地产老炮儿看房市（上）丨 接下来如何买房的私密内参，抓紧收藏

曾经，买房是一种胆识。

“有一个机会摆在我面前，我没有珍惜，等到失去了才后悔莫及。”对经历过楼市黄金10年的人来说，都有这样的心酸往事，再回首，只能“相顾无言，唯有泪千行。”

现在，买房是一道难题，是一门技术活。

一方面，楼市大的基本面趋于凉凉，另一方面，股市地产股却时不时的来一波大涨。

一方面，有些地方银行利率下降，首付贷重现，另一方面，更多的城市还是紧绷一张脸，还有媒体站出来吹风辟谣。

一方面，房地产在“下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨”的基调下，各地住宅在限购限价的双重挤压下，楼市泡沫已经基本被挤压干净，房价逐渐趋于理性，低位徘徊，越来越多的房地产企业也不堪压力选择快速去化，不得已让利出货。

另一方面，在房地产下行周期，经济滞胀论、消费降级论、地产寒冬论等行业焦虑甚嚣尘上，购房者再次陷入彷徨、迷茫、观望等情绪之中难以自拔。

那么，在当下的市场环境中，我们该如何面对复杂多变的楼市，让我们一起听听中原房地产意见领袖们都怎么讲。

如何看待现在的市场环境？

在中国楼市里，一直都有房价“只涨不跌”的神话。

而这种神话也有好多次被悄无声息的打破。

纵览中国楼市市场化运行的20年，至少有两次大回调。

第一次是2008年，受全球金融危机影响，楼市首度出现大调整。这一年，广州房价一度下跌30%，深圳房价最高回撤36%，而到了2009年河2010年，这两大城市不约而同走出翻倍行情。

第二次是2014年，楼市高库存问题突出，一二线城市房价全面回撤，三四线城市成交量萎靡，直到2015、2016，楼市才又重回上升通道。

而今，我们正在经历第三次大回调——

这一次，我们又要等多久？

河南保利发展有限公司总经理陆戎认为，对于房地产行业来说，这段时期确实比较难，黄金十年不再，白银时代到来。正如人生、也如企业，房地产行业也逃不掉周期性的特点，任何一个行业都不会没有特点的一直往上走。

和昌集团郑州公司总经理梁延虎:“坚决遏制”、“房住不炒”的大基调已经定下，从2018年7月31日的会议开完，楼市几乎是急转直下的，但整个市场容量还是比较大的，每一种危机出现的时候，恰恰是机会来临的时候。

郑州福晟集团有限公司总裁、河南晟和祥实业有限公司总经理邱瑞明：2018年8、9月以来，楼市下行；进入四季度，房地产市场遇冷，但状态不会太久。很多开发商当下以现金流为王，因为到了年底偿债的高峰期，一旦出现还不上款的情况，极易引起一连串的连锁反应。为了及时控制资产的负债率、保证现金流，很多开发商为了加快回笼资金，短期内牺牲项目的利润，打出降价促销的情况，这很正常。

星联芒果集团董事长王永光：中国经济在转型，需要房地产在财政上提供一个稳定的环境，同时确保经济的稳定，使国民经济回到稳定的状态，市场即使再回暖也不可能使房价再出现像2016年那样的封顶状态。房地产这个行业没有问题，未来房地产会发生一些转变，如杠杆会消失、周期拉长、资金回流慢，但整体趋向平稳和健康。

这一轮调控还会持续多久？

现在，就是一个楼市矛盾的多发期，政策博弈期，一点点风吹草动可能就会引发大惊小怪，没有多少人有耐心等待。

中金投资在一份关于2019展望报告中判断，明年最早一季度最迟年中，地产政策将会介入调整。这家知名券商说，以往三轮市场小周期的下行阶段，政策放松都开始于销售下降后的6个月左右，按此估计此轮政策调节应在2019年一季度末或二季度初。但考虑到本轮周期被拉长后市场向下的惯性更大，国内宏观经济面临的压力和国际外部环境的不确定性更高，政策调整介入“宜早不宜迟”，

