发布时间：2016-06-30 11:51 我来说说 我要投稿
据郑州同致行数据研究院最新统计数据显示，郑州房地产市场的商品房供需均高位运行，价格回升，商品住宅供求继续攀升，价格回升，库存不足2个月，商业供应大幅增加，价格持续波动中呈走低之势，办公本月集中供应，价格难改走低之势。其中，从区域上看，高新区领跑郑州，中原区、二七区紧跟其后。
1、商品房市场——供需持平，均高位运行，价格回升
图3-1 2014-2016.5郑州市商品房供销价走势图 
2016年5月份全国百城住宅平均价格为11662元/平方米，环比上涨1.70%，同比上涨10.34%，涨幅均扩大。综合近一年的数据，这是百城住宅均价自2015年8月份以来连续第10个月出现双涨态势。从涨跌城市个数看，5月份有74个城市环比上涨，24个城市环比下跌，2个城市持平。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为22113元/平方米，环比上涨1.93%。
和全国百城价格相比，郑州市场5月份商品房供应面积与销售面积基本持平，同环比均上涨，销售面积与4月基本持平，略有下跌，同比上涨。
商品房供应165.65万㎡，环比上涨69.2%，同比上涨19.8%，住宅供应仍然贡献最大，占比为74%；商品房销量166.24万㎡，与4月基本持平，环比下跌0.2%，同比上涨68.2%；商品房销售均价9628元/㎡，环比上涨15.8%，同比下跌8.3%。
1.1、商品房库存——继续下滑，本月略微供不应求
图3-2 郑州市商品房库存走势图
（注：以2011年初为基底，2013年之前为郑州市6大区数据，之后为8大区数据）
5月份，商品房供应165.65万㎡，去化166.26万㎡，月内供求比接近1，基本持平，库存缺口为0.61万㎡，处于供求平衡态势。
累计至本月，郑州市商品房市场库存量达1410万㎡，库存量继续呈现小幅下降，按照近3个月月均152.74万㎡的去化速度计算，需要9.23个月的去化周期，去化周期比较合理。各物业去化结构失衡，住宅无压力，商业去化压力最大，办公去化压力适中。
从各区域库存来看，经开区和惠济区库存量较小，库存占比均位于10%以下，区域项目销售前景比较乐观。中原区、高新区、郑东新区库存占比均处于10%-15%之间，库存压力适中。二七区和金水区、管城库存占比分别为23%、19%和16%，库存压力相对较大。
1.2、商品房各物业成交面积——住宅占比微跌，办公占比攀升
图3-3 郑州市2016年5月份商品房各物业成交面积比例图
5月份，郑州市商品房销量分物业形态来看，成交量最大的商品住宅占比88%，成交量与上月基本持平，销量占比下降了2个百分点；商业用房销量下跌但占比基本一致；办公用房销量环比上涨了3.8万㎡，销量占比上涨了2%。
2、商品住宅——供求继续攀升，价格回升
图3-4 2014-2016.5月郑州商品住宅供销价走势图
和商品房趋势基本一致，本月商品住宅市场供求继续攀升，特别是成交量与上月基本持平、处于近几年来的较高水平，且均高于历年同期水平。整体表现为供不应求态势，价格较4月份上涨，同比下跌。
5月份，郑州市商品住宅月度供应123.08万㎡，环比上涨37%，同比上涨23%，主要供应项目有二七区的泰宏建业国际城、亚星金运外滩、鑫苑名城等项目，惠济区建业花园里项目，中原区盛润锦绣城、升龙天汇等项目，郑东新区九如府、东润城等项目，高新区万科城等项目。
月度成交146.22万㎡，环比下跌2%，同比上升78%；成交均价9412元/㎡，环比上涨16%，同比下跌10%。
2.1、商品住宅库存——整体去化周期不足2个月
图3-5 郑州市商品住宅库存走势图
