打响两会后调控第一枪 深圳杭州房价要凉凉？

    两会结束一个星期，楼市一直没出什么重磅的消息，深圳和杭州打了第一个响炮。

    3月28号，深圳宣布二手房交易即日起“三价合一”；同一天晚上，杭州宣布，新房销售采取公开摇号全程公证的方式。

    每年3月两会后，都有重点城市跟进出台重要的楼市政策，比如2016年3月25日是上海、深圳，2017年3月17日是北京。新政一出，锅盖被盖上了，楼市在短时间内都凉了。

    今年为什么轮到了深圳、杭州，是否重复这一条规律？

    深圳三价合一，炒房难度成倍增长

    没有三价合一，是深圳楼市的特殊“红利”。

    所谓“三价”，是指在同一套二手房交易过程中，在三个地方会出现的成交价格：

    ? 买卖双方的真实交易合同上的房价。

    ? 银行贷款合同上的房价，银行对于这套房子也会有一个评估价，最后按照两者取其低者，作为贷款的基准价格。

    ? 提交给交易中心的合同上的价格，交易中心也会对房子有一个评估价，两者取其高，作为缴税的基准。

    在三家合一之前，由于系统各自独立，他们即便不相同，也互不影响。

    二手房是一个非标准化市场，哪怕在同一个小区，同一个户型，也是一房一价，最高与最低之间，相差50%也是常事。

    这就意味着，三价之间，大有可操作空间。套路并不难理解，就是把报给银行的合同价提高，多贷款，降低首付；同时报给交易中心的合同价做低，少缴税费。

    比如一套400万成交的房子，正常的7成贷款是280万，需要有120万自有资金。但如果给银行的价格是500万，则可以贷款到350万，相当于接近实际价格的9成，买房人只需要出资50万即可，杠杆率提升显著。

    给交易中心的合同价格，则把400万报成300万，则需要缴纳的税费就直接减少了1/4，至少省了数万元。

    不少炒房客就是以这样的套路，同时实现多贷款、但却少缴税的“红利”。从法规讲是造假，从市场来说是灰色地带的补偿机制。

    最极端的案例，过去两三年在深圳有被称为“一刀流”的炒房流派，看准房价将涨，则汇集全部身家比如100万首付+留足12~24个月的月供，搏命式一波，提升杠杆率，撬动1000万的房子，在大涨至1500甚至2000万之后卖出获利而归。

    全程在贷款时提高价格，在缴税时降低价格，两者相差一倍也是可能的，堪称快进快出炒房的标准手法。

    三价合一后，红利就没有了。这三本合同都在交易中心备案，以确保银行与交易中心的合同是相同的。

    你要想多贷款，就和房东谈好，400万成交，但是3份合同都写上500万，贷出来350万。但是需要按照500万多缴不少税费，还得信得过房东的人品。要么都写上300万，只能贷出来180万。

    总之就是要么多缴税，要么少贷款，这中间，你还需要保证你的交易对手方人品可信，或是让他相信你的人品可信。不论哪一种，快进快出的翻滚式炒房成本，均大幅度增加。

    在一线城市中，京沪在很早前已实现三价合一，广州去年5月后跟进。深圳作为经济特区和改革前沿，监管作为宽松，在三价合一这一点上是特例。

    因此，深圳特别受到炒房客和投机性交易的青睐，每一轮房价启动，均自深圳而始。

    用资深地产投资人欧成效的说法，“深圳一直享受着‘轻税’红利，出于（全国）政策一致化考虑，（深圳没有三价合一）是不可接受的。”

    三价合一将显著增加深圳投机性炒房的难度，从“Normal级别”至少提升到“Hard模式”，一刀流等投机行为，更会近于绝迹。相反，投资人买房长持、出租的方式，受到的影响则相对较小，并可能会相应增加。

