重启限购、新华社罕见强硬表态楼市要变天?

发布时间：2016-08-15 16:37 来源:豫都网我来说说我要投稿

[摘要]苏州、南京昨天（8月11日）相继出台房产新政，从提高首付比例、限制户籍等方面提高了二套房的购买门槛，今天就开始执行。此外，新华社针对降准降息罕见的强硬表态称，“中国不会采取激进的货币宽松政策，直到经济出现实质性的改变。” 业内认为，随着国家重...

     苏州、南京昨天（8月11日）相继出台房产新政，从提高首付比例、限制户籍等方面提高了二套房的购买门槛，今天就开始执行。此外，新华社针对降准降息罕见的强硬表态称，“中国不会采取激进的货币宽松政策，直到经济出现实质性的改变。”
    业内认为，随着国家重启楼市调控，在深圳、上海、苏州、南京、合肥等地新政带动下，加上多项降杠杆政策推进、货币政策维持中性，楼市或逐步趋冷。尽管楼市政策局部收紧在预期之内，但有多重利空压顶，预计进入四季度之后，新房成交增速继续下降，行业小周期明年可能进入量价齐跌阶段。
    苏州重启限购
    苏州成为了第一个重启限购的二线城市。8月11日，苏州市政府新出台了《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》。
    新政指出：①非本市户籍居民购买第一套住房，不受任何限制。非本市户籍购买第二套住房，必须提供缴纳证明或社保证明。②居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付款比例，苏州市区（不含吴江区）由40%调整为50%；居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。
    另外，苏州调整了土地供应条件。提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付款比例，竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上，首付款由现行的50%提高到60%或以上；同时，缩短土地出让金付款期限，全额土地出让金支付期限调整为3个月内。
    南京提高二套房首付
    南京也同时发布了楼市调控政策。首套房首付25%（高淳、溧水20%）不变；对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的家庭最低首付款比例调整为不低于35%（除高淳、溧水）；拥有1套住房贷款未结清的家庭最低首付款比例调整为不低于50%（除高淳、溧水）。
    该政策有一个亮点是“现房销售”。即“当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售”，业内认为，这个政策影响会相当深远。分析人士指出，如果达到限价90%，现房销售，等于拉长了销售周期。现在开发商销售精装房，拿到销售许可证，然后售卖，一般要过2年才能交付。这样，等于是消灭了2年内的销售，对开发商的资金要求极高。这对于习惯高杠杆、高周转速率的房地产企业而言，是一种极大挑战，甚至会造成南京地产业的洗牌。
    明年或量价齐跌？
    广发证券指出，两地的房地产调控各具特色，因地制宜。“因城因区施策，保障合理住房需求，对于像南京这样新房市场、土地市场整体热度均过高的城市，应全面收紧二套房信贷政策；对于苏州这样局部区域有过热迹象的城市，应针对性地提高非本地居民的二套房购买门槛并收紧二套房信贷政策。”
    今年3月苏州出台十条楼市调控政策后，由于处于政策窗口期，成交量同比仍增长超9成。而此次新政的实施效果将如何呢？广发证券分析称，尽管此前政策吹风不断，政策局部收紧应该是在预期之内，但对于成交量的影响仍然是负面的。“我们预计进入四季度之后，新房成交增速将继续下降，行业小周期在明年可能进入量价齐跌”。
    记者援引业内人士指出，一旦信贷政策收紧，从源头上控制资金流入，或会带出楼市短时间的平整周期，但是长期来看，这两年拿下的地王，已经开始逐渐入市，豪宅化的趋势越来越明显，房价大幅下跌的可能性仍然渺茫。
    南京房地产促进会秘书长张辉表示，未来楼市平稳降温是主旋律；各个板块会出现差异化，市场将会逐渐进入一个理性消费和理性投资的阶段；优质和潜力、核心板块面临的机会更多，虚高的外围板块将会面临调整的压力和风险。
    会不会再出新政？
    中原地产市场分析卢文曦指出，苏州、南京都是今年房价涨幅相当快的城市，涨幅甚至超过一线城市，而且近期楼市高亢温度衍生到土地市场，土地市场高烧不退加重市场恐慌心理，短期内房价过快上涨不利于楼市健康发展。尽管苏州和南京对土拍市场有过调控手段，但过于温和，并没有起到预期效果。因此这次政策出台可以说意料之中。从时间节点来看，正好处于“金九银十”当口，给过热的楼市降温，以防市场面临失控风险。
