力将越来越大。

我们可以预想，明年一季度因为楼市调控与春节等因素，楼市将继续延续当前低迷的市场行情，一年开局失利，意味着春节后房企必然会开足马力进行销售，否则二季度将销售量将难以起色，半年报业绩会面临较大的压力。

而从楼市调控政策来看，明年“两会”刚好是新一届政府的换届时间，楼市调控政策也不可能出现松动，春节后房企必然会开足马力进行销售能否有成效也值得怀疑，因此，对于房企来讲，明年春节后最有效最快的方法就是启动“大幅降价”促进销量的快速提升。

4、房企资金兑付压力明年一季度集中体现。从房企资金兑付压力来看，2018年房企面临的压力将真正体现（2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期2年，因此，2018年资金到期集中兑付压力加大）。预计明年年初，处于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，更多的房企会放弃自己的价格“底线”，寻求“降价”，甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。笔者预计，2018年春节后，通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多。

5、并购谈判暗潮汹涌，市场深度调整即将来临。当前房地产市场并购谈判暗潮汹涌，有的企业为了剥离不良资产，有的企业因为资金兑付压力加大，有的企业是为了调整市场布局。同时，值得关注的是，在资本市场环境大幅收紧，销售渠道回笼资金遭遇政策而瓶颈的下半年尤其是四季度，市场透露出的房企资金兑付压力越来越大，这也就意味着随着时间推移，2018年势必成为楼市深度调整的阶段。

总之，从接下来楼市调控政策趋势来看，调控政策仍然是从严执行的，当市场预期还没有得到实质性逆转的时候，政策面不可能出现松动。当前，“十九大”后新一轮调控政策开始出台，同时，从“执行层面”楼市将迎来新一轮的“整顿风暴”！！这是验证了这一判断。笔者预计，2018年“两会”新一届政府之后的3-6个月（也就是2018年三季度），全国核心一二线城市楼市的调控政策难以出现“风向标”意义松动。

另外，由于房企2018年销售目标重置，资金兑付压力也将在明年开始越来越大，同策研究院总监张宏伟认为，当前四季度到明年三季度年仍然是楼市的调整期，并且至今年年底到明年上半年，楼市极有可能进入深度调整期，笔者预计，最快接下来这两个月，最晚2018年春节后个案楼盘主动“大幅降价”开始，楼市普遍性的小幅降价将开启，同时，部分房企资金兑付压力越来越大，甚至个别房企比如个别闽系房企，极有可能出现资金断裂的风险，出现被其他房企收购股权的现象。

明白了上述这些规律，笔者还是劝房企们一句话，今年接下来的几个月还要踏踏实实做市场，不要总想着投机那点事，今年剩余的两个月甚至明年三季度前还是要放弃幻想，踏踏实实做好业绩，做好回款，这才是最重要的。在这个过程中，不要给市场制造问题，给政府制造麻烦，给舆论制造麻烦，只有做到这样，自己今年明年才会有机会踏踏实实做市场，才会在市场调整期有收获。

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