郑州8月份再推17宗约993.67亩地，势不可挡？

2019年，郑州土地市场供需整体平稳，土地推量和使用权面积不减，虽然成交溢价率走低，但土地市场整体向好。

作为房价中占比最大的因素，土地对房地产商后续所开发的项目至关重要，那么，对于房企而言，如何判定地块指标、规避风险呢？

针对这个问题，国内权威专家曾多次强调，房企拿地一定要拿对地、拿好地，综合评估土地质量、土地瑕疵，挖潜土地价值、盘活利用土地，坚守“买涨不买跌、不当地王、不拿高价地、不超预期拿地”的原则，抓住时机、精准智取。而具体到地块的供应上，房地产商还要参考郑州市公共资源交易中心挂牌公示的地块指标，提前研判，做好准备。

继7月份推出19宗，约1030亩地后，郑州8月份再推出17宗地，合计土地使用权面积662441.51平方米，折合约993.67亩，具体土地指标如下：

8月5日

郑政经开出〔2019〕016号（网），位于兰心东路以南、碧泉街以东、浔江东路以北、蓝湖街以西，土地使用权面积33058.54平方米，折合49.588亩，出让年限城镇住宅70年、地下空间交通服务场站50年，土地用途为城镇住宅、地下空间用途为交通服务场站，容积率＞1.0，＜2.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞35%，土地开发程度为五通一平，该地块需使用复垦券A券49.588亩。竞拍起始价38268万元，熔断价57468万元，房屋成本指导价14511元/平方米，综合房价最高限价16000元/平方米。

8月5日，挂牌出让的郑政经开出〔2019〕017、018、019号地块应采用装配式建筑技术建设。具体土地指标如下：

郑政经开出〔2019〕017号（网），位于兰心东路以南、碧泉街以东、浔江东路以北、蓝湖街以西，土地使用权面积51156.03平方米，折合76.734亩，出让年限城镇住宅70年、地下空间交通服务场站50年，土地用途为城镇住宅、地下空间用途为交通服务场站，容积率＞1.0，＜2.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞35%，土地开发程度为五通一平，该地块需使用复垦券A券76.734亩。竞拍起始价59124万元，熔断价88724万元，房屋成本指导价14500元/平方米，综合房价最高限价16000元/平方米。

郑政经开出[2019]018号（网），位于朗星路以南、龙美街以东、美辰路以北、前程大道以西，土地使用权面积33356.58平方米，折合50.035亩，土地出让年限城镇住宅70年、地下空间50年，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1.0，＜3.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞35%，土地开发程度为五通一平。该地块需使用复垦券A券50.035亩，竞拍起始价42107万元，熔断价63307万元，房屋成本指导价12737元/平方米，综合房价最高限价15000元/平方米。

郑政经开出[2019]019号（网），位于朗星路以南、龙美街以西、美辰路以北、龙善街以东，土地使用权面积43595.11平方米，折合65.393亩，出让年限城镇住宅70年，地下交通服务场站50年，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1.0，＜3.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞35%，土地开发程度为五通一平。该地块需使用复垦券A券65.393亩，竞买人参与竞拍时需持有不少于30%的复垦券。地块竞拍起始价54902万元，熔断价82502万元，房屋成本指导价12731元/平方米，综合房价最高限价15000元/平方米。

8月12日

郑上出[2019]9号（网），位于上街区孟津路东侧、龙江路南侧，为储备土地，土地使用权面积65970.65平方米，折合98.956亩，土地用途为城镇住宅，出让年限70年，容积率＞1、＜2.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜80米，绿地率＞35%，土地开发程度为六通一平。该地块竞拍起始价24542万元，增加幅度200万元。

8月14日

挂牌信息显示，郑政出[2019]58号（网）、59号（网）两块棚户区改造项目用地暂停出让，具体土地指标如下：

郑政出[2019]58号（网），位于富贵路南、凌霄路西，为棚户区改造项目用地，土地出让面积43241.01平方米，折合64.862亩，出让年限城镇住宅70年，地下交通场站服务用地50年，土地用途为城镇住宅（地下交通场站服务用地），容积率＞1.1,＜3.1，建筑密度＜20%，建筑高度＜80米，绿地率＞35%，土地开发程度为七通现状。该地块竞拍起始价47327万元，熔断价71127万元，竞地价最高限价94654万元。

郑政出[2019]59号（网），位于阳春路北、凌霄路西，为棚户区改造项目用地，土地使用权面积52814.22平方米，折合79.221亩，出让年限城镇住宅70年，地下交通场站服务用地50年，土地用途为城镇住宅（地下交通场站服务用地），容积率＞1.1,＜3.5，建筑密度＜20%，建筑高度＜100米，绿地率＞35%。土地开发程度为七通现状，竞拍起始价59467万元，熔断价89267万元，竞地价最高限价118934万元。

8月26日

郑政出[2019]60号（网），位于金水区红旗路北、经二路西，为城中村改造项目用地，地块在国家安全控制区内，竞买人在竞买前必须取得郑州市国家安全部门审查意见书。土地使用权面积30597.13平方米，折合45.896亩，出让年限70年（50年），土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1.1,＜5，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞25%，土地开发程度为七通现状。该地块竞拍起始价68073万元，熔断价102273万元，竞地价最高限价136146万元。

郑政出[2019]61号（网），位于冉屯北路南、嵩山北路西，为城中村改造项目用地，土地使用权面积3722.53平方米，折合5.584亩，出让年限40年，土地用途为零售商业、餐饮、旅馆（地下交通服务场站用地），容积率＜5.9，建筑密度＜40%，建筑高度＜100米，绿地率＞20%，土地开发程度为七通现状，地块竞拍起始价7170万元。

