没有硝烟的郑州楼市战争，当炮灰也要上？

    莽撞青年从外面回来，
    匆匆推开卫生间的门，愣了。
    嫂子正在洗澡。嫂子说：你对得起你大哥么？
    青年转身，欲走。嫂子说：你对得起你自己么？
    青年呆立，不敢动。嫂子说：你对得起我么？
    冯仑此段子喻指楼市调控地产商（青年）、消费者（大哥）与政府（嫂子）的关系。
    三角关系，可以最稳固，同样也可以最复杂。
    郑州楼市调控前夜，我们再来理一理这个关系，
    把这镜花水月看得更清楚一些。
    楼市调控失去定力了吗？
    上上周末，金科城在郑州国际会展中心开盘，到场约5500组,2014套房源销售一空，4小时狂售22多亿。据统计，8月郑州四周有34次开盘，共推出9670套房源，成交8679套房源，成交量高达90%。
    不知道是抢占“金九”还是抢跑传说中的新一轮“调控”，郑州楼市迎来推盘高峰期，市场恐慌性购房进一步加剧。
    上个周末，融创瓏府首批在CBD会展中心开盘选房，首批共推出高层1188套，洋房234套，合计1422套房源，截至开盘当天中午十二点，推出房源全部售罄，可以说是万人抢房。此外，在我们观察到的六个楼盘，其所推出的房源同一天全部清盘，去化率达到100%。
    那么，热点二线城市楼市调控基调已定，郑州代市长已经表过态了，调控还会远吗？
    楼市调控早已进入了因城施策的阶段，但调控手段均大同小异。
    除北上广深外，目前，厦门、武汉、南京、苏州、合肥5个二线城市相继开始实行不同程度的限购或限贷举措，其中，苏州和厦门实施了限购政策，合肥、南京、武汉出台了限贷政策。
    厦门
    9月5日起，厦门执行住房限购政策，厦门在今年7月就出台了限贷政策，本次在房价依然未抑制住的情况下加码限购。
    对以下三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房：
    一、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；
    二、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；
    三、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。
    武汉
    武汉于9月1日起实行限贷政策：
    在武汉市拥有1套住房的居民家庭，或在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款以及还有1套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。
    在武汉市拥有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，继续暂停发放相应购房贷款。
    南京
    8月11日，南京楼市调控新政公布。
    新政规定，对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭最低首付款比例调整为不低于35%（除高淳、溧水）；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭最低首付款比例调整为不低于50%（除高淳、溧水）。两者均比之前提高了5个百分点。
    苏州
    苏州于8月11日发布楼市调控新政。
    在首付比例方面，居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付款比例，苏州市区（不含吴江区）由40%调整为50%。居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。
    此外，苏州还提出，非本市户籍购买第二套住房，必须提供个税缴纳证明或社保证明。
    合肥
    合肥已于7月1日起开始执行限贷政策；8月9日，合肥限贷政策进一步收紧，各银行开始执行堪称史上最严格贷款细则：有房两套及以上，有一次及以上贷款记录，一次或一次以上未结清，将停止贷款；有一套房，有两次及以上贷款记录，一次或一次以上未结清，将停止贷款。同时，合肥也大大提高了银行贷款的首付比例。
