任志强:不谈房价 谈住房制度和长效机制改革

    他是中国地产界最牛的大炮。虽然他现在把大部分精力都用在了公益事业上，但是他在地产人心中的地位一直没被动摇过。

    他就是原北京市华远地产股份有限公司董事长、阿拉善SEE生态协会第五任会长、“任小米”的代言人、任志强任总！

    中经联盟9周年年会的当天，他带着任小米和对《中国住房制度和长效机制改革的探讨》莅临现场，并开玩笑称，一定要践行公益，在现场要卖100吨小米，卖不完不许走。

    “毛大庆说他开了个铺子，要卖我们小米。这是一个有关节水的公益，我任志强一分钱都赚不了，赚的钱是为了改善我们的环境，节约我们的地下水。特别是在荒漠化治理过程中，让地下水位上升，让草根浅的草都能活下来。”

    他说今天除了来推销他的公益产品任小米之外，应大家的要求也讲了讲中国住房制度和长效机制改革的研讨。

    【以下为演讲原文，有删改】

    “他们说你不准讲房地产，我说行，不讲房地产。那我讲讲住房制度。住房制度只是房地产的一部分，它和住房制度没关系。这里头不包括酒店、商业、办公或者其他的东西，我们只讲住房制度，就是房地产的一小部分。昨天国务院发展研究中心组织一个非常大的研讨会，一些人也想请我去，没钱我就不去了，就要讨论这个。我就把PPT给他们发过去了，我说我的意见都在上面，你们看就行了。

    在讨论的时候，大家在说要建立中国的住房制度。先得知道我们的基础是什么，十九大里说‘两个不变’，你们要知道什么叫做两个不变。十八大里有三个不变。其中一个变就是十九大提出的我们国家的矛盾发生变化了。但是有两个没变，第一个没变是社会主义初级阶段没变，另外一个是发展中国家没变。这两个没变是大的社会基础是没有发生变化的，我们还处于一个落后的发展国家。不要以为我们已经进入了一个现代化的发达国家，还早着呢。所以得先根据我们现有的经济情况来看我们现代化发展阶段到什么时候了，严格说我们还是一个高速发展的发展中国家，离完成城镇化还远着呢。先得看城镇化到什么程度了。

    另外是人口资源向大城市和特大城市集中的情况没有发生变化，尽管特大城市有一些规定，要限制人口。但是这个趋势没有变化。在这个趋势没有发生变化的时候，住房制度应该怎么确定呢？虽然我们向特大城市和大城市集中的情况仍然没有变化，但是开始减速了。

    1995年到2005年之间，平均每年增长非常高，城市化率高的时候达到4.3%一年，但是十九大报告里面说，年均只有1.2%。可是我们特大城市和大城市发生变化以后，一些中等城市和二线城市开始有所回升，不是所有的城市都是在向大城市和特大城市集中。

    从国际上看，城市化发展从30%到70%都是一个高速发展的情况，没有一个国家发生变化。只有一个国家有不同，就是中国。因为中国是除了朝鲜的**有户籍制度的国家。我们本来仍然处于高速发展的过程中，我们现在真正的城镇化率只有40%，还不到50%，差得很远。加上常住人口，就是非户籍人口才50%几，北京一下子轰走了300多万人，可想而知，我们的城镇化率离发达国家还差得很远。

    城镇化发展的4个阶段

    第一阶段是从农村进入城市，大家都经历过。第二，从小城镇进入大城镇或者大城市，这是一个发展过程。但是世界所有的国家都有第三个发展阶段，就是由城区进入郊区。去过美国的人都知道，郊区化的好房子很多，纽约的主要住户除了在纽约之外，大部分中心城区都是在新泽西。这就是一个区别，他们是向郊区化转移的过程，但是中国没有，为什么中国没有呢？因为中国土地在郊区是农村建设用地，所以市民就不能从城区向农村转移。

    我们别墅区很少量，而且别墅区不能真正说是集中拥有商业、有教育、有医疗。我们更不会有打破城市圈的‘第四个阶段’，因此在中国的住房政策里非常强调的一条是特大城市要限制人口，而大城市要控制人口和土地供应。