（注：以2011年初为基底，2013年之前为郑州市6大区数据，之后为8大区数据）
郑州市商品住宅市场自2014年中以后库存量急剧增加，进入2015年，库存量在跌宕起伏中呈现上涨之势，从2015年12月份开始库存下降明显，截止到2016年5月底，郑州市商品住宅市场库存量239.52万㎡，按照近3个月月均134.5万㎡的去化速度计算，库存去化完毕仅需1.78个月，去化无压力。
分区域来看，月内区域库存呈现分化状态，本月中原区、经开区、郑东新区无库存压力，接近于供不应求态势。惠济区库存压力较小，库存占比位于5%以下。管城区、金水区和二七区库存压力较大，库存占比分别为19%、19%和50%。
2.2、各住宅类型成交量价——高层占比回落，除小高层外其他物业价格均回升
图3-6 郑州市5月份商品住宅各类型成交占比
（注：≤5层为别墅，6-11层为洋房，12-18层为小高层，19层以上为高层）
图3-7 郑州市5月份商品住宅各类型成交量价
（注：≤5层为别墅，6-11层为洋房，12-18层为小高层，19层以上为高层）
5月份，郑州市商品住宅共计去化146.22万㎡，从物业类型销量来看，除高层外，其他产品销量均有所上涨，而各物业占比方面，高层占比下降，其他产品均有所上升。价格分布上来看，别墅依然价格最高，洋房价格其次。本月小高层物业价格下降，但高层类、小高层类、洋房类和别墅类产品价格均出现上涨。
具体来看，高层产品为市场主力产品，本月共计去化130.68万㎡，销量占比89%，较上个月下降4%；高层类产品的价格水平为8892元/㎡，较上个月上升13%，上升幅度明显。
别墅去化2.88万㎡，销量占比2%，价格26838元/㎡，较上个月上涨40%。本月别墅成交主要源于森林湖别墅（1.2-2万）、天伦庄园（1.2-1.9万）、金沙湖高尔夫观邸别墅（3.3-4.8万）、鸿园别墅（1.7-2.3万）、建业海马九如府（4.1-5万）的成交。
洋房产品本月去化7.22万㎡，占比为5%，洋房类产品的价格为13020元/㎡，较上个月上涨26%；主要是缘于九如府、龙之梦、万科城等项目。其中万科城为11000-21000元/㎡，龙之梦为2.1万-3.1万元/㎡，九如府价格区间为2.2万-4万元/㎡。
小高层产品去化5.45万㎡，占比4%，该段产品价格水平为7900元/㎡，较上个月下降5%。主要是基正盛世港湾、宏光花园等项目的备案。经开区定向房宏光花园（备案价格3300-7300元/㎡）、基正盛世港湾（备案价格2000-3500元/㎡）拉低了整个小高层物业的价格水平。
2.3、成交面积段——60-80、100-144产品段成交提升
图3-8 2016.4-2016.5月郑州市商品住宅市场成交面积段细分
从月度销量面积段分布来看，住宅主力产品依然为80-90㎡和120-144㎡产品。其中60-80㎡面积段和100-120㎡占比提升明显，分别较上个月提升49%和33%，90-100㎡和144㎡以上产品段占比下降，分别较上个月下降18%和30%。
从价格分布上来看，本月仅60㎡以下价格段产品房源比较特殊，价格均低于8000元/㎡,180㎡以上面积段产品最贵，为17554元/㎡，较上个月上涨明显，该段产品多为别墅和洋房类的成交。其他产品段价格多为8000-9000之间及11000左右的水平，价格差距不大，本月各段产品中高层类产品占比较大。
2.4、成交价格段——主流价格段集中在8000-9000
图3-9 2016.4-2016.5月郑州市商品住宅市场成交价格段细分
5月份，郑州市商品住宅主流价格段集中在8000-9000段产品，因上月大量低价房备案影响，本月除6000元/㎡价格段外其余占比均有所提升。
