宅地楼面均价最高的城市，居然不是北上广深

    公认为全国房价最贵的一线城市北上广深，但实际住宅用地的楼面价连续两年跑输于同一个二线城市。 

    是的，连续两年! 

    2017年，闽系房企发源地的福建厦门，其住宅用地平均楼面价为25456元/平方米，同比2016年的28761元/平方米降了11.5%。但是，仍然在全国住宅用地楼面均价中夺魁，风头盖过北上广深。 

    根据世联行日前发布的中国房地产市场研究报告，自 2014 年起，全国住宅土地招拍挂供应建筑面积一直维持在 14 亿㎡上下，比 2011-2013 年的 20 亿㎡减少三成。同时，待开发土地(指经有关部门批准，各类主体通过各种方式获得土地使用权，但尚未开工建设的土地面积)面积持续 3 年负增长，从 2014 年末的 4.2 亿㎡降至 2017 年 11 月的 3.4 亿㎡，于 12 月重新回升到 3.6 亿㎡、同比增长 1.8%。 

    受待开发资源不足和政策预期影响，全年开发投资额节节下行，2017 年 房地产实现开发投资额增速自 4 月到达 9.3%的阶段高点后持续回落，全年 11 万亿，同比增长 7.0%。

    待开发土地资源的下降，导致新开工、竣工的增速不断下行。 

    据国家统计局公布资料，2017 年全国房屋新开工面积 17.9 亿㎡、同比增速 7.0%，增速比 1-11 月回升 0.1 个百分点，但仍处于近两年的低位区间;同时竣工面积增速下行至-4.4%，比 1-11 月大幅下降 3.4 个百分点。开工竣工受资源制约，增速下行有望持续一段时间。 

    政策引导的预期向下并未影响企业拿地热情，强烈的补库存意愿推高地价。2017年，全年全国所有类型用地招拍挂一共供应建筑面积 33.6 亿㎡，土地出让金总额达到 5.19 万亿、比 2016 年增长 36.6%，2017 年全国平均楼面价 1,545 元/㎡、比 2016 年 1,218 元/㎡增长 26.8%。 

    住宅类用地方面，2017 年全国通过招拍挂一共供应住宅建筑面积 15.5 亿㎡，总出让金 4.14 万亿，出让金比 2016 年增长 45.3%，平均楼面价 2,724 元/㎡，比 2016 年楼面价 2,166 元/㎡增长 25.8%;其中地价涨幅最为突出的是非都市圈三线城市，全年住宅用地楼面均价 1,031 元/㎡、比 2016 年增长 48.0%， 与广大三四线城市去化成绩良好有关。

    从楼面价看，住宅用地楼面价超过 2 万的城市仅有厦门和北京，深圳退出了 2 万楼面价的梯队， 另外上海住宅用地楼面价也下降至 1 万以下。 

    沪深楼面价的下降最主要的原因是租赁用地的占比大幅提高，深圳全年出让的两宗住宅地块一块为大鹏新区的产业配套租赁住宅用地，楼面价仅 5,006 元/ ㎡，另一块为龙华新区的纯租赁用地，成交楼面价 11,120 元/㎡;上海全年出让 21 宗纯租赁地块， 楼面价多于 6,000-8,000 元/㎡，大约占总供应的 31%(不含棚改、动迁安置等特殊政策用地)。 

    剔除租赁用地后上海可售住宅楼面价约 1.8 万元/㎡，增长约 4%，而深圳更是没有通过招拍挂出让可售住宅用地。 

    从2017年全国住宅用地楼面价top30城看，楼面均价第一的为厦门，其次为北京，第三为杭州，第四方是广州。

    供应住宅用地建筑面积 Top10 城市中，有 4 个二线城市(郑州、重庆、武汉、西安)，6 个三线城 市;Top30 城市中，有 14 个二线城市,16 个三线城市，一线城市并不在其中。 

    世联行认为，主要是因为二三线城市仍有着足够的空间和资源建设和发展城市，也更有政策松紧调整的空间。 

    2017年住宅用地出让金总额最高的为北京，达到2398亿元。其次是杭州、南京和苏州，均超1500亿元。 

    2017 年，房企强烈的补库存意愿突显。16 家企业中有 6 家新增总建面增幅过百，同时排名 11-30 的房企全年新增土储宗数 951 宗、增速高达 137%。 

    从布局来看，TOP房企受发展需求和一二线城市有限供给的制约，在三四线拓展布局是必然的选择;而排名 11-50 名的房企则表现出对三四线城市明显的青睐，11-30 名的房企全年于三四线拿地 480 宗，占拿地总宗数的 51%，相比 2016 年的布局数量翻了 4 倍。 

    在拿地总规模TOP3(碧桂园、融创、恒大)中，高达56.6%的地都在三线城市。 

    这是时隔 5 年后，三四线城市再度受热捧。 

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