    但恰恰因为没有大城市圈以后，才形成另外一种情况，我们的城镇化率上不去，所以就遇到很多困难。所以我们可能面临要解决的问题，就是现有的发展阶段如何制定住房制度。

    从现在的阶段看，全国的70个大中城市还是地级以上的城市，我们已经基本满足了城镇户籍居民的居住条件。

    比如北京，很多人住房标准不好，我们的住房标准是7.5平米。我们确定了一万多户的7.5平米以下人均的居住面积，政府给他们安排了房子他们也不搬。为什么？因为他们在城里，出门就可以修自行车，还可以赚点钱。搬走了以后，没地儿上学，没有好学校。政府给他们住房补贴，1200元一个月。改善型的条件主要是因为原来的房子太破了，北京大概700多万套私人住房里，不算中央的，大概56%左右是没有厨房、没有厕所，他们需要改善。

    过去只有0.9平米的厕所，刷牙、洗脸得到厨房去。这样的房子有一半以上，并且年轻人的总量在减少。但是年轻人有个特点，他们不跟家人在一起住，老头老太太不会玩手机，所以他们拒绝跟老头老太太住在一起。这种人在中国大概有7700万，这个比例有多大呢？在中国的比例不大，但是在世界的独居比例大概占20%左右。在欧洲独居比例占40%，孩子已经不跟父母一起住了。

    但中国有个毛病，独居人口没有分户，所以在我们户口本上，孩子出去了，户口本还在父母家，因此在统计上出现了巨大的差距，就是独居不是按户籍算，但是已经有大量的独居人口了。独居人口在猛涨，我们估计到了2025年，就是7年以后，这个人数会从7700万大约要涨到2.5亿，需要在现有的基础上把住房增加一倍，否则的话就不够用了。

    另外一点城市发展阶段，非户籍人口的大量涌进，不管在北京还是其他城市我们都可以看到，国家统计中39.8%是户籍人口，但是大约17%是非户籍人口，还在陆陆续续增加的大部分都是非户籍人口，就是农村人口进城。这就导致大量非户籍人口流入。

    非户籍人口分为2类，一类是城市户籍人口进入到其他城市去；另外一类是农村户籍人口进入到其他城市去。比如万科，你们可能不是北京户口，但你们是城市户口，这种情况也非常多。这种情况都促使住房制度改革面临着巨大问题。

    所以我们说建立长期的合适的住房制度，首先第一个要解决的大概是城市化的土地制度，这就是我们前面说的为什么无法向郊区化发展。人口都集中在**城市的**区，房价就猛涨。如果能向郊区大量转移的话，这部分都变成私人土地或者私人住宅的话，房价就能有效控制住了。

    同样的，土地制度有2种。一个是集体土地制度，一个是国有土地制度，于是就形成了土地的垄断性供给。

    要想建立长效机制，解决长期的住房制度问题，不解决土地制度也很困难，所以要同时从土地上下工夫。于是我们可以看到最近有12个城市出台了集体土地可以建租赁性住房，但是集体土地的这种租赁住房是无法交易的。

    为什么要在集体土地上建租赁性住房？

    当年解决唐家岭问题的时候我提出的政协提案就是这个法子（指在集体土地上建租赁性住房），那时候和毛大庆，我们俩当政协委员开会的时候住一个房间。当时提这个提案的时候所有人都不同意，包括国家统计局、国土部。

    现在唐家岭地区有5600套房，在集体土地上建的租赁住房。突然之间我发现，我这6年白挨批判了。

    同时由于土地制度的问题造成了土地财政的依赖问题，这个问题要想建立一个长期的住房制度的话，也得解决。在宪法上要解决的是土地制度问题。第二个重大的原因就是户籍制度问题，这是阻碍中国城市化的另外一个问题。

    户籍制度也有2种分类，一类是城市户籍，一类是非城市户籍，或者叫农村户籍。户籍与土地挂钩，所以农村户籍的人口跟宅基地、跟责任田是挂钩的。比如我们很多已经富起来的人把父母从老家接过来，但是宅基地还在那。父母的社保、退休费还在那个土地上。

    因为户籍跟保障是连在一起的，户籍也与公共资源占有连在一起。农村的孩子进城，难以享受城里的教育，也难以享受城里的医疗和其他一些保障，这是非常悲惨的公共资源的占有。还有一个就是迁徙权利问题，比如北京把很多人都轰走了，那么人权到底在哪。

    所以从整个制度上说，如果这些住房制度不能解决这些问题，就会出现后续存在的问题。严格说起来，我们现在的住房制度只能叫城市住房制度，而不是中国人的住房制度。

    毛大庆刚才写了一条，叫人民都有居住地，没有农村城市之分。但是我们的住房制度只对城市，不对农村。就像前面讲的，户籍制度问题如果不解决农村的户籍人口进入城市的问题，这个住房制度就不是一个中国的住房制度，只能叫做城市的住房制度。

