高层会议两月3提楼市去库存 中国打响歼灭战

    从11月10日的中央财经领导小组会议，到一周前的中共中央政治局会议，再到21日闭幕的中央经济工作会议，短短两个月内，“化解房地产库存”连续出现在中央三个高层会议中。时隔37年再度召开的中央城市工作会议虽未直接提及房地产，但无论是其中所涉及的加快城镇棚户区和危房改造，还是农业转移人口市民化等，都将客观上有助于库存的消化。

　　为什么去库存如此重要？中国房地产商会联盟执行主席顾云昌接受记者采访时指出，去库存问题不仅是房地产问题，还关系到宏观经济的稳增长。

　　2015年，中国房地产行业首次出现房屋新开工面积、房屋竣工面积、土地购置面积、土地成交价款四个前端指标同时负增长，细究这些现象背后原因，都离不开“库存高企”四字。

　　房地产开发投资是拉动整体固定资产投资的重要力量，但从2013年以来，这一指标的增速以每年接近10个百分点的速度回落，拖累经济增长。房地产投资增速下滑意味着开发商拿地积极性不足，其背后原因也是大量三四线城市的库存高企。

　　那么，去库存这场歼灭战要怎么打？中央经济工作会议给出办法：通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

　　为何以农民工为突破口？顾云昌解释说，农民工的市民化不仅是解决房地产库存问题的有效途径，还是新型城镇化的关键。“中国的城镇常住人口中有2亿多农民工，他们大都住房条件很差，住房自有率很低(仅2-3%)”。相对于城市居民的住房自有率，城市中农民工的住房条件和拥有水平存在巨大的提升空间。目前在一些大城市，农民工拥有自己住房的人很少，大量居住在棚户区、城中村、地下室等条件简陋的地区，并存在许多违规群租现象。

　　这部分人的住房问题解决了，不仅可以改善民生，还可以“一石二鸟”地化解一些地区过高的库存。

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞日前也在媒体上撰文指出，按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房(人均33.3平方米)，每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米。未来5年农民工新增购房总共可达23.1亿平方米。他认为，农民工最适合、最可能在地级及以下城镇购房。一来，农民工在地级以下城镇基本具备住房可支付能力，二来，农民工近70%在地级及以下城镇就业，而且身份认同与留守家庭福利提升决定农民工倾向回家乡购房。

　　当然，要让农民工买得起房，还需要财税、金融、户籍等一系列制度的配合。中央经济工作会议提出，要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

　　中央城市工作会议更是将“促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化”作为推进城镇化的首要任务。会议提出，要加强对农业转移人口市民化的战略研究，统筹推进土地、财政、教育、就业、医疗、养老、住房保障等领域配套改革。

　　顾云昌解释说，农民工的购买力不强，这也就需要把提高工资水平、完善社保、降低房价等问题提上议事日程。一边，农民工进城买房难，而另一边，农民的宅基地大量闲置，未得到有效利用。如此现状下，如何盘活宅基地，使其真正惠及农民是未来政策需要解决的重点内容之一。

　　中央经济工作会议提出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。怎么鼓励和推动？顾云昌认为，这意味着明年一系列政策措施会落地，比如给予降价房企以降利息、降税等金融、财税支持。而且为了化解房地产库存，各部门可能也会出台一系列政策，减免房地产交易环节的税费。

　　易居研究院副院长杨红旭则提醒说，不能过度鼓励那些支付能力较弱的农民购房，否则可能出现还贷困难，容易导致不良贷款率上升。没有购房能力的农民，更适合在城市租房生活，政府可将农民工纳入城市的住房保障体系。

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