8000-9000元/㎡产品本月共成交38.49万㎡，占比26%，环比上升3个百分点。代表项目有长江一号、泰宏建业国际城、建业运河上院、春江家园等项目。
9000-10000元/㎡成交28.36万㎡，占比19%，环比提升2个百分点。代表项目有长江一号、亚星盛世、五龙新城等。
10000-12000元/㎡产品本月共成交14.08万㎡，占比为7%。代表项目有碧源月湖、建业运河上院、永威迎宾府、正商金域世家等项目。
12000-15000元/㎡产品本月共成交10.74万㎡，占比7%。代表项目有保利海上五月花、永威迎宾府等。
15000元/㎡以上产品本月共成交8.64万㎡，占比3%。代表项目有东方鼎盛御府、海马公园等项目。
3、商业市场——供应大幅增加，价格持续波动中呈走低之势
图3-10 2014-2016.5月郑州商业市场供销价走势图
郑州市商业用房供过于求态势一直比较明显，到2016年1月份达到顶峰，2月份开始供过于求态势有所缓解，本月供求较上个月大幅攀升，供求方面表现为供大于求的态势。
5月份，郑州市商业物业供应12.1万㎡，较上个月上升301%，较去年同期下降38%，主要是中原区盛润锦绣城、惠济区美景商业中心、东区佳田商务中心等项目的集中供应。
月内去化4.88万㎡，环比下跌8%，同比上涨44%。商业物业月内成交均价18979元/㎡，环比上涨25%，同比上涨3%，本月价格回涨较多，可以反映出市场真实价格水平。
3.1、商业物业库存——库存小幅抬升，去存压力依然巨大
图3-11 郑州市商业市场库存走势图
（注：以2011年初为基底，2013年之前为郑州市6大区数据，之后为8大区数据）
商业用房5月份呈现了供大于求的态势，增加了库存量，截止本月累积库存达378.85万㎡。按照近3个月月均4.52万㎡的去化速度计算，去化周期需要83.82个月，去化压力巨大。未来商业的生存状态会异常艰巨，商业市场的风险和泡沫也是巨大的。
分区域来看，各区域均有库存，但区域分化明显，惠济区和经开区由于商业本身供应较少，所以库存压力不大；管城区、整东新区、中原区和高新区存在一定的库存压力，库存占比均为16%以下。二七区和金水区库存压力较大，库存占比分别为25%和18%。
3.2、成交面积段——小面积段占比大幅提升
图3-12 2016.4-2016.5月郑州市商业用房成交面积段细分
5月份，郑州市商业去化依然低迷，月度去化仅4.88万㎡，分面积段来看，200㎡以上的面积段本月下降较多。其他各面积段产品占比均有所上升，30㎡以下的面积段上升幅度较大。其中30-50㎡的面积段产品价格最贵。
30㎡以�鲁山�322套，占比52%，较上个月上升44%。代表项目有大观商贸中心、郑东商业中心、江泰天宇国际等。
30-50㎡成交71套，占比11%，较上个月下降9%，套数多16。代表项目有大观商贸中心、郑东商业中心、锦绣山河、元通纺织服装品牌中心等。
50-150㎡产品成交150套，占比24%，较上个月下降15个百分点。代表项目有怡丰森林湖、锦绣山河、绿都广场、江泰天宇国际等。
150㎡以上产品成交80套，占比13%，较上个月下降20%，代表项目有恒大绿洲、金水万达中心、大观商贸中心等。
4、办公市场——本月集中供应，价格难改走低之势
图3-13 2014-2016.5月郑州办公市场供销价走势图
2016年前4月办公市场均表现为供不应求，尤其是2-4月份供应量为零，但5月份表现为供大于求，价格有所回升但整体仍是走低势头。
5月份，郑州市办公物业新增供应17.58万㎡，月内去化14.90万㎡，同比增加175%。
