政策刺激楼市回暖 2016年可能出台哪些政策

    阅读提示|2015年，楼市走过了不平凡的一年，政策千方百计去库存：供应端，控制土地供应；需求端，降首付、降利息、放宽公积金、调税费。2016年，楼市的主基调仍然是去库存，特别是需求疲软的三四线城市库存问题更为显著。为了去库存，2016年政策极有可能成为救市的主力。2016年，还将有哪些政策会实施？将会对我们的生活带来怎样的影响?

    猜想一适当降低商品住房价格

    2015年12月21日召开的中央经济工作会议提出，“鼓励房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住房价格”。

    相较购房补贴，“降价”更能诱惑普通老百姓买房。如今高企的库存靠农民工解决，但前提是农民工要买得起房，要有足够的实力，除了购房补贴外，降价的效果看似更大。当然，“降价”更多的是指向三四线城市。

    不过，业内专家认出，购房者千万不要抱有“大降、特降”的期待。分析认为，中央鼓励降价不是强制，对于中央的号召，房企可以依据自身情况而定。

    地产专家刘德科称，很多购房者看到“鼓励降价”这些字眼，就在心里盘算，是不是该等一等？但是降价是市场行为，不是政府鼓励，地产商就会买账。当前正热销的楼盘，要他们降价，恐怕不太可能了。

    刘德科称，滞销的楼盘，或没什么人问津的尾盘，倒还是有可能降价，不是因为政府鼓励降价，而是市场对地产商的惩罚——要么是因为他们定价太高，要么是他们把产品做得太烂。这些房源只有猛烈降价，才有可能卖得动。

    对于绝大多数城市来说，楼市不再是一荣俱荣、鸡犬升天，而是由几家欢乐几家愁到只能割肉。

    猜想二首套房首付款比例或降

    去年的中央经济工作会议提出，化解房地产库存，要取消过时的限制性措施。

    中央经济工作会议的这一表述引发高度关注，对于房地产市场的“限制性措施”，公众感受最为直观的就是购房、贷款等方面限制的取消或放宽。

    目前，除了北京、上海、广州、深圳等一线城市外，多数地区已取消限购政策。年初，住建部要求各地进一步降低公积金贷款门槛，增加贷款额度，各地均积极响应。

    亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，从公告中提到的“取消过时的限制性措施”中，不难看出，当下限贷、限价、限签、限售政策已经没有存在的必要性，应该及时取消。

    在贷款等方面，有业内人称，首套房首付款比例或降至10%。

    首付下调能最大程度激活刚性需求，可以降低购房者入市门槛，缓解当前大部分三四线城市、半数以上二线城市库存相对较大的市场压力，对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用。

    而对于市场各方担心的次贷危机，有专家认为，发生的可能性很小，而首套房发生信用危机的可能性更是微乎其微。

    目前有些农二代计划在所工作的城市安营扎寨的，手头又不富裕，在首付25%的基础上再次下调至20%左右，无疑能大大降低他们的买房门槛。房产专家丁祖昱认为，首套房首付降至10%将是2016年楼市去库存的终极大招。

    同样，虽然今年二套房首付降至4成，但对于部分刚改善客户仍存在着一定的换房压力。为了释放部分刚改善客户的需求，2016年二套房首付有望下调，业内预测有望降至2成。

    据了解，从2003年到2010年，中国首套房购房者的首付比例最低只有20%，然后随着市场升温才提高至30%。

    地产专家刘德科称，以前房价暴涨的时候，很多城市的相关部门要求地产商做涨价备案，超过备案就不让买，甚至备案价太高的话就直接不发预售证。

    后来楼市行情不景气，很多城市的相关部门又要求地产商做降价备案，如果降幅超过一定程度不给批。简单说，就是不准地产商降价。将来这些限制性措施将逐步取消，让楼市更加尊重市场。

    猜想三外地人也将可住公租房

    中央经济工作会议提出，要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

    业内专家称，这里面蕴藏的政策信号不一般，首先是明确了我国的住房制度是“购租并举”，而顺应这个思路，更把公租房的保障范围进一步扩大到非户籍人口。这就打破了固有的一元化的“以购为主”的住房问题解决思路，未来政府将会把住房保障的重心放在公租房上。

    此次，该表述的一个重大变化是，明确并肯定了自然人和机构进行商品房投资的行为，并且鼓励他们，这与过往的调控政策强调“抑制投资性需求”是有根本差异的。房地产市场上一度被“妖魔化”的包租公、包租婆们终于得到正名了。

    这有可能激励更多人投身这个新兴行业，从而涌现出更多的YOU+、链家。对于租房者，是个好事。对于“小米公寓”等机构投资者来说，更是进一步发展壮大的利好和福音。

    猜想四将农民工纳入公积金缴纳体系

    中央经济工作会议提出，“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。”

    这其实是在要求各地再降低“购房落户”的门槛。

    除了北上广深，几乎所有城市都有针对外地人的“购房落户”政策，但是差异较大：比如郑州要求交社保1年以上，苏州要求交社保3年以上，杭州要求交清房款不能有按揭，武汉仅允许一家3人落户等。而这些都是“购房落户”的障碍。

    目前中国城市人均住房1.1套。从“供给侧”需求来看，真实的需求来自农民工。目前三四线城市的库存问题较为严重，如果在购房、落户、租房等方面提供条件的话，农民工是很大的一股购买力。

    还有专家认为，应将农民工纳入公积金缴纳体系。目前安徽芜湖市已率先推广进城务工农民缴存住房公积金工作，选择芜湖县作为试点。从2015年8月起，芜湖县规定进城务工及从事自由职业的农民，均可缴存住房公积金并申请公积金贷款购房。

    猜想五房贷利息抵扣个税

    业内专家称，该项政策能够切实提高购房者的购买力，特别是对改善型需求的刺激或更为明显，短期内，一旦实施，将在一、二线城市引爆楼市，对于库存去化会有明显的促进作用。

    另外，二手房交易税费今年有望调整，去年营业税“5改2”着实让二手房市场火了一把，预计2016年营业税、契税等房屋交易税费都有所调整。

    同策咨询研究部总监张宏伟称，去年房地产利好政策频频出台，利息更在一年内降了5次，如今贷款门槛降低了，房贷总利息较去年降低不少，预计2016年仍然有1-2次降息、降准机会，这样可以释放更多的市场流动性，刺激宏观经济复苏的同时，也为楼市去库存带来利好影响。

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