    这次要建立长效机制和建立住房制度改善，有人称为‘二次房改’，错了！房改只是讲城市的住房制度改革。

    我认为十九大提出的住房制度改革应该是所有中国人可以共享的一种住房制度。为什么我把土地问题和户籍问题列在前面，就是因为这个住房制度如果仍然局限于城市居民的住房制度，没用！

    财政体系已经决定了，该保障的已经保障完了。什么叫该保障的已经保障完了？你说我是从外地城市转过来的，没你什么份，只有本地户籍才好使。比如最低收入保证，北京有最低工资和最低保障，但只发给有户口本的，不是本地户口就不能享受。所以我们希望未来的制度是为中国人设计的住房制度，而不是仅仅解决城市人的住房制度问题。

    现有的解决城市人口的住房，也只保障当地户籍人口住房，为什么？因为我们的土地是按国家批准的城市规划的城市人口来定的。

    比如北京为什么土地短缺？王岐山当市长的时候提出来，2020年我们的城市规划是1800万人，国土资源部根据1800万人的总人口数来拨土地，北京现在拿到的土地还没有保证1800万人的居住。

    但北京什么时候超过这个数呢？2008年。提前了12年，因为奥运会，那时候北京提出‘北京欢迎你’，所以大量人口进入到北京。可是按照人口供应的土地是2020年才给这么多地。因此北京的土地短缺就导致房价上涨。

    现在如果我们仍然是按这种城市户籍人口进行土地供给的话，任何土地制度都改变不了房价上涨的趋势，没办法，所以新的住房制度应该改变。应该要包括户籍人口和非户籍人口，否则土地供应量是无法满足需求的。

    财政只为户籍人口支出。可是人家外地人买你的房子，把财政交给你了，土地使用费交给你了，你为什么不保障？因此这也需要做出巨大的改变。有人认为可以用租赁的办法解决，我个人觉得新的住房制度一定不是以租赁为主导的。

    1998年23号文件出台的时候，你们可以看一下《地产十年》这本书，4次在稿子上修改为‘经济适用住房只租不售’，后来还是把‘只租’划了。在中国的整个住房制度改革中，都是不强调租赁住房的，但这次我们把租赁住房摆到了很高的位置。

    左晖给了我好几本报告，美国租赁市场的报告，日本租赁市场的报告，香港租赁市场的报告，中国租赁市场的报告，北京租赁市场的报告等等。我翻完了这些报告，我才知道全世界只有大和特大城市里头需要租赁性住房，小城市不需要。比如说中国的镇、县，不需要大量的租赁住房，可能有3%、5%就够了。

    为什么？骑个自行车五分钟就到农村了，有的是房子。租农家乐相比城里的房子，物美价廉。一个村里也没多少流动人口。而流动人口大部分和附近居住条件都密切相关。

    之前我去南昌，出城不到2.5公里，89户户籍的村子，只有4户人还在，其余全进城了。大量的院子干什么用呢？被一些人把院子包下来给一点租金，在院子里分捡垃圾，满村89户的人的院子都用来分捡垃圾。只有4户人在住，仔细一看全是老弱病残。

    像北京这样的大城市大约需要50%，现在只有20%的租赁住房，大概是5到7个人住一套房，因此需要不断打隔断、打成小间才能满足，否则7个人怎么住一套房子呢？只有这样，日本东京、香港也都一样。

    但有一个问题，世界上所有国家的租赁市场靠什么建立呢？靠私人买房建立。东京约70%，香港63%，德国71%。政府有没有呢？有，大概10%到17%左右。剩下是机构，就是毛大庆刚才提到的REITs，这一类组成的住房。

    但是整个统计里，如果没有私人住房，没有一个国家能靠国家能力去建立租赁住房。而所有的问题在于，除了大城市和特大城市以外，其他城市根本不需要租赁。意大利发住房券，干吗建那么多房子，住房券完全可以解决问题，他可以住好房子。

    为什么可以住好房子呢？因为住好房子的人个人所得税交的多。但如果住房券被报销的时候就填你的个人所得税。德国空置6个月以上收你空置税，但是你加入合作社，变成租赁住房，就减免。