    就政策力度而言，卢文曦认为，此次南京及苏州调控的心理影响会稍大于实际作用，“二套房首付比例由4成上升到5成，对于有能力购买二套房的客户来讲，这一成的差距并不会带来太大影响”。苏州重启限购，政策力度上比南京稍大些。不过限购的门槛不是很高，只要提供1年社保。
    谈及此次新政对市场影响的大小，南京房地产促进会秘书长张辉指出，还是要看市场的反映，要用市场的实际来说话；至于今后会不会再出新政，同样取决于市场的走势。
    或更多城市跟进
    尽管政策力度低于预期，但在高层强调抑制资产泡沫的背景下，或有更多城市跟进加码调控。
    克尔瑞研究中心分析师杨科伟指出，总体来看，此次 “苏15条”并不像之前网传的那样严格，倒显得“相当宽松”。对于市场产生实际影响来说，政策风向的转变传达出的“控制房价飞涨，楼市回归理性”的信号更有意义。特别是在合肥、南京、厦门均出台限贷政策之后，在管理层释放要“抑制资产泡沫”总基调下，接下来或将有更多热点二线城市采取进一步措施抑制房地产市场非理性增长。
    多重利空叠加
    业内认为，虽然上半年众多房企已经赚得盆满钵满，但未来一段时间，随着多重政策叠加效应显现，高杠杆、高周转速率房企的资金来源将成大问题。目前房企面临多重利空压顶局面。
    1、新华社罕见强硬表态：中国拒绝激进式宽松新华社英文网站8月11日以罕见地强硬姿态发布评论指出：
    中国不会采取激进的货币宽松政策，直到经济出现实质性的改变。激进的存款准备金率宽松和降息不仅会引起流动性过剩，也会抑制中国减少产能过剩和刺破资产泡沫的努力。中国央行通过公开市场操作调整了流动性，其使用的工具包括逆回购和其它几个贷款渠道。迄今为止，这些措施在保证足够货币供应和维护稳定利率方面起到了效果。积极的财政政策和稳健的货币政策也促进了中国经济的增长。因此，中国没有理由改变当前的货币政策方向。此前发改委一度把“择机降准、降息”写入一份研究报告，但随即删除。央行在二季度货币运行报告中，也解释了为什么不想降准。财经评论人士刘晓博认为，现在新华社措辞强硬，有再次表态性质。
    2、银行压缩房企贷款周期
    据新华社报道，近日在全国范围内对房地产企业的政策逐步收紧，兴业银行、工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内，甚至半年期的短期贷款。在此之前，证监会也宣布，房企再融资所募资金只能用于房地产建设，而不能用于拍地和偿还银行贷款。
    3、“八条底线”严查
    各地证监局正在督促辖区内的证券公司、基金公司及期货公司，要求开展私募资管业务自查整改，也就是落实“八条底线”。所谓“八条底线”，主要用于规范证券期货经营机构私募资管业务，“八条底线”若严格执行，对于股市、楼市、债市都将构成利空，因为钱少了。
    4、银监会大规模排查同业票据理财等业务
    银监会要求重点排查违规经营和违法犯罪高发的存款、信贷、票据、同业、理财和代销等业务领域。涉及金融机构除银行外，还包括金融资产管理公司、信托公司、金融租赁公司、货币经纪公司等。财经评论人士刘晓博认为，该政策将对包括楼市在内的投资市场产生巨大影响。
    5、规范银行理财产品
    银监会下发了《商业银行理财业务监督管理办法（征求意见稿）》，这个管理办法涉及到24万亿资金的使用和去向，对楼市依旧是利空。
    房价涨幅扩大，金融风险增加
    房价同比增幅继续扩大，房价泡沫破灭带出金融系统风险的增加，是长三角调控先手落实信贷的主因之一。
    最近几个月，合肥、苏州、厦门等几个城市房价疯涨，涨幅甚至超过了一线城市。21世纪经济报道援引某第三方大数据机构后台数据称，全国资金流入规模最大的为上海与江苏，其中江苏尤为明显，这两地的投资资金流出规模同样少于其资金自留当地。合肥、苏州、南京等地房价近半年来上涨幅度惊人，抢房、靠关系才能拿到房号的现象层出不穷，不排除热钱带出的投资效应。
    其实，单从成交量而言，限购政策对房地产市场的影响是显而易见的。根据Wind资讯数据，苏州3月出台新政后，4月、5月、6月商品房成交量均呈现疲软态势，7�鲁山幻婊峭繁却蠓陆担獯嬉菜嬷嵘� 中国指数研究院的报告指出，当前城市分化态势延续，一线城市楼市成交放缓，市场热度向部分二三线城市不断传导，政策收紧趋势也逐步蔓延至部分二线及三线城市。而从2016年7月监测的主要城市成交面积来看，超七成城市环比下降，同比去年7月上涨10.09%。
    近一年来楼市的升温直接反映在了房价上。中指院百城房价报告显示，去年7月份10685元/平方米的百城平均房价，一年后涨到了12009元/平方米，涨幅约12.39%。