土地市场“地王”频出背后 十城流拍率超50%

    不同区域之间房地产市场的分化，已在土地市场上有充分体现。由于在市场库存、人口吸纳等方面存在差异，明年土地市场的分化趋势将更为明显，即在一线城市高价地频出的同时，流拍流标等现象将继续成为二三线城市土地市场的常态。

    12月23日，随着北京大兴区三宗地块的成交，2015年北京市土地出让金达到2017亿元，史上首次突破2000亿大关。这种火爆局面也成为今年一线城市土地市场的缩影。

    但其他城市情况并不乐观。据统计，在全国百座城市中，2015年共有10所城市的土地流拍、流标率达到或超过50%。

    一边是海水，一边是火焰。在一些机构看来，“冰与火之歌”构成了今年全国土地市场的主旋律。

    业内人士指出，不同区域之间房地产市场的分化，已在土地市场上有充分体现。由于在市场库存、人口吸纳等方面存在差异，明年土地市场的分化趋势将更为明显，即在一线城市高价地频出的同时，流拍流标等现象将继续成为二三线城市土地市场的常态。

    一线城市量跌价涨

    在北京土地市场达到2000亿规模的背后，隐藏着另一重现实。根据北京市国土局的数据，截至2015年12月23日，今年北京共成交土地106宗，为最近5年来的最低；成交土地的平均楼面价为13731.4元/平方米，创历史新高。

    也即，2015年的北京土地市场，出现明显的“量跌价涨”局面。

    这也是整个一线城市的缩影。根据中原地产的统计，截至12月20日，2015年一线城市共成交土地516宗，规划建筑面积5318.7万平方米，两者均为最近六年的新低。但一线城市成交土地的平均楼面价达到9075.43元/平方米，创历史新高。

    其中，11月单月，一线城市成交65宗地块，土地出让金高达1061.8亿，创造了历史纪录。成交楼面价也创下年内新高，达到了12715元/平方米，环比上涨23.7%。

    一线城市土地市场火爆，与房企扎堆拿地有关。有分析指出，随着二三线市场风险的不断累积，房企纷纷向一线城市回归，导致在这些地方的土地市场出现激烈争夺，并表现出“多轮竞价、高溢价、高单价”等特征。

    根据中原地产的统计，截至12月初，20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿资金。其中，一线城市的占比首次突破四成，达到44%。

    与此同时，土地一级开发难度加大，制约了一线城市的土地供应。“在土地一级开发成本中，拆迁成本占比过半。”北京某上市房企负责人向记者表示，近几年来拆迁难度加大，使得土地收储和开发进展缓慢，影响到供地规模，同时也在推高土地成本。

    根据官方的数据，近几年来，一线城市土地成交单价大幅抬升，但平均溢价率的上升并不明显，原因即在于土地底价不断上涨。

    全国土地流拍近两成

    一线城市的火爆，并不能掩盖全国土地市场表现不佳的现实。根据“标准排名机构”的统计，截至12月13日，全国100座城市在2015年共出让土地12493块，最终成交10003块，2490块土地流拍或流标，流拍率为19.93%。

    这些流拍的土地分布在95个城市之中，只有5个城市还没有出现土地流拍情况，分别是青岛、北京、长沙、镇江和珠海。

    即使是市场火爆的一线城市，个别地块也面临无人问津的尴尬。除北京外，截至12月初，上海供应土地215块，流拍8块；深圳供应58块，流拍12块；广州供应173块，流拍18块。

    有房企人士向记者指出，一线城市土地流拍的原因，多在于土地自身“品质”较差，主要表现在位置较偏远、配建规模过大、价格偏高、同区域竞品过多等。

    真正严重的是二三线城市。上述机构统计显示，从流拍率来看，排名第一是北海市。该市全年供应38块土地，仅成交了13块，25块土地流拍，流拍率达到65.79%。

    紧随其后的为台州市，流拍率为61.63%；其余依次为南充（59.21%）、西宁（58.62%）、平顶山（57.35%）、汕头（52.31%）和惠州（50.75%）。另有海口、绵阳和牡丹江三地的土地流拍率为50%。也即，在全国100所大城市中，今年土地流拍率在50%以上的城市共有10个。

    中原地产分析指出，二三线城市普遍存在过剩风险，投入到这些城市的资金规模也在减少。因此除个别东部核心二线城市外，其他城市的土地市场相对平淡。总体来看，二三线城市的土地市场表现弱于往年。

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