郑州存量房接近2亿㎡？这里有没有你们家？

    现在的市场已无力吐槽，房价涨幅已经远远超出了我们的想象。
    如今，说到房价，我们都是这个语气：什么？xx的房价也都xx了！
    从郑纺机地王的诞生，郑州犹如被打开的潘多拉魔盒，房价一路暴涨。
    而这波非理性的房价上涨还能持续多久，又有谁能给出答案？
    郑州房管局终于发话了……
    存量房近2亿平米，是个什么概念？
    9月9日，郑州房管局在郑州房地产市场阶段性火爆的背景下，召开一次发布会，会上公布了几个数据：
    1、8月份与上月相比，郑州市商品房投放增长了50.83%，市区商品房投放增长了118.10%，其中商品住房投放增长了97.65%，均高于相应的销售增长幅度（分别为31.38%、109.65%和53.34%）
    2、郑州市存量房屋接近2亿平方米
    总结起来，郑州市都市区产业发展、人口聚集和土地供应规划总体是协调一致的，长期的土地供应能力和房地产开发速度，可以满足全市统筹发展需要，郑州市目前房地产市场的阶段性火爆，不会影响房地产市场的平稳健康发展总体预期。而郑州新房市场投放量在不断增加，存量房市场也有很大供应，不理性的价格行为不会持续，希望购房者不要跟风决策，不要在氛围热烈的营销中激情决策。
    此数据一出，引发了业内的一阵热议，有业内提出郑州市的存量房现在加起来不会超过1.2亿㎡。也有业内说，2亿㎡的存量房如果按照上个月200多万㎡的销量来看，可以销售100个月，听起来确实惊人。
    但根据房管局的官方说法是，这里所说的近2亿平方的存量指的是截止到2015年底郑州市现有住房的总量，包括所有已明确产权人的在住或未住的房屋，也包括已批准预售尚未售出的房屋。如果按照这个概念，那么这里所说的存量房指的不是目前市场上尚未销售的库存，而是包括已经售出的房屋，那么可以销售100个月的理论是不成立的。
    而对于现在到底市场上到底有多少库存，新房多少套，二房多少套，房管局并未给出明确的答复。
    从房管局发布这一信息的时间来看，正值郑州房价暴涨，而且在发布会中，房管局也明确提出了郑州库存量近2亿平米，有足够的供应，未来不理性的价格行为不会持续。
    但如果按照存量房2亿㎡的数量来计算，一家三口居住100㎡的房子，那么这些存量可以满足200万个家庭，600万人的居住问题。
    然而再看一下，6月份，河南省统计局最新发布的全省2015年人口调查，截至2015年年末，郑州的常住人口已达956.9万人，请看清楚，这还只是常住人口，加上那些尚未登记的流动性人口，郑州市的人口数量远远不止956.9万人，而这样推算，郑州的商住房供应依然是供不应求。

