贾康：房地产市场要市场轨和保障轨双轨统筹

     “我认为房地产市场，是在市场起决定性作用的旁边还得配上一个政府起主导作用的保障轨的有效供给的特殊情况。换句话说，我认为房地产市场要双轨统筹，一个是市场轨，一个是保障轨。这两个轨的统筹是非常复杂的。”财政部财政科学研究所原所长、华夏新供给经济学研究院院长贾康3月25日在2016博鳌亚洲论坛“房地产：从‘黄金十年’到‘白银十年’”分论坛上作出表示。
    贾康认为，政府发挥作用首先要托底。要稳定低端的收入成员，让他们住有所居。政府可以通过特定的政策支持，引导民间资本、社会资金一起来做。比如说保障房的建设，可以跟一般的商品房建设放在一起，打包。
    以下为部分发言实录：
    贾康：秦总提的问题特别有意义，我也想尽量简短的说，因为时间很有限。任志强做过抱怨，说房地产开发商是床底下的夜壶，说政府想起来，就把我们拿出来用一用，不用了就一脚踢到床底下去。政府也有抱怨，我要把经济搞上去，房地产就用了。然后出现市场升温之后，老百姓又抱怨，然后就打压。政府要学任志强一样抱怨的话，也可以用这个话。
   我想我们要回到大的道理上来，就是整个的房地产市场的资源配置应该是什么样的机制，中央说的市场起决定性作用。但是现在要分析复杂问题。我认为房地产市场，是在市场起决定性作用的旁边，还得配上一个政府起主导引导作用的保障轨的有效供给的特殊的情况。换句话说，我认为房地产市场要双轨统筹，一个是市场轨，一个是保障轨。这两个轨的统筹是非常复杂的，机制的配套，怎么样成为一个理性供给管理。非常简单的，中国前几年这么多的经济教训在一起，我们认为政府发挥得作用首先要托底。要通过现在说到的给低收入，要稳定低端的收入成员，让他们住有所居。这条路怎么走通？应对亚洲金融危机的时候，当时意识到了，提出搞经济适用房。以后衍生出十几种五花八门的名堂，觉得不行，现在收拢到保障轨从棚户区开始，主打两种形式，一种是公租房，一种叫共有产权房。我觉得这样比过去，政府至少认识上有进步了。
    这个保障轨怎么建设呢？政府可以通过特定的政策支持，引导民间资本、社会资金一起来做。比如说保障房的建设，可以跟一般的商品房建设放在一起，打包。这样是这样的一种方式。总结了供给侧的需求，改革供给体系经验。市场轨这方面，我们经验教训就更值得总结了，政府以为市场轨上，它也可以自己管着管那。最典型的，那时候北京的钓鱼台七号，开发商标榜说我一平米30万，这个是京城最高档的住宅。
    结果舆论一片哗然，老百姓跳着脚骂，政府马上工作组进去，给出一个规定，你这个楼盘只能一平米卖15万。于是老百姓得到莫大的满足，然后舆论也不骂了，老百姓也不骂了。
    但是你仔细想一想，这个能解决什么问题呢？30万一平米压到15万一平米，跟老百姓有关系吗？降到15万，老百姓还是买不起。这个变化带来什么好处？顶级富豪有好处了，顶级富豪觉得我看上这个房子，政府帮我拦腰砍一刀下来。实际上老百姓也受损失，为什么呢？30万平米拿多少税跟你15万一平米拿多少税，可差太多了。税是干什么的呢？政府拿在手来，应该是扶持弱势群体，促进保障房建设的，保障低收入人群的。那老百姓不是受损了吗？这层窗户纸大家意识不到。专家一定要把这层纸捅破，这个一定要理清楚。
    如果政府以后用全社会的力量加以引导，托好了保障轨，剩下的市场轨，应该更多的好市场竞争。靠供给方面的高水平的比拼，来吸引市场上有消费能力的人的需要。那他们商品房的具体的供给，应该就是允许有多种多样的不同的自己的偏好和特定的设计，政府不要在里面指手划脚，一会管这个一会管那个。这里面当然还有一个问题，就是商品房的地皮也是自然垄断的，这些有限的地皮，谁拿到谁垄断。那么怎么办呢？这里面还要有一个通盘考虑之下的供地的方案，能够瞻前顾后。还有一个，在大城市的中心区，比较早的建立一个持有环节税负调节的持有机制。走向现代国家，美国、日本、欧洲国家无一例外。必须考虑建立直接税制的房地产税。当然任志强也说过，他们推出这个税之后，房价照样上涨，所以这个税无用。我说不对，假设不推出这个税，房价会涨成什么样子？要把各种各样的因素合在一起理解。这个遏制房地产的泡沫，是有一定作用的。这个不是决定性的，是辅助性的，是必选的。
    中国又碰到这样的考验了，这一次一线城市热起来之后，大家又着急。那么我觉得还是要积极考虑加快房地产税的改革方向，能不能合理配套到一个成套的机制上去。我个人的建议，人大说纳入了一类立法规划。但是推进立法的过程，同时应给出信息，这个税是地方税，最后走到人大审批通过执行的时候，是可以区分不同的情况，区别先后的。显然这个预期可以稳定下来减少大家的焦虑。一线城市，大家首先会执行房地产税，预期的引导我觉得会是正面的效应，诸有此类的合在一起，供给侧不可回避的有复杂问题的考虑。配套机制，市场上有效，但是要看到它的局限性。政府有为，但是不能乱作为，有为后面还要有限，合在一起才是结构性改革里面的实质性内容。

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