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21世纪评:深圳集体住房租赁改革,影响深远

[摘要]如你所知,深圳大量外来人口,是租住在城中村的。具体有多少人,没有准确数据,有人说占一半,有人说是三分之一。而城中村,其实就是农民房。 农民房,按道理是集体建设用地上的房子。但深圳的特殊性在于,它曾一股脑地将辖区内的土地都转为国有了。土地是国...

如你所知,深圳大量外来人口,是租住在城中村的。具体有多少人,没有准确数据,有人说占一半,有人说是三分之一。而城中村,其实就是农民房。


农民房,按道理是集体建设用地上的房子。但深圳的特殊性在于,它曾一股脑地将辖区内的土地都转为国有了。土地是国有的,城中村的房子却仍是农民房。在城中村拥有住房的农民,有句话叫做“金不换”,他们的房子大多租给了外来人口。


我写过多篇文章,中央发展和培育住房租赁市场,是国家战略。几大国有银行和多家知名地产商涌入,是一种战略性的布局。到现在,还有很多企业和机构没明白过来呢。有些是目光不及,有些是实力不逮,这且不说。


话说,8月28日国土部、住建部发布了13个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房的通知,深圳不在名单里,上面说了,理论上它没有集体建设用地了。但当天下午,深圳也发布了几个文件——《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(征求意见稿,后以市政府办公厅名义下发)、《深圳市住房租赁试点工作方案》。工作布置比一些试点城市还要细致。


深圳市的文件,除了2017年底筹建3-5家国有住房租赁企业、“十三五”期间(2016-2020年)、建成人才住房和保障性住房40万套、国有住房租赁企业收储不低于10万套房源,我印象最深的还是,它提出,通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套农民房。


100万套!


要知道,同是“十三五”期间,北京市的目标是,新建租赁住房50万套(供地1300公顷),其中大部分将通过集体建设用地安排。根据北京市规划国土委、住建委最近发出的通知,其中,有1000公顷是集体建设用地,建设约40万套租赁住房。


深圳市国有租赁企业收储10万套,农民房收储100万套,加起来是110万套。比北京市新建50万套租赁住房,高出一倍还要多。差在哪儿?就是收储农民房。


收储农民房,不都是政府来做,事实上,更多是社会资本,包括地产商。然后,开头提到的万科就登场了。


万科深圳组建了一个城中村改造的专业公司,叫做万村发展有限公司。它与村民直接谈判签约。深圳市8月底发布鼓励发展租赁市场的文件,一个月后,万科就与福田区的玉田社区村民代表签约了。首批据说只有3名村民代表,将房子委托给万科进行统一的改造和运营。


这可不容易。要跟农民一家一家谈,完全的市场化运作。5年收储100万套农民房,1年20万套,委实不简单。


一线城市里,估计只有深圳市有如此大规模的城中村。二线热点城市恐怕也鲜有这么高占比。但几乎所有的大城市,都有一个共同的问题,就是城市内外农民房的整治问题。最大的问题,还是违法建设、群租等,带来包括消防在内的重大安全隐患。


据我个人了解的情况,在大城市里的城中村和郊区农民房,违法建设现象是相当的普遍,整治起来也非常棘手。是强制性一举推平拆除,还是细致说服逐步改造,很难简单地作非此即彼的选择。人文关怀,温情温度,是社会伦理范畴,我们还是回到经济理性比较保险


一句话,深圳市的做法值得借鉴。


市场前提不必说了,大城市尤其是13个试点城市的住房租赁需求旺盛。集体建设用地上的房子,能否通过综合改造,使之符合消防规范、安全标准,然后允许其对外出租?如果农民自己不愿意出资,可以引入像万科这样的企业,进行统一改造、统一运营,按约定分成收益。


这需要耐心。你看,万科开头只是跟3家村民代表签约。但农民都很聪明,讲实惠,如果看到明显效果,很快就会有30家、50家甚至100家村民涌过来签约。


我国的改革讲究试点先行。集体土地原来是禁区重重,早年间,利用集体建设用地建设租赁住房,仅仅提出这个想法都是大大的悖逆,现在却在大力推行。如果不放心,可否在13个试点城市里,选择部分有实力的机构、企业,对城中村、郊区农民房进行综合整治改造,然后统一对外出租?


这样,农民有稳定的收益,没有了后顾之忧。租客也不用天天提心吊胆。基层部门同样也可免予牵肠挂肚,不用悬着一颗心。租赁市场增加了供应,楼市稳定多了砝码。这不是理论推导,深圳市正在实践。关键是,要行动起来。



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