    专家解读数字背后的郑州楼市

    郑州市房管局推出郑州市区存量住房2亿平米，引起地产业界质疑声起，这些数字的背后究竟如何专业解读？如何让老百姓能够读懂一个真实的郑州楼市？

    房地产实战专家、王牌智库首席专家上官同君说：一方面，郑州市近2亿平方的存量，参照2015年末郑州市常住人口956.9万，初步核算郑州市人均住房建筑面积约为20平方米。而《中原经济区郑州都市区建设纲要（草案）》规划2020年郑州市总人口将达到1500万，城镇化率80%，可以推算城区人口约1200万，2020年郑州市规划城市居民人均住房建筑面积达到35平方米，可以推算出2020年郑州市住房总量需求达到4.2亿平方米。也就是说，2016至2020年间需再增加住房约2.3亿平方米。这说明郑州市房地产市场需求强劲，市场潜力巨大。
    另一方面，当前郑州市房地产市场化已经是典型的“三恐慌”，郑州市对于土地财政的依赖和公司化运营城市的经营需要，新供应土地地价在今后一段时间仍将高价位运行，这个毋庸质疑。如何扼制三恐慌？可以计算郑州市四环以内的城中村改造用地总量，依据《郑州市城中村改造规划》，郑州市建成区内228个城中村改造在2015-2017三年内可以供应6256万平方米住房，政府当前主要任务应是促开工，增加有效供应。
    库存不足1个月，谁在消化？
    郑州同致行最新的数据显示，8月份郑州商品住宅去化突破200万㎡，到达历史最高水平，而截止8月底，商品住宅库存量149.53万㎡，按照近3个月月均160.66万㎡的区划速度计算，库存去化完毕不足1个月，恐慌需求明显。
    如果从这个数据来看，郑州似乎处于严重的供不应求中。但这一结论建立在现在的市场已经不再是单纯的刚需购房市场，而更多的是投资客市场的基础上，以后或面临空置的概率。
    在这波上涨的行情中到底有多少投资客涌入了市场，我们已无法用准确的数据统计，但我们周边却真实存在着很多忙着办“假离婚”、在外地工作连房都没看就直接定房、甚至打飞的赶回来选房、拿着全村身份证来买房的投资客。正如一自媒体所说，在郑州买房，你不仅仅是在和你的街坊和同事抢房子，你是在同全国、全省的投资客，这些野性而有经验和实力的群狼，在一起抢郑州的发展红利。
    然而，在投资楼市的时候，我们是否想到除了首套房可能作为刚需外，你所购入的房产你考虑过之后的变现能力吗？再直接的说，如果不能变现，那么如今房子即使有再大的升值空间也与你无关，你看到的只是现在的纸面数字。在消费和投资增长乏力的预期下，央行向金融市场注入的流动性转向推动包括房地产在内的各类金融资本“泡沫”。投资者们不断“下注”加杠杆，筹码越来越大，我们在赌，赌未来市场预期。
    上升不是永恒，周期波动才是市场永恒的定律。现在利好引起的房价暴涨都可能在将来的某一天消退。就按照三年的时间我们来分析一下，现在投资买入，三年之后按照最快速的计算，就是我们买的房子基本交房且办理了房产证，可以正常上市交易，那么，你的房子要卖给谁？
    三年的时间，任何政策上的变动都有可能出现，重启限购、提高首付、收紧贷款、增收房地产税；又或者说，在房价暴涨之后，政府会释放更多的土地来增加供给，到那个时候，就不再是供不应求而是供过于求，你的二手房还有市场吗？
    谁也不知道明天会发生什么，尤其是三年的时间。
    楼市阶段性火爆，官方再次释放楼市调控信号？
    回到房管局的发布会上，发布会上除了提出第一部分的两个数据之外，还释放了一些信号。
    1、在8月份郑州房地产市场数据中，还有一个值得注意的细节是，8月份郑州市与市区的二手房成交面积较上月都有不同程度的下降，成交均价基本持平。
    官方解释的原因是：
    一方面新型商品房会展式的市场营销分流了二手房的潜在消费群体；另一方面，少数二手房售房者盲目跟风涨价，有些房主甚至不惜毁约涨价，也影响了短期成交量。
    此外，民间还有另一层体会是：
    连日来，因郑州市房管部门和国土部门都要留存房产证原件，且多次协商未果，很多市民在办理二手房交易过程中遇到了监管账户放款、抵押登记等方面的难题。经过近半个月的沟通和协商，在郑州市政府的统筹下，两部门终于拿出了一个解决方案——房产证原件仍由房管部门在房产交易时留存，当日审核结束后，次日移交国土部门，由国土部门的不动产登记中心根据业务类型进行分拣、查验、审核，进而送到各个分中心。最后，房产证再“流转”至房管部门。
    2.对于郑州楼市疯涨，郑州市房管局表示，
    由于受“地王”效应的炒作和销售活跃的影响，市区部分区域8月商品住房的销售价格出现明显上涨，
    一方面是部分容积率低、配套良好的高品质房屋高价入市拉高了住房的最高价，
    另一方面是新型商品房会展式的市场营销吸引了社会大众的过分关注，从众效应和现场激情决策助长了跟风涨价。
    此种情况，已引起政府的高度关注，各相关部门正在围绕保持郑州市房地产市场平稳发展，根据各自职能开展相关工作。
    3.郑州市房产市场违规预售乱象重重，引起房管部门关注。
    部分涉嫌违规预售的项目被查处，但仍有多家楼盘疯狂依旧，甚至开盘即清盘。
    根据《河南省城市房地产开发经营管理条例》相关规定，房地产开发企业预售商品房应当符合的条件即明确，工程进度达到设计形象进度的二分之一以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。
相关规定还指出，未取得商品房预售许可证，不得有任何预售行为，不得向预购人收取任何预订性质的费用。另据《郑州市商品房销售管理办法》，无《商品房预售许可证》预售商品房的，没收非法所得，处以已收取预付款1％的罚款。
    结语
    现在市场的供需失衡，
    有多少是真正的失衡，
    有多少是投资客户入场造成的失衡。
    问题也许可以被一时掩盖，然而总有一天，我们需要解决今天的问题。
    而对政府来说，政府完全可以拿出更权威的数据向公众做更多的澄清，而不是模棱两可，让我们去猜！

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