高喊“活下去”的万科 吞下华夏幸福10个项目

万科（000002.SZ）又调皮了，9月底才声嘶力竭地说要收敛聚焦，保证自己能活下去，国庆一过就吞下了华夏幸福在环京区域的多个项目。

10月9日晚，华夏幸福公告，旗下多家全资子公司与万科签署《股权转让及合作协议》。万科拟收购华夏幸福旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。

这五家公司持有位于环京区域的涿州、大厂、廊坊和霸州市的共10宗土地，均为住宅用地，总用地面积约339338.36平方米。

显然，万科是通过收购目标公司部分股权的方式，来获得上述地块，这宗交易的对价约为32.34亿元。

霸州公司拥有两宗地，总土地面积为77510平方米，也就是说万科收购后拥有的权益面积为50381.5平方米。其他四家公司拥有的8宗地总土地面积为261828.36平方米，也就是说万科收购后拥有的权益面积为209463平方米，而总权益面积为259844平方米。以32.34亿元计算，万科收购的平均地价约为12400元／平方米。

据信息显示，目前大厂的在售新房均价从11000~17500元／平方米不等；霸州的孔雀城项目已低至9900元／平方米，荣盛的温泉城项目也下调至11000元／平方米，甚至低于同期霸州的二手房均价；目前廊坊多个在售新房项目也仅为16000元／平方米左右，而涿州数个具代表性的在售新房项目均价约为13000~15000元／平方米。

环京的房价曾一度高达3万元，但今时不同往日。从地价和目前区域房价的角度来看，万科买的这些地块不算便宜。

从近期楼市表现来看，短期内，行业进入了调整期，但若把这个周期拉长，中国城市化进程和城市群发展的趋势并无改变。

万科披露的销售简报显示，2018年1~9月份公司累计实现合同销售面积2902.1万平方米，合同销售金额4315.5亿元；去年同期，万科的销售金额是3961.0亿元。相比之下，2018年前九个月，万科的销售金额增幅是8.9%，低于万科今年上半年近10%的增速。

华夏幸福这家以长周期的产业新城为核心，同时以短周期的地产开发业务补充现金流的企业，商业模式独特，从业内来看，招商蛇口模式与之类似，而这些年来，华夏幸福无疑冲得更猛。

由于在环京受到的一系列影响，其作出的股权让渡、卖地行为被业内诠释为缺钱下的自救手段。

中报显示，华夏幸福今年上半年的营业收入同比增长57.13%至349.74亿元，实现归属于上市公司股东的净利润同比增长29.05%至69.27亿元，销售金额较上年同期增长15.63%至805.04亿元。但华夏幸福的经营活动产生的现金流量净额、投资活动产生的现金流量净额、筹资活动产生的现金流量净额已全部转负。

从房企目前现金为王的过冬策略来看，华夏幸福卖项目的交易当然可以有更积极的诠释。华夏幸福表示，本次合作是公司实施全面开放合作战略的重要体现与落地，符合公司整体发展战略与方向，对于公司的长远发展将有积极影响。

但去杠杆时代，失去了住宅购买力的荫蔽，如何才能承载这个产业新城运营商的蓬勃野心？

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