2017房企利润大丰收 2018盛宴能否持续?

     又是一年财报季，对于多数房地产企业来说，亮丽的业绩带来了好心情。从已经发布财报的企业看，利润爆发成了主流，例如，新城控股的净利润同比增长近100%，雅居乐的净利润增幅也超过了150%。在行业人士看来，净利润大爆发最直接的原因是销售额的涨幅，而积极的土地储备、快速的周转成就了房企的销售额增长。
    房企利润大丰收
    中原地产研究中心统计数据显示，在已公布年报的20多家房企中，除了部分转型的中小房企外，主流房地产企业利润全面爆发，超过八成在2017年利润明显上涨。
    例如，本月初恒大发布的业绩预告显示，2017年度股东应分配利润预期为上年的4-5倍，核心业务净利润预期为上年的2倍左右。就在3月20日，另一房企龙头碧桂园发布的2017年业绩也显示，该公司的股东应占利润达到了260.6亿元，同比增幅达到126.3%；融创中国此前也预期2017年度股东应占溢利同比增长超过240%。
    相比大型房地产企业，由于基数较低，一些中小型房企的利润增幅表现也十分抢眼。例如，雅居乐年报显示，去年该公司股东应占溢利实现了超过150%的大幅增长；太古地产去年录得股东应占综合溢利339.57亿港元，同比增长126%；建业地产去年收益约为138.79亿元，较2016年增长约46.2%；权益持有人应占溢利约为8.11亿元，较2016年增长约101.3%。
    对于多数房企而言，2017年是绝对的丰收年。以新城控股为例，该公司年报显示，截至2017年底，该公司总资产为1835.27亿元，比上年度末增长77.89%；营业收入为405.26亿元，同比增长44.89%；归属于上市公司股东的净利润为60.29亿元，比上年同期增长99.68%。2017年净利润同比翻番，新城控股更是对新年度计划信心满满，表示未来三年欲实现3000亿元目标。
    是谁拉高了利润
    从房企年报看，利润大幅增长的最直接原因就是房企销售额的大增。从销售额上看，在2017年碧桂园、万科、恒大三个龙头企业跨入了5000亿元的销售额门槛；此外，另有22家房地产企业的销售规模在500亿-1000亿元之间。
    行业人士介绍，是众多因素推动了房地产企业销售额的增长，从而提升了利润水平。其中，房企的土地储备积累是不可忽略的因素，只有大量的土地储备才能保证出货量。以恒大为例，在2017年初，恒大方面就曾透露，彼时该公司的土地储备量达到了2.29亿平方米，原值为3600.7亿元，其中一线城市占比74.7%。
    当然，原有土地储备积累是一方面，房企2017年在土地市场上投入的热情也很高涨。中原地产研究中心统计数据显示，2017年房企积极拿地，最积极的50家房企合计拿地金额达到了23927亿元，与2016年同期拿地金额13668亿元相比，涨幅达到75%。“虽然一二线城市调控效果明显，但从全国房地产数据看，房企在2016年后，资金宽裕，在历经去库存之后，大部分标杆房企都开始积极拿地。”中原地产首席分析师张大伟称。
    除了土地储备因素外，“快周转”也成就了房企销售额的快速增长，这也成为房企共同的选择。例如阳光城方面就曾表示，要加快布局短平快项目，例如福建、厦门等地的一些项目从拿地到卖楼只需要4-5个月时间。
    在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，除上述因素外，三四线楼市对于房企业绩贡献也不可忽视。根据链家研究院数据显示，2017年三四线楼市土地成交占比为63%。在一二线楼市调控高压背景下，三四线城市成为2017年楼市的主力军。以碧桂园为例，该公司的年报显示，58%的销售额来自于三四线城市。
    盛宴能否持续
    在经历了2017年的火热之后，房企能否在2018年依旧保持势头？对此，各方有不同的解读。从房企陆续发布的业绩目标来看，它们似乎依然信心十足。例如，旭辉为自己定下了2018年1400亿元的目标；建业的目标是三年冲进千亿阵营；融创提出2018年销售收入目标为7000亿元，增速达到93%。
    对此，严跃进指出，房地产行业集中度不断提升，这也促使房企不得不尽力冲刺，因为一旦放慢脚步，就会被其他企业甩在后面，生存空间就会被挤压，因此对于多数房企而言，2018年依然是拼搏的一年。
    虽然房企干劲十足，但是2018年的楼市环境也将不同于2017年。从调控政策上看，3月19日，住建部部长王蒙徽再次强调了调控目标不动摇、力度不放松，并表示将保持政策的连续性和稳定性，特别是要进一步夯实地方政府的主体责任。
    另外，三四线城市的支撑力能否持续也有待观察。链家研究院认为，三四线城市面临人口流出、老龄化等问题，支撑房地产市场的长期动力不足。研究显示，这一波三四线楼市成交人潮主要由刚需、改善和拆迁置业组成。其中，一些城市本地拆迁户约占成交的八成以上。这表明这些城市后续成交将难以维持高点。同时，随着各地去库存压力减轻，支持政策能否持续，即便持续，市场购买力前期已经得到有效释放后，市场需求也会不可避免地下降。

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