郑政出[2019]62号（网），位于嵩山北路西、冉屯北路北，为城中村改造项目用地，土地使用权面积20454.4平方米，折合30.682亩，出让年限70年、40年（50年），土地用途为城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆（地下交通服务场站用地），容积率＞1.1,＜4.9，建筑密度＜29%，建筑高度＜100米，绿地率＞25%，土地开发程度为七通现状。该地块竞拍起始价37879万元，熔断价56879万元，竞地价最高限价75758万元。

郑政出[2019]63号（网），位于沙口路东、农业路北，为城中村改造项目用地，土地使用权面积33155.69平方米，折合49.734亩，出让年限70年（50年），土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1.1,＜5.2，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞25%，土地开发程度为七通一平，该地块需使用复垦券A券49.734亩,竞买人不受持有复垦券A券数量限制参与竞拍，竞拍起始价62433万元，熔断价93833万元，竞地价最高限价124866万元。

8月27日

郑政出[2019]64号（网），位于昌达路北、西四环路东，为城中村改造项目用地，土地使用权面积52132.25平方米，折合78.198亩，出让年限70年（50年），土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1.1,＜3.65，建筑密度＜22%，建筑高度＜100米，绿地率＞35%，土地开发程度为七通现状。该地块竞拍起始价63832万元，熔断价95832万元，竞地价最高限价127664万元。

8月29日

郑政出〔2019〕65号（网），位于金水区皓月路南、庄文路西，为城中村改造项目用地，土地使用权面积56746.72平方米，折合85.12亩，出让年限城镇住宅70年、商务金融40年，地下空间交通服务场站50年，土地用途为城镇住宅兼容商务金融 、地下空间用途为交通服务场站，容积率＞1.1,＜3.6，建筑密度＜25%，建筑高度＜120米，绿地率＞35%，土地开发程度为七通一平，地块需使用复垦券A券68.096亩, 该地块竞拍起始价66284万元，熔断价99484万元，竞地价最高限价132568万元。

郑政出〔2019〕66号（网），位于金水区红旗路北、经一路西，为城中村改造项目用地，在国家安全控制区内，竞买人在竞买前必须取得郑州市国家安全部门审查意见书。土地使用权面积42954.39平方米，折合64.432亩，出让年限城镇住宅70年、地下空间交通服务场站50年，土地用途为城镇住宅、地下空间用途为交通服务场站，容积率＞1.1,＜5，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞25%，土地开发程度为七通一平，地块需使用复垦券A券60.9913亩,竞买人不受持有复垦券A券数量限制参与竞拍，竞拍起始价95518万元，熔断价143318万元，竞地价最高限价191036万元。

郑政高出[2019]19号（网），位于高新区科学大道北、瑞达路西，为产业准入用地，在国家安全控制区内，竞买人在竞买前必须取得郑州市国家安全部门审查意见书。土地使用权面积60870.03平方米，折合91.305亩，出让年限零售商业、批发市场、餐饮、旅馆40、城镇住宅70（地下零售商业、批发市场、餐饮、旅馆40、交通服务场站50），土地用途为零售商业、批发市场、餐饮、旅馆兼容城镇住宅用地（地下零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地和交通服务场站用地），容积率＜5.1，建筑密度＜45%，建筑高度＜200米，绿地率＞30%，土地开发程度为七通一平，地块需使用复垦券A券45.6525亩，竞买人参与竞买时需持有不少于30%的复垦券。地块竞拍起始价82357万元，熔断价123557万元，竞地价最高限价164714万元。

郑政高出[2019]20号（网），位于高新区科学大道北、瑞达路西，在国家安全控制区内，竞买人在竞买前必须取得郑州市国家安全部门审查意见书，土地使用权面积23979.41平方米，折合35.969亩，出让年限50年，土地用途为交通服务场站用地（地下空间），地下空间主要使用功能为配建停车，地下空间建设深度＜15米，地下空间利用率＜30%，地下空间开发层数≤2层，地下空间建筑面积＜14387平方米，土地开发程度为七通一平，竞拍起始价1302万元。

郑政高出[2019]21号（网），位于高新区金梭路东、木兰里南，为储备用地，土地使用权面积14636.82平方米，折合21.955亩，出让年限商务金融用地兼容零售商业、批发市场、餐饮、旅馆40年，城镇住宅70年，地下交通场站用地50年，土地用途为商务金融用地兼容零售商业、批发市场、餐饮、旅馆和城镇住宅用地（地下交通服务场站用地），容积率＜3.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜80米，绿地率＞35%，土地开发程度为七通一平，地块需使用复垦券A券6.5865亩，竞买人参与竞买时需持有不少于30%的复垦券。竞拍起始价18862万元，熔断价28462万元，竞地价最高限价37724万元。

结语

在土地获取方面，房地产企业自持土地成为未来的主流。而在地产圈，土地竞拍也始终是热点话题。

作为房地产开发中最重要的一环，同时作为开发前期的核心筹备阶段，拿地决定着一个项目的生死命脉，决定着房地产商的战略布局，伴随房地产市场调控的深入，房企拿地回归理性，行业进入精细化竞争阶段。

与此同时，土地作为房企的“粮仓”，房企土地储备规模与结构对业绩的影响持续加大。那么，提前备战8月份拿地，您准备好了吗？

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