潘永堂：对房企“三道红线”的20个看法

发布时间：2020-09-22 16:44 来源:豫都网我要投稿

[摘要]1，三道红线第一感叹是中国楼市真正的操盘手，不是开发商，而是政府。以前是土地在政府手里，前些年价格也被政府进行针对管控，而资金闸口，其实本就一直被政府控制，比如拿地端同样对自有资金的刚性要求，但这一次，三道红线开始对公司内部经营指标、对企...

1，三道红线第一感叹是中国楼市真正的操盘手，不是开发商，而是政府。以前是土地在政府手里，前些年价格也被政府进行针对管控，而资金闸口，其实本就一直被政府控制，比如拿地端同样对自有资金的刚性要求，但这一次，三道红线开始对公司内部经营指标、对企业内部资金安全维度提出了直接红线和触线管控，震慑感是巨大的。

2，有人说政策是不是管多了，比如很多经济学家喜欢市场经济，的确市场经济有很多好处，比如效率更高，比如它让市场竞争倒逼所有房企进入良币驱逐劣币的进化效应，而老百姓通过那些企业的激烈竞争获得自己更高性价比的房子，但完全和半完全市场经济的剧烈周期波动、巨大价格波动是中国社会所不能容忍的，也是金融和老百姓不能忍受的。

作为政府去“操盘”房地产的大框架，大逻辑和众多红线，这是有宏观必要性的——这既是房地产行业高度民生属性的反向需要，也是金融体系安全不被冲击的前提，更是地产行业自身健康长期发展的需求。后者而言每次调控政策企业家都拥护是为了行业健康发展，这不是套话，而是真实期待，一个行业老是大起大落，周期太强，企业家是没法好好做企业的。

所以，政府如果不“高压低托”房地产，房地产剧烈波动也非房企之福。

所以，老潘提醒，三道红线也好，政府操盘手也罢，房地产这个巨无霸行业，一个稳中有进，是行业之福，也是企业之福。

3，三道红线是否凶狠，核心取决于当下房企的资金面现状。

按照三道红线，地产头部4强就有恒大、融创2家不达标，50%不达标。按照百强房企来说，有预计大半房企都踩到了三条红线，比如富力、佳兆业、阳光城、绿地等明星房企……如果按照“法不责众”的原则，今天的三道红线可谓“来势凶猛”。

4，具体我们也看看3条红线的刻度高低如何？

其一净负债率超过100%，剔除预收款后资产负债率大于70%，这是反映房企负债结构层面的2条红线，到底高不高？

对标成熟房地产经济体的香港房企，这2条红线简直是不可能之天花板，直接可以叫无效线，但这样看没意义，因为大陆房地产阶段不一样，但从当下大陆房地产而言，应该分三类来说，

对已经解决规模焦虑的大型房企而言，这是高的；

但对正在做规模的房企而言，其实也不算高。

而对很多央企地产而言，似乎都不是个事

其次，从房企风险而言，负债结构而言本就是个“后端”安全指标，到前端直接现金流断档还远着了，或者可腾挪空间巨大，而且只要回款能力强，项目底子和变现速度快，融资能力强，负债高一点，即使踩踏所谓的负债红线，也是安全的。但前提要求必须是资本的管理高手。

其二，房企真正资金安全重点和直接该看更前端、更直接的“现金短债比”，看债务的年限结构，看现金流，看回款和资金迅速变现能力。如今管控红线直接前端、后端都控了，这也体现了“安全组合管控”的严厉之处。

5，为何此刻为何有三道红线？核心在于前几个月很多核心城市土地拿地太凶猛，溢价率高，抢地疯狂，比如上海土地溢价率都超过20%，更重要的是靠资金去驱动，这是“不和谐”的画面。而且房价是限价的，今年市场下行，去化难，这样的市场，卖掉了没钱赚，没卖掉，企业现金流危险，这样来看，房企硬着头皮借款拿地，风险已经在路上了。

6，期初3道红线一出，真真假假，全行业警觉，但其实这也不是空穴来风。

比如央企国企最近这几年早就要求“去杠杆、降负债”，只不过这一次从过去央企国企到市场化民营企业，延伸至全行业。比如对资金的收紧，2020年上半年信号就非常之多……只不过以前都是外围收紧，这一次基于企业经营内部指标逻辑去设置红线，是有点受惊的。