    近日市场疯传合肥将重启限购，但一直未经官方证实。
    值得注意的是：今年1——8月，合肥市累计供应居住用地4400余亩，为表明楼市调控态度，9月2日集中发布50宗面积6200余亩的居住类国有建设用地使用权出让预公告。
    小结
    稍加留心可以发现，所谓新一轮调控，依然采取传统的需求端控制，地方政府既要贯彻落实上级指示，又不想让本地楼市降温、土地少收钱，最后出炉的所谓“调控”，信号意义大于实际效果。
    楼市调控政策和灰太狼一样，每次出台都以一种极其NB的姿态出场，最后又以一种人人都意料之中的惨淡姿态退场，末了，还要喊一句：我一定会坚持到底的！
    楼市调控还有效果吗？
    一大波楼市调控政策已经出台或正在出台的路上，那么， 我们要不要在限购前去抢购一套房？如果抢购会不会恰逢房价抛物线顶点？
    中国的房地产市场调控只有一个主旨，即稳定发展住房市场。
    每一个阶段调控的目的有所转变，如1993年抑制房地产热；2000——2004年规范市场和开发商行为；2005年是稳定住房价格；2010年开始抑制投资投机性房地产，但是鼓励改善房需求，“新国十条”还伴随着各地出台地方实施细则；2016年及未来5年对大多数城市来说是要去库存。
    近年来，楼市调控后的房价怎么走的？
    2010年“新国十条”
    2010年4月17日，为了遏制部分城市房价过快上涨，国务院发出通知，提出了十条举措，被业内称为“新国十条”。
    房贷政策的明令严限，使全国热点城市的楼市交易迅速降温，但是价格依然坚强。
    在经历短期观望后，各地楼市逐渐回暖，并在传统的楼市销售旺季9月达到了交易的顶峰。
    9月29日，中国政府网站公布了“国十条”的“升级版”即“新国五条”，再次重申“首付款比例不低于30%”、“三套房停贷”等政策。
    不过据媒体报道，在“新五条”出台两个月后，北京房地产市场的成交量却再次实现爆棚。
    2011“新国八条”
    2011年1月26日，国务院出台了“新国八条”。其中，对贷款购买第二套住房的家庭 ， 首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。
    至2011年年底，在北京，楼市遇冷、二手房价格环比下降。在上海，楼盘打折力度加大，引起已购房业主不满，严重的甚至演变为“房闹”，广州深圳楼市呈现“价量齐跌”。
    2013年“新国5条”
    被称史上最严厉，新政在各地落地细则稍有不同，效果也大不相同。
    以上海为例，“新国五条”中对市场影响最大的强征20%个税未落地执行，实行100天·后，导致政策“威慑力”开始减弱，并引发买卖双方心态发生转变，买方由观望转为入市，卖方由紧张转为宽松。
    2013年北京房价在调控下依然快速上涨。
    但在二三线城市，温州楼市出现“断供”，鄂尔多斯陷入“鬼城”尴尬。
    那么，今年的调控有效果吗？
    近日公布的8月份全国百城房价统计数据，连月疯涨的苏州终于由涨转跌，颇为吸睛的南京涨幅回落，3.41%的新房价格涨幅依旧排名前列。
此前一度领涨三个月的合肥、厦门等城市涨幅开始放慢，合肥“降温”跌出前十。
    小结
    新八条旧八条，缝缝补补又八条；去年涨今年涨，年年调控年年涨。
    今年房价1万,明年房价1万5,涨50%,国家开始控制；
    今年房价1万5,明年房价2万,涨33.3%,调控效果显著；
    今年房价2万,明年房价2万6,涨30%,房价涨幅在控制内；
    今年房价2万6,明年房价3万3,涨26.9%,过去几年遏制了房价过快上涨势头。
    过去“10年9调”，已经准确无误地告诉市场，楼市调控短期效果很明显，不过，在没有对结构性矛盾做些许修正的情况下，任何一次在“需求端”的抑制，不过是在积蓄楼市下一波反弹的力量。在货币政策宽松依旧，“资产荒”山雨欲来的形势下，此轮调控积蓄的下一波反弹力度，或许会更大。
    楼市调控是怎样被解构的
    楼市调控的从来都是政府和资本的游戏。
