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关于楼市,博鳌论坛这样说:这次真的不一样

[摘要]在中美贸易摩擦风声鹤唳的背景下,全世界瞩目的博鳌亚洲论坛2018年年会闭幕了。 在中国改革开放的大门只会越开越大的愿景中,“楼市:这次真的不一样”又让我们醍醐灌顶。 楼市:这次真的不一样了,楼市:这次真的不一样了, 重要的话需要多说几遍, 与君共...

    在中美贸易摩擦风声鹤唳的背景下,全世界瞩目的博鳌亚洲论坛2018年年会闭幕了。

    在中国改革开放的大门只会越开越大的愿景中,“楼市:这次真的不一样”又让我们醍醐灌顶。

    楼市:这次真的不一样了,楼市:这次真的不一样了,

    重要的话需要多说几遍,

    与君共勉!


    博鳌房地产论坛为何不见中国内地房企代表

    “楼市:这次真的不一样”像是压轴大戏被安排在博鳌论坛的最后一天,从今年与往年嘉宾的组织构成你就能发现,楼市:这次真的不一样了。

    看看今年的嘉宾名单:

    - 如是金融研究院院长、首席经济学家管清友

    - 香港瑞安集团主席罗康瑞

    - 美国Lennar (莱纳)国际总裁Chris MARLIN(马林)

    - 住房和城乡建设部原副部长仇保兴

    - 昆百大集团兼我爱我家集团董事长、总裁谢勇


    一个是中国学者,一个是见过高房价危害的港资房企,一个是美国最大的房地产开发商,一个是政府代表,一个是房屋租赁市场的佼佼者。

    注意,唯独不见一个中国内地房企代表!

    从人员构成就能大致窥见其背后用意:

    房子是用来住的不是用来炒的;打造租售并举住房体系;警惕高房价高杠杆带来的金融危机……

    借用如是金融研究院院长、首席经济学家管清友的话来说:

    一方面是政策调控力度和以往经历的政策周期大不一样,另一方面是行业整体确实到了不同的阶段。

    而过去十年以来,在货币金融层面的相对比较宽松的环境,实际上把房地产作为一个重要资产的价格承托起来,房地产是多方的因素,但是这次确实是不一样了。


    “如果你现在买不起,你就多买两套”

    虽然,这次博鳌房地产论坛没有请任志强这样的“大炮”,但著名经济学家管清友也充当了一回“大炮”——

    “今天如果你关心价格,关心房地产市场,关心这次为什么不一样,就是现在买不起的时候你就多买两套,不知道大家理解我这个话没有?

    十年以前一个大学教授这么告诉我:一定要买自己买不起的东西!好久我才体会过来这个话说得是对的。

    如果你现在买不起,你就多买两套。”


    虽然管大经济学家如此坦诚和真实也颇有几分可爱,但在当前经济环境下,此种论调似乎有欠“和谐”,引来了不少网友抨击。


    面对不少人的质疑,管清友声明说: 传言太多,强调三点以正视听:


    第一,支持房住不炒的,政府应该着力解决公平问题而不是效率问题。


    第二,实事求是,不要意气用事。别听人忽悠说房价要崩盘。买不起的时候恰恰要全力多买。如果你不理解这句话,多看几遍。


    第三,投资角度,一定要买自己买不起的东西。投资就是反人性的。


    管清友认为,尽管短期之内政策、行业环境的变化,对于房价以及房地产市场等都有巨大的影响,但是,以中国当下的房地产价格,根本不会发生类似早年日本式的房地产泡沫,也不可能像美国、欧洲等一样。中国内地尤其大城市的房地产更不可能像香港那样两极分化,社会矛盾加剧,穷人永远不可能买得起房子。中国内地坚持房子是住的不是炒的,政府坚持把所谓居者有其屋做起来,当下兼顾公平的地产政策是对的。


    “如果加杠杆炒房 房地产波动后你就会倾家荡产”

