2018房地产的10大预测 这些城市将被看好

    “北京、上海、深圳、广州，永不落幕的老一线；南京、天津、杭州、武汉，潜力巨大的新一线；苏州、合肥、重庆、郑州、成都，迅速崛起的准一线。”这是易居企业集团CEO丁祖昱在1月3日他的“相信未来”发布会上提出的一个观点。

    而在此次的发布会上，丁祖昱还从政策、房价、房企、销售等方面对楼市进行点评分析，干货亮点多多。

    基于20年连贯的观察思考，丁祖昱从政策、市场及企业三大板块寻找房地产市场的未来脉络，并从十个方向的预测里解答这个问题。

    预测01：看好这些城市

    今年，丁祖昱选择的“值得期待”城市为杭州、海南、天津、上海、武汉、重庆。这五大城市在2017年的发布会中他其实就已有提及。彼时，杭州、天津及武汉被丁祖昱预测为“潜力巨大的新一线”;重庆则被预测为“迅速崛起的准一线”之一。海南的楼市已经蛰伏5年，未来可能有3-5年的发展空间;唯一的一线城市上海此前也曾被丁祖昱点评为全球最大的房地产市场。

    预测02：最具潜力的三线城市

    丁祖昱透露了一组关于城市的大数据。根据克而瑞研究中心的数据显示，除了上海、深圳、北京外，2017富豪们挥金购房最多的城市是三亚。若按统计局公布房价显示，房价处于平稳状态。但要按典型项目看，某些城市的房价暴涨1倍有余。北京土地出让金创了新高，但卖地最疯狂的城市却是郑州。三四线城市中，佛山最火爆。

    需要关注的是三亚的“崛起”。三亚2017年卖了531套总价1000万的房产。3000万以上豪宅成交量达210套，仅次于上海、深圳、北京。在单价5万以上成交套数TOP10排行榜以及单价10万以上成交套数排行榜上，三亚都榜上有名。

    在他看来，三线城市政策总体相对宽松下，2017年，一些企业已经将三线城市作为布局选择。目前，也有业内认为，三四线城市在2018年大概率惯性上涨。丁祖昱也认为，三线中不乏具备潜力的城市，其中，无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、珠海、烟台、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、潮州、芜湖、徐州及唐山被他列为最具潜力的三线城市。

    预测03：千亿阵营新进者

    丁祖昱在发布会上指出，2017年房地产行业最显著的八大问题之一，就是在行业集中度不断攀升情形下，各房企为了抢占生存空间，纷纷提出千亿口号，房地产行业呈现“家家都要冲千亿”的规模至上局面。

    据克而瑞数据统计，截止目前，已有达30家企业明确提出2018年冲千亿的目标; 50家企业明确表示，到2020年要达成千亿销售。

    未来千亿规模将成为主流，在2018年会有更多千亿阵营新进者，包括阳光城、中南、雅居乐、富力、正荣、中梁、荣盛、远洋、融信、金科、蓝光及祥生都是千亿阵营的“预备军”。在克而瑞2017年房企销售排行中，阳光城、中南、正荣的年度销售都已达900亿以上;富力、雅居乐则至800亿以上;中梁、荣盛、远洋、融信在700亿之上;蓝光、金科在600亿以上;祥生则为接近600亿。

    预测04：市场份额更清晰

    房企的阵营就变得更加清晰。丁祖昱预测，2018年TOP4市场份额就将占去3万亿，TOP10市场份额占35%，TOP30市场份额占50%。

    预测5：他们是十大蓝筹

    万科、碧桂园、恒大、融创、保利、绿地、中海和招商则被丁祖昱列为八大蓝筹，其中碧桂园、万科、恒大2017年依旧稳坐前三位，销售金额分别为5500.1亿元、5239亿元及5139亿元。

    预测06：租赁市场将这样发展

    住房市场外，租赁市场及特色小镇是此次发布会中丁祖昱较为强调的两个板块。政策红利、租赁住宅人口基数的增长以及租赁用地大力度的供应都助推租赁市场站在“风口”，是2018年不应忽视的市场。2018年租赁市场的发展方向将以存量为主、以个人为主、以市场化运营企业为主。

    预测07：特色小镇大洗牌

    租赁市场外，特色小镇2017年也为一哄而上的状况，近一年来，就有近两千个小镇被官方列入创建行列，不过当中仅有两成初见雏形，有近八成仍处于在建、签约乃至意向阶段。因此尽管此前绿地、华夏幸福、蓝城、碧桂园、时代地产、华侨城等企业布局了特色小镇，也在2017年成为特色小镇领域中“出镜率”较高的房企，2018年特色小镇将迎来洗牌。

    预测08：房地产税落地

    根据财政部部长肖捷等相关政府领导的表态以及对趋势的综合判断分析，丁祖昱认为房地产税即将落地，房地产税有望成为长效机制的重要“构件”。

    预测09：限价不放松

    谈起楼市，就避免不了谈政策，谈限购限价，易居企业集团CEO丁祖昱提出了“越限越投资”的观点。他指，特别是一线城市，投资比例达最高。

    按照一二三四线的购房用途占比来看，纯粹投资及自住兼投资的比例不低，分别达到12%及17%;拆分来看，二三四线的购房用途中，首次置业及首次改善仍占据较大比例，投资比例相对较低;但在一线城市中却恰恰相反，首次置业、首次改善及再次改善的比例分别为17%、19%及17%，纯粹投资比例和自处兼投资比例则高达23%及24%。

    市场数据证明，调控政策越严厉，一线城市的投资价值似乎越被凸显。

    对此，丁祖昱判断，调控政策仍将持续，尤其是一二线城市。

    预测10：成交总规模微降

    最后，丁祖昱预测政策不放松的前提下，2018年成交规模将有所走弱。

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