三问楼市：5年内郑州房价还能一路高歌吗？

     过去的一年，楼市库存量达到了峰值，房企的日子用“熬”来说一点也不为过。2016年的楼市是否还持续低迷？记者多方采访业界大佬，试图描绘出一个比较清晰的楼市轮廓。
    【提问1】楼市政策会不会比以前有所宽松？
    这是一个似曾相识的楼市寒冬，房子不好卖，企业难赚钱。有人说，经历了2015年楼市发展的衰退，大量房子卖不出去，严重占压资源，2016年，再多的救市政策也是隔靴搔痒。
    当代经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受记者采访时，对这种论调十分反感，他说，持“崩盘论”的人主要为三类：买不起房的人、瞎起哄的人、不了解房地产的人。2016年的楼市将以去库存为中心，市场分化、去库存、政策宽松是主要特征。
    “‘分城施策’已经成为最高决策层认可的房地产市场政策思路，不同城市的房地产政策也会不尽相同。一线城市的政策是从严，而库存较多的部分二线城市和三、四线城市的政策力度将在2016年年中加大，达到一个活跃楼市交易的效果。”谢逸枫说，今年，部分二、三、四线城市对购买第三套住房的限制政策有望放开。
    国务院发展研究中心原副主任卢中原分析称，从中长期来看，中国的经济并没有见底，只是经济发展中的三大因素发生了根本性变化，即劳动力减少、资本贡献率下降、效率提升速度放慢。2016年全国房价存在上涨的压力，政策会更宽松。同时，他预测，阶梯养老政策会在2017年出台，以释放更多的市场需求。
    中国房地产学会执行会长陈贵称，预计春节后马上会出台去库存化政策，但是也要清醒地意识到，这些政策可能对二、三线城市起作用，对四线城市却没有影响。因为很多四线城市库存严重，房地产业一直走的是下坡路，根本没有投资价值。
    【提问2】五年内郑州房价还能“一路高歌”？
    日前，国家统计局发布的2015年12月份全国70城房价变动情况显示，同比增幅在连续下跌15个月后首次翻红，即止跌反弹。上海易居房地产研究院对此作出的预测是，2016年，全国房价会平均涨6.6%。
    谢逸枫认为，未来全国楼市的城市区域差距会不断扩大，供求关系紧张的一线城市房价会迅速上涨，二线城市房价则会平稳上涨，供大于求的三、四线城市则会放缓投资增长速度，房价不会上涨。
    他说，现金流是决定开发商会不会降价的主要原因，融资、库存及销售回款速度等都会影响房价变动，城市之间的房价会继续分化，中心区域与郊区最为明显。
    陈贵自称房地产业的悲观主义者。他认为，2016年，一、二线城市房价上涨是必然的，而三、四线城市房价会一路下滑。他说，对房地产业来说，以前是现金流为王，现在不仅如此，利润率也成了王。
    谈起郑州房价时，陈贵给出的观点是：三五年内，郑州房价会一直上涨。这样说的原因是，郑州的商品房库存本来就不大，人口导入量却很大，城市扩容背景下有更强的吸纳能力，区位优势决定了郑州房地产的特色。
    新田集团总裁冯常生认为，2016年，郑州市场值得期待，但是，并不会出现价格过猛上涨，可能某些片区会回落，另一些片区会继续上涨。
    【提问3】谁再高价拿地 就等于找死？
    “前几年，在一线城市拿地，要喝完酒才敢去参加竞拍。近两年，要先嗑药才敢去参加竞拍。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭讲了这样一个段子，来形容楼市下行下的土地市场。他说，一线城市地王特别多，北京地王很疯狂，动不动就是楼面价5万元/平方米，2015年年末，深圳爆出全国最贵的地王，楼面价近8万元/平方米。郑州也间歇性地出现高价地。2016年，热点城市仍然会有高价地。
    对此，克而瑞集团副总于丹丹则提出了预警。她分析称，从2015年的土地市场成交排行榜上看，二线城市遥遥领先，因为一线城市已经无地可供。
    于丹丹说，房企竞争，正在经历从“谁拿的土地价格低”、“谁的产品和物业品质更受追捧”到“谁的资金周转能力强”的转化过程，房企掌握的资金流通量至关重要。
    于丹丹认为，中国已经进入“金融大年”，到处都有股和债的结合，金融衍生品越来越多，最近两年房企竞争激烈，谁拿了高价地就等于找死。
    不过，全国性的房企如果要选择进驻二、三线城市拿地开发，于丹丹建议，可以毫不犹豫地定两个城市：厦门和郑州。这两个城市最大的特点就是对周边人口有比较大的吸引力，主要表现在地价的上涨和房价的上涨。
    专家语录
    持“崩盘论”的主要为三类人：买不起房的人、瞎起哄的人、不了解房地产的人。           ——谢逸枫
    2016年全国房价存在上涨的压力，政策会更宽松。    ——卢中原
    预计春节后马上会出台去库存化政策。但是也要清醒地意识到，这些政策可能对二、三线城市会起作用，对四线城市却没有影响。     ——陈贵
    三五年内，郑州房价会一直上涨。                   ——陈贵

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