今年棚改已完成超6成 货币化安置不搞一刀切

7月12日下午，住建部举行的吹风会引发市场各方关注。出席吹风会的有：住建部副部长倪虹，还有住建部、发改委、财政部等部委的一众司长。

住建部在会上表示，前六月棚户区改造已开工363万套，占目标任务的62.5%。下一步在加大棚改配套基础设施建设力度的同时，还将依法依规控制棚改成本，严禁违规支出。

住建部同时指出棚改下一步的方向：

因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。

重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。

回应市场热点

“棚改”是市场对房地产板块最关注的信息之一。有分析人士表示，此前爆出的“棚改融资收紧”的传闻，是6月底以来房地产板块剧烈调整的重要原因之一。

中原地产首席分析师张大伟对记者表示，目前看，整体市场对棚改政策非常敏感，因为这是支撑最近几年楼市最关键的因素，特别是三四线城市，严重依赖棚改的货币化安置。货币化安置造成了大量的购房需求，而部分城市的库存不足，这些需求放大了购房紧张情绪。

张大伟同时表示，必须明确的是，棚改的数量将减少，这已经是2018年的政策要求。另外，货币化安置的逐渐收紧也已经是趋势。从住建部的数据看，下一步对棚改的政策有可能加强监管，特别是棚改的成本将严格控制。

某券商地产分析师对记者表示，本次住建部的表态相当于对此前的棚改政策调整传言做出更加详细的说明，算是将此前市场的预期坐实。

国海证券认为，经历过2015年至今这一轮较强的棚改货币化之后，房地产库存的确出现了明显的下降。国海证券测算，截至目前全国住宅去化周期仅13个月左右，下降至2012年的较低水平。而作为本轮棚改货币化的重点，三四线城市住宅库存去化效果也非常明显。由于统计局未公布40大中城市的现房库存数据，经测算，三四线城市的期房库存已经下降至2014年初的水平，去化周期仅10个月左右。总的来看，无论是全国的住宅库存还是三四线城市的住宅库存都已经出现了明显的下降，库存去化周期大幅缩短，棚改货币化去库存的初衷已经实现。

全年影响有限

棚改政策调整的预期是本轮地产股大跌的主要原因之一。本次住建部吹风会权威部门发声，对市场影响如何？

多位分析师指出，住建部明确了棚改不会“一刀切”的原则，短期内龙头房企销售应无虞，但受棚改资金影响较大的三四线城市后续的房地产需求或将造成一定影响。

中金公司认为，此次政策变化重点在于调整货币化安置比例，但是存量项目和今年580万套棚改目标均未做调整。因此不考虑资金来源的变化，政策对全年棚改相关投资的直接影响有限，但是对于三四线城市的投资者房价预期可能有较大影响，进而可能间接影响商品房需求。

个股方面，主要布局三四线的碧桂园和中国恒大被市场普遍认为可能受棚改政策调整影响较大，股价调整也比较明显。

广发证券分析师在接受媒体采访时表示，当货币化安置家庭购房率为70%的情况下，预计棚改影响一、二线商品房销售面积6%，影响三、四线15%。整体来看，购房率70%的假定下，棚改货币化安置对于龙头房企货值储备额的影响为10%左右。

尽管近期碧桂园和中国恒大分别已耗资约3亿港元和17亿港元回购股份，但市值较本轮大跌之前分别蒸发超过400亿港元和超过100亿港元。

有券商地产分析师对记者表示，仍然看好龙头房企今年三季度的销售表现，但明年或将迎来增速的拐点。

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