    讽刺的是，调控传言不仅仅没有稳定市场情绪，反而导致卖房者出现了更大的恐慌。坦率地说，中国的房地产调控真正陷入了“塔西陀陷阱”，不管政府出台任何政策，大家都对政策本身失去了信心。
    谣言满天飞
    山雨欲来风满楼,关于楼市调控的传言总会不胫而走。
    但，问题来了，政府不表态，谣言满天飞！
    自8月23日起，郑州楼市进入调控前夜。当天，郑州市代市长程志明首次在公开场合表示：“加大房地产市场调控力度，确保房地产市场平稳运行。”
    8月26日前后，就有疑似楼市调控的“大招”刷屏：9月1日后，名下无房又无贷款记录的购房者，首付比例从现在的最低两成提高到最低三成，贷款利率为基准无优惠……这种传言据说来源是某售楼小姐的一条微信。这样有鼻子有眼的流言无疑造成了刚需购房者的恐慌性情绪蔓延。
    不禁想问一句：对涉及千家万户切身利益的大事，政府的调控政策在发布前是否能有个具体流程？能否考虑提高效率尽快发布？或对市面上的流言，及时发布事实及时澄清？
    假结婚已经不稀罕了
    如果没有结婚也没有连续缴纳社保的证明，如何才能有资格购买住房，一家房屋中介的工作人员暗示可以办理假结婚。
    购房者通过中介找人办理真实的结婚证件，从而能够具备购房资格，同时需要支付给中介以及假结婚对象一定的报酬。有中介办理一单就要收取5到10万元的费用，目前这些中介组织已经把假结婚打造成一条成熟的“产业链”。
    就好像那个段子：听到限购的消息，一位有北京户口的大学生乐了，买不了房的外地人先跟他假结婚然后贷款买房然后再离婚，房子给对方，他收1%房款作为安置费也是离婚名声补偿费。运气好的话，一年至少可以结六次婚娶六次媳妇。
    假离婚更普遍
    你知道楼市的终极阴谋吗？跟经济有关？NO！自“史上最严厉的楼市调控政策”出台后，为房子假离婚成真的报道不断。对，他们的终极目标是“拆散一对是一对”！ 
    在上海，近期出现“准备于9月推出进一步收紧房贷政策”的传闻，8月29-31日这连续3天，上海新房成交超过1000套，房地产交易中心网签系统出现故障，上海市民为抢购房产纷纷离婚。
    上海人为什么着急离婚买房，因而今年“325”新政后很多人一下子失去买房资格的血的教训让一些人闻调控色变，多年来房地产调控政策的事实告诉卖房者，调控不仅不意味着房价的回落和市场回归理性，而几乎意味着新一轮的疯涨，很多地方出台的调控措施成了稳定或者助涨房价的风向标，而且屡屡应验。
    遭遇软执行
    政府楼市调控从来不触及本质。不从根本上改变土地供应制度，分税制改革进展缓慢，地方土地财政依赖没有改观，房地产税立法也进展缓慢。
    更重要的是，在房地产调控中，往往很多部门出政策，相互之间缺乏必要协调。税收归财税部门，土地归国土部门，融资归金融部门，监管归住建部门，各部门之间利益、部门与地方之间利益往往不一致，政策制定、执行都要对自己有利，因此，不少政策相互掣肘，严重影响楼市调控效果。
    小结
    可以肯定的说，百姓对政府楼市调控不仅没了期待，而且当段子了。正如坊间流传：年初真的假调控。年尾假装真调控。这样一贯地忽悠上下的玩，还有没有点新创意了？
    在面粉贵过面包、土地供应短缺、库存告急的情况下，任何限贷限购措施都只会引发新的恐慌，上海排队离婚就是对这种政策的直接回应。每一次限购政策不仅无法为市场降温，反而成了助推房价再次上涨的利器，买房者和政策进行反向博弈，房地产政策陷入了真正的“塔西陀陷阱”。
    结语
    对于监管部门和市场来说，限贷、限购都不陌生。过去，这些措施确曾在短期内有效控制住了楼市的过热温度。重新祭出“限”字旗，相信仍可起到这样的效果。但是，此前的调控也证明，楼市并不会因此回到正常发展轨道，人为设定的拐点一旦松动，迎来的常常是更大力度的反弹。
    对政府来说，中国房地产政策的思维真的该变变了，哪怕我们在长效机制的建设上可以拖延，但最起码在解决当下问题的措施上应该有点针对性和技术含量。
    对开发商来说，咱赚的够多了，也别再放烟雾弹了，
    对刚需来说：还是一句话，买房要趁早。
    对于投资客，还是奉劝一句，楼市有风险，离婚需谨慎。
    游戏总有OVER的时候。

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