    毛大庆说REITs可以解决问题。第一次提出是2003年，曾培炎副总理和汪洋请我们过去讨论文件，是18号文件，涉及到房地产的文件只有两个，一个是18号一个是23号，文件倒数第三段其中提到建立房地产基金的问题。实际上2003年就已经明确提出用房地产基金的办法来解决市场化的问题，这个报告中的词最后什么时候用了呢？是温总理在2008年的5年以后的第二任卸任的时候全国人大的政府工作报告中提出来的，建立房地产基金。又过了5年，到2013年的时候没了，我们一共5年时间只进行了2场，把2个银行的房地产基金变成REITs。

    现在想想我们2003年提出来的房地产基金提案——我们知道房价越高的地区，租赁市场越大，为什么？买不起房才租房子。房价越低的地区，租赁市场越小，因为买得起房子，不用租房子。这么重要的问题，在制定政策的时候没有想好。

    国家、机构、个人，任何一个国家都提出对社会最基层保障，对于这种保障政府都提供，但提供比例有多大呢？他们只提供给租不起房子的人。所以我们的住房制度按道理说，我们在2003年的报告也是提出国家的社会保障不是保障你有财产权利或者我有一套两套房子还可以卖，而是租不起房子的人才可以保障。

    现在的情况有变化了，国家应该提供最低住房困难的保障，而实际上很多国家没有盖房子，而是靠货币补贴的方式就解决了私人住房的问题，私人住房可以提供国家的最低保障房。有些地区国家还需要自己建一部分，美国有，德国也有。机构要用低息和降低税负的方式来解决。同时个人租赁市场用减免税的方式非常容易解决这个问题。

    非常简单的办法，但中国做不到。为什么？中国不是注册制，而是权证制度。很多权证，有的人拿着合同就算数了，所以你不知道我有几套房子，你也不知道这房子是谁的。但在香港是注册制，必须通过律师去注册，这房子才能给你。所以香港根本不设这么多税种。当涉及到房产有很多税收，比如物业税你没交，就转到登记处注册制。等你想卖房子，对不起，这些税都得交，而且按照复利计算，很高。

    但我们不行，至少到目前为止上海和重庆这2个试点地区，他们的税务局体系跟我交流，说他们想取消这个，因为成本太高。上海也就收了3个多亿，一大堆人、一大堆机器，弄半天，结果没收多少税，非常麻烦。所以多主体供给没有问题。央企、国企、地方企业、混合制企业等等一大堆，这都叫企业，都叫机构。全世界看来只有这3类。

    我们再看看财政制度。如果我们要修改住房制度的时候，必须要看财政制度。现有的住房制度，第一是土地出让金的过度依赖问题，大概有3、4万亿，相当于地方财政收入的50%，数量巨大。最高的年份达到73%。我们在生产和运转过程中的税收也很高，美国在减税，其中有几个都涉及到房产税，一个是什么价格以上的房子不享受减免，一个是什么价格以上的房子永久享受等等。

    任何一个税务减免都有规定。中国是过低的持有环节税、过高的运转税，这就出现了问题，就是大家担心房地产税什么时候出。房地产税要出台的时候，现有的5、6个税种要减，比如工商税、城市维护事业费、教育附加税、土地使用税、耕地占用税等等一大堆，如果这些税不减，只往上加，那肯定不行。因为明文规定这些税都是从房地产税里分离出来的。这些税能不能免？太过度依赖了。

    如果我们的税有减有免，这边减了，那边加，那可以。在中国是第二套住房，什么意思呢？你买第2套住房的时候就开始给你采取了一些政策，比如加息、提高首付。在香港很清楚，你拥有第2套住房的概念是你同时拥有两套可以居住的，而且超过半年以上的才叫做第2套住房。我不能买房子的时候把小房子换成大房子，小房子还没卖呢，你就收我的税。而他们规定是你把小房子卖了，这个不算二套。而我们现在的住房制度还不够完整。

    因此我们更需要在长效机制里一个是突破户籍和土地的障碍，另外是以市场化为主，保障为辅。要适应长期城市化发展的需求。什么意思呢？你得让农民能进城。我们现在有2.8亿第一产业的劳动人口，生产8%的GDP，我们一共有将近8亿的劳动力，他们3个亿才有8%的GDP，剩下的5个亿由90%多的人分，能不穷吗？永远是穷。这个概念就是这样。

    要变成全民所有一定要解决户籍迁移制度，包括所有制。你要不从这解决，城镇化问题解决不了，没办法解决。我们更需要满足所有人的住房需求，让中国人动能实现美好的愿望。而不是仅仅拿户籍人口的人才能享受，拿户籍人口的人还必须是本城市户籍人口，才能享受更多福利。这样的话，我们长期的住房政策或者长效机制就不能满足中国人民的需求。

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