    如果说,管清友的观点多少有些偏左,别担心,总有人给你“中和”:


    住房和城乡建设部原副部长仇保兴认为,“加杠杆”的问题很有意思,杠杆是一个好东西,但也是双刃剑。美国2008年的危机怎么来的?实际上就是给买不起房的人加很大的杠杆造成的。如果你想着加杠杆赚大利,实际上就违反了“房子是用来住的,不是用来炒的”,所以,各位朋友一定要记住,如果这个房子你买了是用来住的,加点杠杆没有问题。如果你用来炒的,加了杠杆,最后房地产波动了以后,那你就是会倾家荡产,风险很大。


    他认为,2008年来自于美国的金融危机,中国城镇化率只有40%多,中国每年有1600万人进城,那个时候你建多少房子都有人要,都卖得出去。但是十年过去,现在的阶段是我们的城市化率快到60%,快到60%意味着什么呢?每个人平均有40平方米的房子。国际货币基金组织去年出来的报告显示,这些国家人均住房面积也就30-40平方米,中国宏观上已经不缺房了,这个时候如果放任让房地产来支撑经济的发展不合时宜。

    他认为,中国城镇化发展的阶段不一样了,过去不管建多大的房子,也不管多少人炒房,我们的金融还是比较优质的,衍生产品也不完善。这样的情况下,整个金融市场非常优质的情况下杠杆率很低,出不来风险来。现在房地产泡沫是唯一的可以触发的金融风险,美国居民杠杆率从20%提升到50%用了整整80年,而我们中国用了12年,大家看到了美国的前车之鉴,房地产不弄好,金融危机就会有,所以,政府现在的杠杆在下调。

    对于房地产调控长效机制的建立,仇保兴认为首先是多渠道供应,原来的房地产市场比较单一,这是不对的,市场应该是多层次的,政府应该用优惠政策激励一部分市场主体专门为低收入阶层建设房子,然后政府购买,这个模式实际上是另外一种新机会。


    他认为,当前房地产的调控政策不会松动,“这是为长效机制的出台赢得机会、赢得时间”。“如果房价飙升,那现在救火都来不及了,还调什么控?”,“但是从长远的角度来说,消费税、空置税,这些肯定会出来”。


    “你自己要是能够负担得起,买房子是不会错的”

    如果说管清友的观点是市场派,仇保兴的观点是政府派,那么香港瑞安集团主席罗康瑞, 美国Lennar 国际总裁Chris MARLIN, 昆百大集团兼我爱我家集团董事长、总裁谢勇的观点就有些温和的“中间派”了。


    Chris MARLIN和罗康瑞对于大家的观点都表示认同,马林直言,也想在这儿买个房,罗瑞康也表示,过去几年的调控是非常有限,还有就是你自己要是能够负担得起,买房子是不会错的。


    马林认为,房子是用来住的,不是用来炒的,一直都是一种智慧的原则,美国曾一度偏离了这一原则,比如2007年,引起了美国及全球的一系列问题。因此只要当房子是用来住而不是用来炒的原则失衡的时候,人们就会受害,同时也会摧毁非常优异的经济成果,销毁很多曾经建立起来的财富,并且对全球的经济和金融系统造成极大的威胁。


    “我来自香港,我见到过高房价的危害”,罗康瑞认为,未来住宅房地产会发生巨大的变化,“房子是用来住的”地产政策,将影响住宅市场好几十年。如何做好房地产行业长效调控机制,不让市场死掉是需要好好研究的。中国内地持有房子的居民数量并不少,房产也是这些居民财富的积累。房地产的政策需要平衡买不起房的人以及持有房产的人财富积累的利益,这并不是容易的事情,当下仅仅是改变的开始。


    昆百大集团兼我爱我家集团董事长、总裁谢勇也认为,最大的问题在于拥有房子的人跟没有房子的人的矛盾,这两年才刚刚兴起的长租公寓只占到了整个租赁市场的4%左右,提升的空间还是很大。


