【揭秘】众房企“鏖战”中原都用哪些招数?

    商场如战场，没有永远的敌人，也没有永远的朋友，利益是他们唯一的目标。
    近期业内议论最多的毫无疑问是万科股权之争，万科、华润相伴走了16年，曾经华润被万科认为是最好的股东，如今双方就引入深圳地铁一事，进入了正面交锋。万科、华润告诉我们没有永远的朋友。
    而上周对于郑州楼市来说也是异常热闹，恒大新合鑫召开发布会宣布双方将联合开发高新区垂柳路项目；融创（中国）、思念集团、平安银行召开发布会宣布联合开发惠济弓寨项目。他们告诉我们，市场中没有永远的敌人。今天，我们就来聊一聊关于郑州房企联姻的那些事儿。
    郑州“联姻”的那些房企
    早在前几年，郑州便进入了合作开发的时代，比如早期建业和正商合作开发建正东方中心，建业凯普合作开发德化新街，建业泰宏合作开发泰宏建业国际城，德润和上海红星美凯龙合作开发红星国际广场；近两年，合作队伍继续壮大，建业海马联合拿地开发建业海马九如府，建业广州富力合作开发五龙新城，保利永威合作开发保利永威西溪花园，碧源控股万达集团联合开发惠济万达广场，洞林湖的“三驾马车”新田城、恒大、碧桂园，郑地美景合作开发郑地美景东望项目，深圳华强收购新芒果集团更名为郑州华强新芒果房地产有限公司，福晟谦祥合作开发钱隆城。还有“大众情人”万科，从2012年进军郑州到现在开发项目都是合作开发，先有万科美景联合开发万科美景龙堂、万科城、万科美景魅力之城；后与美景“分手”，联姻天伦开发万科天伦紫台、联姻荣成开发万科荣成兰乔圣菲、联姻百荣开发万科大都会，其在联合开发上更是驾轻就熟，越来越得心应手。
    在今年，郑州楼市中的房企联姻更是成为一种常态。从年初开始，便有各大房企开启合作模式，尤其是外来房企进驻郑州面临拿地难得窘境更是选择与本土房企合作开发。其中，12年后“回马”郑州的融创（中国）在今年通过投资或并购已经取得4个项目，收购中牟美盛70%股权开发融创象湖壹號，联合城开开发融创瓏府，与国控签定战略合作协议，还以每亩360万元的价格作价收购北京华夏万通地产绿博组团地块，案名融创观澜壹號。另6月18日，融创（中国）、思念集团与平安银行城市更新产业基金合作签约仪式举办，融创将与思念合作开发惠济区弓寨项目。
    除融创外，招商蛇口首进郑州联姻天地置业合作开发招商天地华府；碧桂园先联合海龙集团在荥阳开发碧桂园龙城、联合亚太新宇置业在绿博组团储备用地、后低调牵手思念联合开发思念果岭旁董庄项目；建业、富力、易居二次合作联合拿下惠济区东弓庄项目用地(案名或为建业富力尚悦居）；兴港投资和和昌在港区合作打造占地2.8平方公里的和昌盛世城邦；海马朗诗合作开发海马滨河国际新城项目；6月16日恒大集团与新合鑫置业签订战略合作协议将共同开发高新区垂柳路项目。
    房企合作模式频现，为何？
    一、外来房企进驻郑州拿地难。虽说郑州楼市的疯狂比不上杭州、苏州、合肥等城市，但其火热程度也不容小觑，且随着郑州大都市区的建设，郑州的发展前景越来越多被认可，这些从外来房企的不断进驻就能看出，尤其是在今年招商、融创、华夏幸福、金科、鲁能、朗诗、荣盛等一大批外来房企进驻，还有一批像K2地产一样想进驻但还没地的房企。这些房企在进郑的过程中由于缺乏对郑州市场的了解、政府关系不熟悉都不可避免的遇到了拿地难的问题。即使是业内老大万科在郑州目前为止开发项目均是合作开发，尚未有独立开发项目。而在郑州独立拿地的外来房企很多也是用钱砸出来的，比如荣盛北龙湖的地王项目。
    对于外来房企而言，通过与本土房企或已深耕当地市场多年的房企合作，可利用该房企对当地市场、政府关系、资源配置等方面的优势，战略布局进入该城市，借力实现新的扩张，从而逐步完成自身的布局需求。
    二、土地成本越来越高，合作开发可降低成本、分摊风险。今年一线城市及部分二线城市迎来了“抢地大战”，5个月诞生133个地王，部分城市地王楼面价甚至超过了周边新房价格，这种非理性的抢地大潮有人称为“在资金超涌动下的资产慌”，也有人称为“掩护前地王，静待下一个地王”。
    在郑州虽未出现这种疯狂的行为，但土地市场的竞争也很激烈。举个例子，6月1号郑东新区北龙湖区域出让两宗土地，凭借两宗地的位置毋庸置疑将刷新地王，最终确实也刷新了地王纪录。这里我们要说的是这两宗地的起始楼面价，其中雅居乐拿下的地块起始楼面价为15102元/平方米，荣盛拿下的地块起始楼面价为15135元/平方米，但去年6月正弘创造的楼面价地王纪录是15077元/平方米，没错，这两宗地的起始楼面价就刷新了楼面价地王纪录，如果不出地王那才叫奇怪。
    还有就是6月15日、17日，郑州市场上历来以起始价成交的城中村改造用地、合村并城用地竟然出现了溢价，尤其是国控杨槐村改造项目历经47轮竞价，溢价20.1%成交。这些一方面说明了郑州土地的稀缺，另一方面不也说明了郑州土地成本的增加吗？
    因此，在房地产市场利润减少，土地成本增加的情况下，抱团取暖成为一种趋势。通过抱团首先能在拿地方面降低自身土地成本。而业务范围较为单一的开发商可通过与其他开发商的合作，整合各自优势与资源，实现快速的优势互补，既提升整体抗风险能力，也为争夺市场做好准备。
    房企合作模式有哪些？
    就郑州的合作情况来看，目前房企间的联姻主要有几种形式：一是股份合作型，房企联手拿地组建项目股份公司运作；比如万科美景、建业海马、建业富力、万科天伦、碧源控股万达等。二是资源整合型，一方拥有土地资源，但缺资金，就邀请拥有雄厚资金和项目管理团队的房企一起合作；比如碧桂园思念合作开发董庄、融创思念合作开发弓寨、恒大新合鑫合作开发高新区垂柳路项目等。三是，战略收购合作模式，即外来公司收购本土公司部分股份，实现战略进驻当地房地产市场。比如融创收购中牟美盛以及北京华夏万通地产的股权，以实现快速布局郑州的目的。
    当然，房企联姻也并非一切都是美好的，就像两个人结婚还有可能离婚，联姻的房企由于联合体之间的企业来自不同的公司，合作过程中会因利益不一致而导致纠纷或分手，正如现在万科华润就引进是否深圳地铁一事而引发“分裂”。
    但总的来说，如今的房地产市场正处于一种迷茫的转型期，众多房企或涉足多元化或继续细分市场或退出房地产业务。如何在市场中更好的生存下去，不光是中小企业面临的问题，行业内的龙头企业也面临很大挑战。为了适应新的市场环境，房企之间“抱团取暖”将成为一种趋势。
    而房企与房企的联姻不止郑州市场，纵观全国市场，与之前的“分庭抗礼”相比，合作开发几乎是很多主流企业的共同意识。而联姻也不再局限于强弱联姻、外来房企与区域房企联姻，更多的关于强强联姻的故事也在发生。

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