丁祖昱评楼市：控制房价不能单靠控制预售证

    控制预售证也许能解决一时之困，但不能做到长期有效，甚至可能只是饮鸩止渴。
    与上一轮的“去库存”不同，中央本轮调控的核心落在了重点城市的价格上，判断各地调控成效的标准也就变成了房价和地价是否下滑。为了达成这一目标，地方政府纷纷打出“组合拳”，限购、限贷、增加土地供应、限地价、规范市场秩序等调控手段齐上。但部分城市把“预售证价格监管”作为了调控房价的主要途径，这让我稍有担心。
    预售证价格监管主要有这么几种方式：
    其一，暂停发放高价项目预售证，这样可以稀释当前的高价产品成交比例，起到均价下调的结果。（听说上海已经开始执行）；
    其二，限价发放预售证，即人为对价格进行干预，把“过高”的价格调下来，这一点在合肥、南京比较典型；
    其三，管控成交备案价格，有些城市不但要求销售价格不得超过预售证约定，连价格下限也一并给出了调控范围。

    应该说通过预售证来控制房价是十分有效的，甚至在当月就可以达到“立降”的成果，但从中长期来看并不是一个好的方式。
    先看高价楼盘暂停领取预售证，这一“限制”不可能是无期限的，等到推案上市的那一天，终归要对市场产生影响，说不定影响更大，所谓的调控房价也只是“掩耳盗铃”罢了。并且从法律法规角度来说，楼盘的上市是应该由预售标准决定的，符合相关条件就应该予以上市，而不应该通过行政手段来控制，这一点还是要依法行政。
    再谈 “限价”，政策本意是防止价格出现恐慌性上涨，初衷很好，但有违市场化规律。现在很多地价已经不低了， 现在再人为限定上市价格，也不符合当初土地出让时的约定（除部分土地在出让时约定了最高售价之外）。人为限价本身只能控制一段时间的房价，更会导致一些寻租情况的发生，之前一些城市愈演愈烈的“炒号”其实也和限价相关，由于房企申领的销许价格大大低于先前市场预期，使得“买到就是赚到”在很多城市成为了房市疯狂的原因。
    最后再说“管控成交备案价格”，这一政策也有待商榷。甚至有些城市连降价幅度都给出了限定标准，如东莞就规定实际成交价格不得突破备案价，下浮幅度不得超过备案价的15%。这意味着如果某项目由于产品滞销、现金流周转等合理原因急需大幅降价，也不会被主管部门允许，实在是有违常理。
    对以上这些举措，开发企业可能只是“敢怒不敢言”。而从实际的调控成效来看，也只能解决一时之困，不能做到长期有效。说得严重点，地方主管部门此举可能只是饮鸩止渴。
    当然对于价格的控制还是需要的，但应该在市场规范上多下功夫。特别是对市场上随意加价、不透明定价的违规行为应该下重拳进行管理，只有市场信息公开透明，产品售价才能真正走到供需平衡的点上。在做好这一点基础上，可以索性把价格限制打开，也许短期内有一些压力，但对中长期价格控制来看还是有利的。

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