北龙湖有地要拍 会不会让前“地王”眼泪飞

    真是个不平凡的圣诞节，

    政策风暴连击郑州楼市，

    一天都不消停，

    行雷霆万钧之势，传言与文件齐飞。

    21号，限购政策升级重拳出击。

    22号，限购细则出台。

    23号，限贷政策升级，二套首付调整为60%，认房又认贷。

    同天，开查限购令执行情况，范围涉及郑州所有在售楼盘，其中日签约量超过10套的楼盘，将被列入重点检查序列。随后发布了《暂停部分项目商品房联机备案系统》的通知，正商、绿地、中海、康桥等多家房企13个项目被暂停联机备案，面临约谈整改。

    24号，就是今天上午，郑州市国土局网站挂出郑东新区7宗住宅净地。

    其中，就有9月14日中止出让的北龙湖15号、16号地。这两宗土地曾在土地“熔断”政策出台前暂停拍卖，而这次将是180㎡以上商品住宅纳入限购范围对北龙湖区域造成重大冲击后，北龙湖的第一次土地拍卖。

    它将成为新政下北龙湖土地市场的试金石，也将是众开发商对北龙湖预判考量的首次集体亮相，必将引人瞩目，带给我们更多的讯息。

一

    说起这两宗地，其实还是充满了故事性。

    这两宗地中止的时间是9月14号，当天阳光城经过郑州史上最长的土拍，11小时，636轮混战，最终以28.24亿拿下了经开区的一宗土地，成功进驻郑州。

    而在阳光城之前，北龙湖、经开区也频频爆出各种地王。

    再加上那时，业内流传郑州将出台限地价政策，郑州被一种山雨欲来风满楼的感觉所笼罩。

    果不其然，9月14号晚上，郑州出台了“房九条”，其中最重要的一条就是：

    郑东新区、郑州经济开发区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，采取“限地价，竞房价”，即地价确定，参与网挂的竞买人现场竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。市内五区及郑州高新区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价，依据挂牌须知等相关规定，确定竞得人。

    很明显，国土局已事先知情，在“熔断”政策出台前，提前中止了15、16号两宗地的出让。

    如今，在熔断、限购、限贷的限制下，这两宗地重新挂牌出让。

    对比两次的挂牌信息可以发现，

    15号地的起始价由原来的137700万元，变成了现在的139000万元，增加1300万元；

16号地的起始价由原来的145800万元，变成了现在的147000万元，增加1200万元。

    按照郑东新区、经开区的“熔断”规定，这两宗地将采用“限地价、竞房价”的方式竞拍。

    其中，15号地熔断地价20.85亿元，折合单位地价2362.95万元/亩，楼面地价23629元/平方米；16号地熔断地价22.05亿元，折合单位地价2360.07万元/亩，楼面地价23601元/平方米。

    而这两宗地的综合房价最高限价都是32000元/㎡，也就是说这两宗地无论是哪个开发商最后拿下，未来的售价都不能高于3万2。如此一来，两宗土地的楼面地价和最高售价之间最多有8000元的可操作空间，是保证品质舍弃利润，打造一个标杆项目？还是追逐利润降低标准，对于以盈利为目的的企业来说，未来如何破局将是不小的挑战？

    即便如此，相比于当初（8月18日），融创以单价3630.96万元/亩，楼面价36360元/㎡拿下北龙湖13号地；金茂以单价4183.73万元/亩，楼面价36915.27元/㎡拿下14号地，显然幸福很多。

    而当初败走北龙湖的建业胡葆森、永威李伟此时也许在庆幸，还好当初没有冲动凭一时之气拿下这个地王，否则现在被迫高岗站位的就是他们。

    所以说，市场瞬息万变，尤其是在目前以政府导向为主的楼市中，谁也无法预测未来会怎样？

    正所谓“塞翁失马，焉知非福。 祸兮福所倚，福兮祸所伏。”

    而最终，这两宗地将被谁收入囊中，我们静待1月22日……

二

    同天，除了备受关注的北龙湖15、16号地块外，白沙出让三宗住宅地、龙子湖出让两宗住宅地。

    郑政东出〔2016〕17（网）宗地位于博学路东、薛夏北街北，面积32125.95平方米（合48.189亩），1.0＜容积率＜4.0，起始价44000万元（合913万元/亩，楼面地价3424元/平方米），一个增价幅度500万元，熔断地价66000万元（合1370万元/亩，楼面地价5136元/平方米），综合房价最高限价15500元/平方米。

    郑政东出〔2016〕18（网）宗地位于七里河南路南、明理路东，面积104818.48平方米（合157.228亩），起始价136000万元（合865万元/亩，楼面地价5253元/平方米），一个增价幅度500万元，熔断地价204000万元（合1297万元/亩，楼面地价7879元/平方米），综合房价最高限价15500元/平方米。

    牟政出〔2016〕198号宗地位于锦绣路西、同舟路北，面积46523.12平方米（69.785亩），1.0＜容积率＜2.5，起始价36000万元（合516万元/亩，楼面地价3095元/平方米），一个增价幅度500万元，熔断地价54000万元（合774万元/亩，楼面地价4643元/平方米），综合房价最高限价12000元/平方米。

    牟政出〔2016〕199号宗地位于敬业路东、绿博大道北，面积31127.07平方米（46.691亩），1.0＜容积率＜2.5，起始价23000万元（合493万元/亩，楼面地价2956元/平方米），一个增价幅度500万元，熔断地价34500万元（合739万元/亩，楼面地价4433元/平方米），综合房价最高限价12000元/平方米。

    牟政出〔2016〕43号宗地位于白沙路南、勤工路东，面积38277.916平方米（57.417亩），1.0＜容积率＜2.6，起始价22800万元（合397万元/亩，楼面地价2291元/平方米），一个增价幅度300万元，熔断地价34200万元（合596万元/亩，楼面地价3436元/平方米），综合房价最高限价12000元/平方米。

    以上土地的竞拍释放了哪些信号：

    1、如果这几宗土地均按照综合房价最高限价销售，楼面地价和最高售价比约是2-3.5倍，相比于今天北龙湖竞拍的两宗地来说，有更大的盈利操作空间。

    2、从最高售价来看，龙子湖、白沙拍卖的这几宗地房价才1.5万元/平方米、1.2万元／平方米，明显低于郑东新区四环内动辄2万以上，白沙动辄1万5的房价，这是不是说未来郑东新区房价将有新标准？

    3、如今有了郑东新区这个标杆，再加上现阶段政府对于抑制房价过快上涨的强烈意愿，其他区域如何定价，看来需要仔细掂量一下了。

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