   他认为,国家的相关政策对炒房投机者不利,但市场对于自住型和消费升级的需求,是无法浇灭的。改革开放步入40周年,中国梦也体现在住房上的消费升级,当前我国经济的发展成果不在于一套一套地换房子,而是在于住房设施、服务上的迭代升级,这也是居民生活品质改善的具体表现。对于此前有分析师“住房刚需持续下滑,小心房地产泡沫”的观点,谢勇反驳称:“我认为后续房地产行业还将保持平稳发展,缓慢回升,不会出现暴涨暴跌的状况。”而得到国家支持的长租公寓行业,也是行业未来几年可以重点关注、投资的领域。


    几句“最值钱的话”值得深思

    除了房地产分论坛,在博鳌亚洲论坛“货币政策的正常化”分论坛上,履新一个多月的央行行长易纲发表了重要讲话,其中,关于货币政策、利率、杠杆率等方面透露了不少信息。


    对于货币政策表示:

    目前我国实行的是审慎的货币政策,我们没有任何量化宽松、零利率政策。现在主要央行都在收紧利率,开始退出扩张,也会进行缩表,我们已经有很长时间期待这样的政策发生,我们也已经准备好了。


    关于杠杆率表示:

    我们确实有高杠杆率、高债务率问题,这种高杠杆率是我们进行审慎货币政策的背景。我们首先会使债务率稳定下来,第二步是让债务结构,比如政府债、公司债、居民债,中央债务、地方债务的结构进行优化。


    对于利率表示:

    我们的利率目前有两条渠道,一个是基准利率,还有一个是市场利率。最好的利率改革方式就是为了使两条利率轨道逐渐融合,更向市场利率融合,让这两条轨道更加审慎。


    易行长的讲话只可意会,不可妄加解读!


    结语

    这次博鳌论坛吹响了中国进一步扩大改革开放的集结号。

    北京再出新规,外籍人才可在京买房买车;

    中国将进一步优化税制结构,推进房地产税立法和实施;

    税收改革提高标准抵扣额,这会刺激消费,也有助于租房者更快攒到首付;

    高档汽车等产品的进口关税降低,这也会刺激消费,有钱人还只会买房子么?


    在新一轮货币战争或者贸易战争中,如果货币出现贬值势头,资金寻求保值,会刺激居民消费加大购房意愿,但这只是如果。

    金融业进一步开放,房地产金融面临新起点,金融创新的步伐决定了房地产企业的行业格局。

    沪伦通争取年内开通,5月1日起,沪股通、深股通和港股通每日额度将扩大4倍,

    监管高层频频表态,预示着CDR(中国存托凭证)机制正在渐渐临近。有报告预测认为,两会后将大概率成为发布有关CDR发行上市规则的时间点,随之而来的中概股回A局面也将很快被打开。据其预测,“独角兽”及四新类(新技术、新产业、新业态、新模式)海外中资股若以CDR等机制在A股上市,潜在新增融资规模有望达2万亿元量级。

    而继A股、B股、CDR后,D股也要来了——

    在A股市场拥有千亿市值的青岛海尔要去中欧交易所发D股,或成为首家发行D股的公司。

    D股指注册在中国境内的股份有限公司在中欧所D股市场上市的股票。(中欧所D股市场的“D”代表德国(德语:Deutschland),因为中欧所在法兰克福。)

    中国资本市场在对外开放大格局下,很快集齐ABCD四兄弟,资本市场这样热闹,房地产还会一家独大么?


    这就是房地产的格局。


    或许,还是这两句话最通俗易懂:

    “如果你现在买不起,你就多买两套,投资角度,一定要买自己买不起的东西”

    这句你不信?

    “你自己要是能够负担得起,买房子是不会错的”

    这句话,估计很多人都会相信。


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