7，事实上，单纯看三道红线的指标是有局限的。

三道红线背后更高的逻辑实质是政府和房企如何看“资金输血与房企发展”的关系上。

现在的三道红线和5%到15%的边界，记住，不是不想让房企发展，而实质是不想让房企通过拼命借钱加资金杠杆去实现企业发展，这一点强调一下。

8，做企业，规模还是要发展的。不发展带来的问题比发展带来的问题更可怕，很多人没意识到这个问题而已。

今天房企的规模，其实是房企在中国地产舞台中的安全指标和竞争力指标。

对于规模，老潘先不说民营企业要不要规模，你看即使资金优势和身份优势的央企国企地产商，现在也在做大规模，比如当年鲁能那么猛，比如这几年中国金茂规模一骑绝尘，短短3、5年进入2000亿梯队，未来力争第一阵营，这就是妥妥的进入中国地产的安全区——既在行业安全了，也在央企领域安全了。

未来央企也需要高质量，大规模、有竞争力的企业。所以一部分国企央企地产，发展多年依旧还在几百亿盘子，未来不排除就自动成为被整合对象了。

所以央企地产都如此强调规模，民营企业强调规模就更加必要了。

9，大型房企求高质量，因为规模已经有了，中型房企要做规模可以理解，但三道红线告诉你虽然靠资金杠杆去做大规模已经行不通了，但依靠合作、依靠经营杠杆、靠高周转去快速做大规模还是可以的。

10，对于一个行业而言，有艺高胆大者的，也有单纯胆大赌博者，当然也有稳健保守者，从基本逻辑看，艺高者可以走钢丝，保守者也未必好，这是一个自由的生态。

但这次三道红线和相应的融资管控，从表面上看是全行业打击，是一刀切，但本质上是对单纯胆大赌博的高负债一个重击，也让这个行业艺高人胆大的人失去了走钢丝的可能和舞台。

比如孙宏斌一直是认为回款强，营销强，现金流强的房企高负债率是可以接受的。当然，对本就稳健的财务质量的龙湖、碧桂园以及保利、中海等央企而言，他们或许偷偷的笑了——以后跟我们疯狂抢地的兄弟又少了很多！

11，其实房地产自2018年开始后本就好日子不再，做大规模本就越来越难了，所以即使不加三大红线，其实整个行业不单纯的冲规模，或者安全的适度冲规模已经成为行业共识，但一个巨大的市场，无论如何警告风险，但依然有很多级别更高的赌博者，不服输者，逆流者或者艺高者，这是市场的必然，而此次三道红线应该是对他们是一个当头棒喝。

12，都说房地产政策一直是上有政策，下有对策，同样一旦政策力度进入房企内部经营指标中去，这也必然决定了加大修饰报表，优化指标的趋势。比如未来肯定一些债务会逐渐向表外转移。这其中的做法可谓108个好汉一样，打法颇多。

13，三道红线之后钱更少了，更难获取了，房企会发生哪些变化？

其一，输血少了，核心要靠自己造血了。即融资现金流少了，核心就靠经营性现金流了，所以回款，销售是重中之重，但今年疫之后市场调整，尤其56月份释放挤压刚性需求后，老潘调研4、5家20强房企营销总经理都表示，78月很多营销前端指标比如客户到访量显著下跌，市场非常不乐观。

其二，2018年房企借债也在2020年下半年迎来还债高峰期，一面是销售去化回款难，一面是融资收紧，一面是还债高峰期，但三者一旦扭在一起，不排除高负债房企风险爆发。

其三，2020年会继续强化成本管理年，一则因为融资现金流受限，二则行业利润少了，三则房地产进入精细化管理时代，成本管理老实说还很粗放，比如基于成本分配，成本策划未来会成为房企一个快速突破的新课题。这一点老潘也欢迎成本分配的优秀房企一起分享交流。

14，老潘总结房地产政策的传导效应有2种。

其一，房地产加税点类，看似打击房产，但实质上都变现推高了房价，因为最终都转移到买家上去，但房地产后期，随着房子过剩和沉重高房价，买家对税点引发的更高承受能力会逐渐减弱，未来打击效应才会逐步显现。

其二，每一次房地产调控类政策都会加速房企分化，调控最遭殃的是冲动的房企，缺钱的企业，竞争力弱的房企。

这一次三道红线，显然对资金承压高竞争力又弱的房企是冬天，但对财务稳健、竞争优势又强的房企是“春天”。

少数优秀房企的春天，多数房企的冬天，这也就意味着中国房企“优等生”的集中度又加码了。

15，要警惕三道红线的厉害，但也不用太过于担忧三道红线。

其一，争取更长时间窗口期，其二，前面说的凡是企业内部的财务指标，各种口径和指标优化，还是存在空间的。其三，干脆果断变卖一些项目股权或者一些项目，该断则断。