办公物业月内成交均价8798元/㎡，环比上涨10%，同比下降11%。主要缘于本月办公产品备案集中，尤其郑东新区、金水区，均价较高，拉升整体价格。
4.1、办公物业库存——库存小幅回升
图3-14 郑州市办公市场库存量走势
（注：以2011年初为基底，2013年之前为郑州市6大区数据，之后为8大区数据）
5月份，郑州市办公用房供应17.58万㎡，结束前三个月的0供应，因此库存有所增加。截止到5月底，郑州市办公用房库存量164.83万㎡，库存量在2012年后半年开始急剧加大，到2014年底达到顶峰，进入2015年之后，库存量逐渐下滑，库存压力有所减小，按照近3个月月均去化13.05万㎡的速度计算，办公用房的去化需要12.63个月，有一定的去化压力。
分区域来看，各区域的库存也存在较大分化，惠济区、经开区和金水区库存压力较小。中原区、高新区和二七区存在一定的库存压力，库存占比均位于15%以下。郑东新区和管城区库存压力较大，库存占比分别为48%和27%。
4.2、成交面积段——100㎡以下为主力，100-200㎡占比提升明显
图3-15 2016.4-2016.5月郑州市办公用房成交面积段细分
5月份，郑州市办公用房共计去化14.90万㎡，成交量环比上升34%，具体到各面积段来看，50㎡以下面积段销量大幅提高。价格分布来看，50-100㎡和500以上面积段产品受特殊房源备案，价格较低，均位于8000元以下的水平，100-200㎡、300-500㎡面积段产品价格最贵，为1万多元/㎡。
小于50㎡的产品共成交1513套，占比70%。代表项目有龙子湖微时代、美景麟起城、升龙天汇广场、正弘数码港、正商汇都中心等项目。
50-100㎡产品共计成交278套，占比13%。代表项目有鑫苑鑫都汇、华强城市广场、郑州电子电器产业园、升龙天汇广场和正商木华广场等项目。
100-200㎡共计成交261套，占比12%，较上个月下降4%。代表项目有永恒理想公元、建业凯旋广场、亚新广场、正商木华广场、绿地滨湖国际城。
200-300㎡产品代表项目有河南省大学科技园、郑州电子电器产业园等。
大于300㎡产品代表项目有东方国际广场、建正东方中心、郑州电子电器产业园、凯利国际中心等。
5、区域市场——高新区领跑郑州，中原区、二七区紧跟其后
图3-16 2016年5月郑州市各区域各物业销售面积
本月各区域销量均上涨明显，区域销量除经开区均在10万㎡以上，高新区甚至超过35万㎡，领跑郑州，中原区和二七区分别以24.53、25.62万㎡的销量紧随高新区。紧接着是金水区、郑东新区、惠济区、高新区，管城区月度销量在13-23万㎡之间。经开区销量跌破10万㎡。
住宅市场方面，高新区领跑整个市场，成交量超过了30万㎡，二七区、中原区进入第二梯队，分别为23.54万㎡、23.71万㎡，其中高新区成交代表项目有万科城、保利永威西溪花园、公园道一号、翰林国际城、恒大翡翠华庭、基正盛世港湾、健达西西湖、谦祥万和城、五龙新城等。二七区成交主要集中在航海路及南三环沿线及之间，代表项目有正商城、长江一号、鑫苑名城、升龙城、亚星盛世和金运外滩等。中原区成交代表项目有正商金域世家、升龙天汇广场、汇泉西悦城、和昌湾景国际城开绿城绿园等。
办公市场方面，高新区以3.79万㎡的销量位居第一，高新区主要是公园道一号、河南省大学科技园、郑州电子电器产业园、正弘高新数码港、新合鑫睿达广场等项目的大量成交带动。郑东新区和惠济区分别以3.44和3.37万㎡的销量位居第二和第三，其中东区代表项目有正商木华广场和郑东商业中心，惠济区代表项目有美景麟起城和升龙汇金广场等。
商业市场方面，管城区销量第一，区域备案量为1.51万㎡，代表项目有大观国贸中心、绿都广场。金水区销量第二，代表项目有金水万达中心，其他各区域的销量均处于1万㎡以下。