    副作用也不是没有，这也是深圳迟至今日才出台三价合一的原因。最大的一点，在于不管实际成交价多少，交易中心都给你定好了一个评估价，缴税时评估价和实际成交价两者取其高，即便是你真的买到了超便宜的房子，对不起，缴税还是按照交易中心的评估价。

    “实际上，就是所有人都要多缴税，其中刚需影响最大。对房价的影响，则类似于当年的营业税，短期内市场沉寂、交易冰封，长期则会导致交易减少、市场失衡，更容易大起大落。”

    杭州新房摇号，谈好二手房的刚需掉头回去

    深圳二手房交易套路甚广，杭州则是新房交易内幕多。

    笔者刚好有个朋友，最近在看二手房，还让小巴给他推荐了不少楼盘，本来基本都快谈好了，新消息一出，马上和房东鞠了一躬，说了一句“对不起啊大哥，仔细考虑了一下，毕竟是我人生的第一套房子，还是想买新的。”掉头速度之快，只留下房东和房东太太面面相觑。

    也不能全怪他，除了“初房情结”，杭州一手房限价，也确实比二手房便宜不少，如果不是前段时间新房需要全款＋高额号子费，他断然不会选择去看二手房。

    我这位朋友，从事IT行业，年岁也接近30，一直没有结婚，所以拖着没买。他工作已经五六年，年收入也不错，一年有25~30万，现在房价涨了，觉得不买实在不行了。

    最开始他要求比较高，想三成首付、买地铁、精装、带学区的新房，不过现实很快给他上了一课。看了三个新楼盘，买的人实在太多，虽然问及销售，均不承认有号子费一说，但是从中介、其他的买房人口中，并不难得知其中两个号子费30万，另外一个，已经是一房难求，花了钱也拿不到购房资格。

    无奈下，这位朋友才去看了二手房。

    新房和二手房的价格，似乎处在两条不同的轨道上，3万2的新房，边上的二手小区卖4万，傻瓜也知道这中间是相当大的溢价空间。随之而来的，就是严重失衡的供求关系，连夜排队、全款、号子费、内定、权力寻租等现象一一显现。

    号子费虽然给人的感官印象十分不好，但在某种程度上，仍然是市场行为，价高者得。

    以摇号替代号子费,好处在于相对透明和公开，是一件“占便宜”的事。

    刘德科认为， “对于刚需来说，公证摇号是利好，货真价实地给了你买到房的机会，不需要号子费，不需要托关系，不需要全款，还可以用公积金房贷。这么好的事情，你不去占，那是巨大的浪费。你占的便宜，是整个社会买单。但如果你占不到便宜，整个社会为此买的单，会反加到你身上。”

    只要有购房资格的，或许都会上去一试。毕竟，只要价格双轨制存在，这中间的巨大价差，会让摇号成为变成摸彩票。有人讲这种限价、摇号的机会，比喻成股市中的“打新股”，很是贴切。

    对此，浙报传媒地产研究院院长丁建刚则担心，“买到限价新房，如同中奖，那么摇号就成为了全社会福利。原来并不想买房的人，或是原来觉得买房困难而放弃的人，也来碰运气。在另一个摇号买房的城市成都，就出现了4万多人抽400套房子的情况，中签率不到1%。真正需要购房的人买到房子的概率，则进一步下降。”

    而极具观赏性与传播度的“公证摇号”过程，在杭州这个被人为强行压制的楼市，则极有可能加剧恐慌心理，带动房价进一步的上涨。

    深圳的“三价合一”与杭州的“公证摇号”，都属于清理灰色地带、维护市场秩序范畴的调控措施。

    无论杭州还是深圳，楼市调控的道德正确，会让我们乍听上去很爽，但我们多数人却为这种道德正确无知觉地支付了成本。任何一个市场，如果把合理的灰色地带给彻底消灭掉，很容易赢得道德分，但最终还是要整个社会来为这种道德正义来买单。

来源：吴晓波频道

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