购房路频现怪状走捷径：伤谁心？谁获利？

    3年前，市房管局职工、数百名市电视台记者以及部分职能部门团购某开发商项目楼盘，3年后因项目迟迟不动工引发较大规模维权，这一事件近日在一众自媒体和微博上持续发酵。两面言论引发热议，专家归纳事件背后引人深思的不单单是“受害者”是记者这样的特殊群体，而是开发商在逐利时代，究竟被赋予了怎样的勇气、不计后果的“渎职”？

    一时间，“团购房”引发的种种诟病也被推上风口浪尖。团购房到底有怎样的魔力？为何不断有单位福利房、商业团购房屡曝种种遗留问题？除了普通人受骗，就连那些专业人士也会中招？是否开发商售卖前期就有了销售保障，导致后期懈怠？到底什么样的团购房能买，什么样的不能买?大河报记者采访多位专业人士进行详细解答。

    团购被骗维权无效：记者深陷团购骗局

    上周，一则电视台记者上街维权的微信刷爆朋友圈。从现场图中可以看到，维权者身穿印有“记者也要维权”“群众维权找记者，记者维权该找谁？”“无良开发商”等字样的T恤在街上维权。“连记者都开始维权了，真是少见”“连记者都被骗，老百姓咋办？”不少网友纷纷留言。

    电视台一名职工告诉记者，3年前他们团购一批位于西郊的一处房子，“当时想着单位未来要搬到那里，买房也是为了方便，价格也合适，没想到3年过去了还没动工。”

    这名职工说，后来开发商以成本增加为由把房价提高了很多，如果有职工愿意退房，可给予年贷款基准利率2倍补偿。“当时签的多少钱就是多少钱，哪能随便改呢?”这名职工气愤地说。

    事实上，关于“团购被骗”的事例不止这一例。郑州经开区的金荣熙园就很典型，去年媒体曾以《挖了个坑，吸金3亿元》报道此事。2013年开始，郑州经开区十几家机关事业单位先后组织团购金荣熙园的房子，陆续有647人参与团购，缴纳购房款近3亿元。截止到去年项目依然没有动工，只挖了个坑。后来参与购房者发现，在团购的时候，该房地产公司连地都没有拿到。后来，该地块开始拍卖，拿到这块地的公司也不是原来收钱的公司。600多户购房者大呼被骗。

    另一案例也在郑州经开区，名为晶诚花园的小区打着响应政府号召为富士康建配套公寓，在没有取得土地证的情况下就开工建设并进行预售、团购，最终老板跑路，项目以烂尾收场，200多名已经缴纳定金的购房者在过去四年里持续维权，却迟迟无法收房。

    购房者：贪图便宜吃亏　开发商：靠团购回笼资金

    虽然有这么多的惨痛案例，但为什么还会有人上当受骗呢?“团购房”到底有着什么样的魔力让人前赴后继的往坑里跳？

    “归根结底还是为了图便宜。”一名业内专家一针见血地说。

    这名专家称，正常情况下，开发商的资金来源有两种，一种是从银行贷款，另一种是靠销售房子回款，也就是自持资金，但是通常非常少，很多仅占30%左右。一旦开发商出现问题，不符合银行贷款条件，就会发生资金链断裂的危险。

    “在这种情况下，不少开发商会选择跟一些单位合作搞团购，而且往往是以低于市场价一半以上的价格吸引购房者。”他说，这样的团购往往是发生在项目开发前期，五证不全，甚至是用这些钱拿来买地，“开发商拿这些团购资金可以做任何事，而且还没有利息，其实是一种变相非法集资。那些地段好、五证齐全的项目，开发商不会以超低价格卖，也不会搞团购，至少这两年不会，行情太好。”

    郑州一房企负责人称，当开发商找到政府部门、金融单位这些“优质客户”谈团购的时候，单位领导会把它当成是员工的一种福利，欣然接受;而员工们也会认为由单位出面组织的团购很安全，有时甚至会主动请求领导找开发商搞团购。

    团购房分类多购房者傻傻分不清楚

    面对市面上林林总总的团购房，市民张先生真是挑花了眼，手机上每隔几天就会出现团购房的广告短信。“就连专业人士都被坑了，我们普通群众更是傻傻分不清楚了，到底团购房分为几种?”张先生问。

    郑州某房企一名高管解释说，从合法性方面，团购房可以分为两种，一种是手续不全就开始团购的，这样以低价格吸引购房者的项目是不合规的，要提高警惕;另外一种是手续都齐全，但是由于位置偏远，卖得不好的项目，开发商为了尽早回笼资金，也会组织一些团购，价格通常会稍低于市场价，这样的可以综合考虑出手。

    另外，单位集资房、安置房也会出现团购现象。

    集资房是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，以自己拥有的划拨的土地使用权和部分资金以及内部职工筹集的资金建成的房产，通常价格较低。在前期交钱的时候，有些内部员工会向社会转让自己的购买资格。“集资房正常情况下销售比较稳，一般是先筹钱后盖房，地的所有权是单位的，盖起来也会比较快。但是买集资房的时候要分清原购买人拥有的是全部产权和部分产权，协议上也要明确表明双方的权益，以免发生纠纷。”这名高管称。

    此外，有些小区安置房和商品房是盖在一起的，有一些不良中介会把安置房当成商品房，组织社会散户进行团购，由于价格远远低于市场价格，合同上写得含糊其词，一些不明真相的购房者往往深受其害。

    天上不会掉馅饼警惕超低价格房

    河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社说，团购大行其道时都是市场遇冷时，房子卖不动，开发商会热衷于团购。“天上不会掉馅饼，在购房时要慎之又慎。”

    “明显低于市场价的一半都会有问题，正常融资成本10%-15%，所以低于市场价40%以上的，至少交房要晚三四年。”上述房企负责人称，存在就有存在的道理，根源还在于预售制度，包括各个单位的集资房制度，大家“习以为常”的又超前了一步，就落入风险。

    河南誉坤律师事务所主任律师胡锐称，个人买房的时候往往会对开发商资质、五证进行审核，而参加单位团购，往往会把这块放弃掉，因为是单位出面，哪怕是现在证件不全、不具备销售条件，出于低价位的诱惑，职工也会争相购买。“这种情况下风险更大，因为作为单位，最多帮职工穿针引线，但是后续真正的交房，包括权利的维护，单位是不会去承担。一旦出了问题房子最后交付不了，最后吃亏上当的还是职工。”

    她提醒买房时一定要把房款打入真正提供房产的开发商名下，作为交付房款的证据，以便以后出现问题后维权。此外，购房者买房时一定要与开发商签订完善的购房合同，把双方的权利和义务进行明确的约定，这样才能在享受低价位的同时不至于自身权益受到侵害。

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