图3-17 2016年5月郑州各区域各物业销售均价
本月各区域间的商品住宅和办公物业价格波动趋势比较一致，二七区和中原区住宅办公价格基本持平，原因在于办公改为公寓进行销售，商业物业本月各区域价格均回升待1.5万以上，除了郑东新区外，其他区域价格均在1.5-2万之间。
商品住宅市场，本月依然是郑东新区和金水区成交均价破万，分别达到13011元/㎡、11263元/㎡；排名第三和第四的为管城区和高新区，价格8700-9000元/㎡，其中高新区代表项目有公园道一号、万科城，备案量较大，备案价格分别为9152、9062元/㎡，管城区代表项目有绿都澜湾和阳光城项目备案量较大，备案价格分别为8926、8981元/㎡。除经开区外，其他各个区域的价格大多位于8000-8500的范围内。经开区受特殊底价房源大量备案拉低，失去了区域的真实价格水平，经开区的大量备案的宇通和谐家园备案价格为3797元/㎡。
办公市场，金水区和郑东新区领跑，均价分别为10692元/㎡和11452元/㎡，、二七区、管城区和惠济区成交价格在8000-9000元/㎡之间。其他各区域价格均在7200左右及以下。其中高新区以5924元/㎡的成交价格保持末位，备案项目主要是低价产业园项目的成交拉低影响所致。例如，嘉图西城发展基地项目备案均价为4138元/㎡，郑州电子电器产业园项目备案均价为4049元/㎡。
商业市场方面，本月各区域间价差有所波动，金水区价格水平一反常态，本月价格最低，为15457元/㎡，主要是区域内低价项目新闻大厦底商备案，备案价格为4500元/㎡。管城区、中原区商业均价上涨幅度较大，分别为22101元/㎡、29399，主要是管城区区域内大观商贸中心集中备案，中原区中部元通纺织服装品牌中心集中备案，拉高区域价格，其他区域价格差距不大，均位于1.5-2万㎡之间。
2016年5月份销售排名
成交普遍向好使得商品房/住宅榜单集中度有所下滑
商业和办公物业榜单集中度提升
本月办公物业榜单门槛及总量环比大幅增加
各物业仍含不少特殊低价房源
首次备案重点项目有九如府、麟起城（公寓）等
正商领跑，建业备案金额大幅提升，亚星稳居第三
1、商品房销售面积TOP20项目
表4-1 2016.5月郑州市商品房备案销售面积TOP20
5月份楼市再次大爆发，商品房及其他各物业成交位居高位。
本月商品房TOP20入榜总面积为77.92万㎡，环比下滑11.7万平米，TOP20集中度环比下滑6.93%，原因在于各楼盘成交普遍向好下，榜单集中度和总量有所下滑。但入榜门槛面积最低为2.15万㎡，环比增加0.25万㎡。
本月商品房备案冠军为万科城，备案套数达1008套，亚军汇泉西悦城达840套，季军五龙新城达781套。
本月仍然有12个项目备案套数在300套以上，与上个月持平，多数楼盘在此轮量价齐升的成交行情中销售火热。
本月入榜项目仍然多分布在城市三环四环沿线，以二七区、中原区、高新区、管城区较多，二七区最多占据5席，较上月增加1席；中原区占据3席，较上月减少3席。
除部分项目因团购房备案等原因导致价格偏低之外，主流备案价格在8000-9000元左右，但是在此轮涨价潮中，项目最新开盘价格已有较大涨幅，。
2、商品住宅销售面积TOP20项目
表4-2 2016.5月郑州市商品住宅备案销售面积TOP20
住宅TOP20榜单区域分布与商品房一致，二七区占据5席，中原区、管城区、高新区各占据3席。
价格分布上，8000-9000之间有8个项目，为三环外大盘的主流价格段，9000-10000之间有3个项目，为三环沿线的主流价格段，此两个价格段代表了目前郑州市场主流成交房源的价格水平。10000以上1个项目，此价格主要为环内或核心地段的价格水平。