至于调控放松的方向，有以下四个：

1. 大力增加市场有效供应，包括促进增量与盘活存量；

2. 适当放松按揭贷款首付款比例、按揭利率的过度限制，支持刚需和首改等合理住房需求；

3. 适度增加按揭贷款额度；

4. 限价措施可继续保留，但改进定价机制与追踪管理的合理性，包括房地价统筹管理。

中金这份报告发完后，越来越多分析师也发表了类似观点，认为明年3-4月份很可能迎来一次结构性调整。

关于本轮政策博弈的关键节点，郑州本土房产大咖也有自己的观点。

瀚海·中部大观地产总经理李小伟认为，本轮调控是从2016年四季度开始，预计会到2020年年底结束。

和昌集团郑州公司总经理梁延虎认为:目前楼市下行只是初冬，还没到严冬，政府的调控政策还会继续，未来一两年，政策放开的可能性很小，而且气候可能会越来越冷。今年的M2有缓慢增速，未来可能还会持续下降，综合国际国内形势，未来房子的投资属性会逐渐消失掉，房子会真正回归到居住属性，未来总体趋势将会是急转直下后，平稳前行。

金地地产华中区域副总经理、郑州公司总经理张立认为：房地产还远没有到触底的阶段，尤其是政府的调控政策，实则是为了保持房地产市场的健康、平稳、可持续发展，不论当下的土地流拍也好、房价下降也好、楼市入冬也好，市场只会更加规范，房地产未来的趋势走向整体来看，还是趋于平稳、良性发展的。

河南美商置业有限公司CEO宋朋飞认为：预测2019年上半年房地产的行政调控和政策调控会有所松动，而2019年上半年会是房地产缓冲的时间，预测房地产的形势走向也是基于明年下半年。

旭辉集团郑州事业部总经理陈骁认为：当下确实是房地产市场较为艰难的一个时期，无论是融资还是销售，形势都不乐观，但房地产在未来较长一段时期内仍然存在较大发展空间，长期发展态势仍然看好，信心一定要有。如果按照周期论，本次周期是从2016年10月开始，按3-5年一个周期，那明年下半年应该是调整的一个窗口。

现在是抄底的时机么？

每一次房价调整，都是刚需入场机会，这一机会稍瞬即逝。

最好的抄底时机，并非楼市刚刚调整之际，也非房价下跌趋势确立之时，更不是苦等楼市跌到谷底的机会。楼市调整时，市场情绪游移不定，房价只会来回波动；下跌趋势确立之时，一切才刚刚开始；楼市跌到谷底固然最好，但没人知道真正的底在哪里。

从现在回望过去，我们或许斩钉截铁，认为最好的抄底时机就在2008年和2014年。

然而，现在到底什么时候抄底最合适？

在一个有中国特色的市场中，不能只看市场的基本面分析，复杂的政治变量、社会变量都会对房地产的心理预期产生干扰判断。

对此，郑州地产老炮儿给我们也有不同的建议：

宝能郑州营销管理中心副总经理王南平认为：房地产有一定周期的小波动是正常的，也是健康的，房地产出现一些分化也是合理的。当下房企先保证项目能够活下去再论其它，像降价潮、活下去、融资难这些现象，实则是企业的经营战略，只要项目的价值和价格相匹配，对购房者而言，还是可以入手的，是购房的好时机。

蓝光郑州公司总经理史鸿渐认为：房地产的发展是波动上升的过程，当下楼市出现的降价潮、活下去、融资难的现象，实际上是房地产阶段性的调整，是楼市下行的体现。作为国民经济的支柱行业，房地产整体发展趋势是很好的。目前市场上很多房地产项目以接近成本价销售，有的项目甚至还推出低首付、首付分期等优惠，对购房者来说，当下只要不买烂尾楼或特别偏僻无人问津的楼盘，闭着眼买房基本都不会亏损，是上车的好机会。

瀚海·中部大观地产总经理李小伟更加直截了当的表示：对购房者而言，最佳的置业窗口期应该是2018年1月至2019年1、2季度。

星联芒果集团董事长王永光认为：有些地方政府的调控已经有所松动，在所有人都在观望、开发商还没有来得及反应的时候，对购房者来说，恰恰是购房的好时候。

新合鑫集团董事长张志军则表示：最好的买房时机是十年前，其次是现在。此轮调控政策的目的不是为了降房价，而是抑制房价上涨过快，调控的真实目的是如何让中国经济保持健康稳健，引导更多的资金进入实体经济。调控政策只是在短期内在心理上起到威慑作用，总体房价还是在稳中逐步上扬。未来获取土地的成本越来越高，人力资源水平不断提高，这些隐形成本都在不断推高房屋价格。总之在自己能力范围内，只要买到满意的房子，什么时候都是好时机。

郑州房市未来走向如何？

不管抄不抄底，对于我们大多数人，最关心的还是房市的价格走势。

新房房价因限价政策的扭曲、双合同的存在，不能真实反映市场波动，相反，政策约束少的二手房才是最敏感的指标。

数据显示，2018年10月，郑州二手房均价15338元每平米，环比下降0.40%，同比下降2.04%，整体走势基本稳定。

关于郑州的房市走向，郑州的楼市大咖并不担心。

绿都地产集团郑州事业部总裁周立刚认为：对房地产行业长期看人口，郑州作为上亿人口大省的省会，是长期可持续发展的城市，人口红利没问题。

中建七局河南中建地产公司董事长张永成也表示：中国的城镇化需求大，伴随着三四线城市人口流入郑州，郑州的框架会越来越大，从城镇化进程的角度分析，郑州的房地产行业长期看整体向好。

宝能郑州营销管理中心副总经理王南平认为，虽然在政策调控之下，一些小项目因为位置、企业经营、片区的成熟度等出现小幅度的价格调整，这说明目前的市场现状对一些高地价的项目而言实际上压力很大；郊区的一些项目，想找准市场风向也比较难；市中心人口密度大的项目，在高周转、快节奏下，其投资增长的空间还是比较大的，但整体来看，核心区域的项目还是未来投资的方向，尤其是高铁的吸附力，城市的扩张和发展空间很大，未来郑州房价的涨幅空间和购房需求可能会出现再一次的井喷，郑州未来的市场空间整体是向好的。

买房和你的钱包有多大关系？

相信，我们大多数人对郑州的房地产市场都保持乐观，但不考虑自己钱包的买房都是投机或者装X，显然，无论哪一种，现在都显得有点不合时宜。

曾经，闭着眼睛都能够买房，刷信用卡都能够买房，现在买房，动辄都会动用6个钱包，可不是闹着玩的。

有人说，刚需无论什么时候入场都合适，言外之意是，反正用来自住，能够承受风险，即使在高位站岗也不用怕。

显然，这种论调放在一个大的时空里面的宏观层面很对，但微观层面很不负责任，为什么投资者可以谨慎，刚需就必须一往无前？

相比而言，刚需依靠六个钱包凑齐的首付，比投资者手中富余的资金更加重要，更难以承受房价大幅回调所带来的冲击，所以，越是刚需，越需要谨慎。

对此，河南保利发展有限公司总经理陆戎建议，对购房者来说，不论刚需还是改善，都要结合自身实际情况而定。

金地地产华中区域副总经理、郑州公司总经理张立认为：从供需方来看，目前处于买方市场，“房子是用来住的”，但房子逃不了金融属性，对刚需、刚改乃至终改的客户来说，不论到什么时候，都应该首先从自身的需求出发，明确是自住还是投资。而当下楼市处于下行阶段，很多项目的销售价格比较合理，购房者更有机会结合自身需求选择出好的地段、好的户型、更有价值的好房子，综合权衡对比后，做出不错的置业决策。

最后观点

家，是我们终其一生都在向往的地方。

然而，对99%的人来说，买房都是一道参一生都参不透的难题。

相信，郑州房地产市场健康稳定，也不乏抄底的好时机，

不过，尽管到处是正确答案，但你却不好选，

推动中原房地产市场健康可持续发展，让购房者轻松置业，

这件事，中原楼市已经做了15年，未来，我们会一如既往一往如前，竭诚为您服务。

《地产老炮儿看房市（上）丨 接下来如何买房的私密内参，抓紧收藏》由河南新闻网-豫都网提供，转载请注明出处：http://house.yuduxx.com/lsgc/776340.html，谢谢合作！