3、商业物业销售面积TOP10项目
表4-3 2016.5月郑州市商业物业备案销售面积TOP10
本月商业入榜项目区域分布较为分散，价格差别也比较大，有纯商业项目、写字楼底商、住宅底商等各种商业入榜。
商业备案均价4个项目在2-3万之间，4个项目1-2万之间，2个项目（特殊房源）在5000元以下，价格普遍不高，整体价格相比以前已出现回落。
目前商业高库存低去化，经济环境不景气、电商冲击、盲目开发、运营乏力等使商业风险持续累积，售价回落依然去化困难，而很多潜在项目仍然规划了大量的商业物业，致使商业库存去化长达数年之久，此现象应该受到政府部门和开发商的重视。
4、办公物业销售面积TOP10项目
表4-4 2016.5月郑州市办公物业备案销售面积TOP10
本月美景麟起城公寓首次备案达1062套，居全市办公产品之首。
本月榜单中高新区项目达5个，依然是最多的区域，主要为低价产业园以及公寓类办公产品的成交。 河南省大学科技园均价6856元，郑州电子电器产业园成交均价4049元，长期占据榜单之位，龙鼎企业中心和嘉图西城发展基地4000左右，价格优势明显。而正弘高新数码港的40年产权公寓成交均价7498，吸引了投资人群和过渡性自用需求。高新区目前住宅价格高但办公类产品仍然处于全市最低价位。
郑东新区办公产品到目前为止，库存已经大幅减少，虽然库存得以消化，但大量写字楼空置，租金较低，租赁市场低迷现象短期内难以改观。
未来办公类将集中在老城区，成熟的地段优势加上城中村的持续拆迁，未来办公公寓化的营销手段将持续相当长的时间。
办公产品和商业物业一样存在较大的去化压力，要想快速去库存，在租赁政策和二手房交易政策方面存在较大的调整空间。
5、房企销售金额TOP20
表4-5 2016.1-5月郑州市开发企业备案金额TOP20销售明细
本月正商等多家房企备案金额环比有大幅提升，第一名正商较上月增加11.34亿元，建业由上月的第四名跃升至第二名，销售金额环比大幅增加14.05亿元，亚星依然位居第三，销售金额环比增加6.48亿元，绿都由上月的第二名下滑至第四名，销售金额增加3.02亿元。
本月入榜门槛已达8亿元以上，较上月提升3亿元。20强房企中有4家房企备案金额在20亿元以上，11家在10-20亿元区间，4家房企在8-10亿元之间。
正商1-5月份备案金额43.59亿元，备案面积50.45万㎡，套均面积106㎡，备案均价8640元/㎡，环比增加53元/㎡。
建业1-5月份备案金额27.17亿元，备案面积19.69万㎡，套均面积110㎡，备案均价13801元/㎡，环比增加677元/㎡，主要源于本月建业海马九如府大量备案所致。
亚星1-5月份备案金额22.60亿元，备案面积26.62万㎡，套均面积102㎡，备案均价8492元/㎡，环比下滑53元/㎡，主要因为亚星金运外滩前期低价团购房源备案。
绿都和升龙位居第四位和第五位，绿都紫荆华庭和绿都澜湾是主力项目，而升龙依然以地段和相对不高的价格优势得以去化，升龙城、天汇、天玺、御玺是主力项目。
由于该数据范围仅为市内8区，8区之外的项目销售金额业绩未列入该排名，如正弘（港区中央公园、平原新区正弘湾）、恒大（洞林湖山水城、平原新区金碧天下、恒大御景湾）、万科（港区魅力之城）、绿地（泰晤士新城）、永威（港区南樾）、康桥（南龙湖林溪湾、九溪郡等4项目）、碧桂园（洞林湖、平原新区凤凰湾）等，这些企业实际销售金额更高，本排名仅供参考。
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