利好楼市？央行定向降准，释放约4000亿资金

    中国人民银行将继续实施稳健中性的货币政策，保持流动性合理稳定，引导货币信贷和社会融资规模平稳适度增长，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

    为引导金融机构加大对小微企业的支持力度，增加银行体系资金的稳定性，优化流动性结构，中国人民银行决定，从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点；同日，上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利（MLF）。

    回到大家关心的楼市上，记者采访了深圳地产圈的多位大咖，均表示此次降准是定向降准，与楼市没太大的关系。如果要体现，可能会在贷款上稍宽松一点点。 

    划重点：

    降准范围：大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行（大部份都降）

    降准幅度：1个百分点，降准后准备金率为16%或14%

    资金用途：主要用于偿还其所借央行的中期借贷便利（MLF），“先借先还”。

    释放资金规模：约13000亿元。偿还MLF约9000亿元，释放增量资金约4000亿元，大部分增量给了城商行和非县域农商行。

    降准目的：加大对小微企业的支持力度。一是可以增加长期资金供应，银行资金成本将有所降低。置换MLF使商业银行付息成本有所减少，有利于降低企业融资成本。二是释放4000亿元增量资金，增加了小微企业贷款的低成本资金来源。要求把新增资金主要用于小微企业贷款投放。

    具体操作：一是从2018年4月25日起，下调上述几类银行人民币存款准备金率1个百分点；二是在降准当日，持有未到期MLF的银行，各自按照“先借先还”的顺序，用降准释放的资金偿还其所借央行的MLF。

    中国人民银行有关负责人表示：降准置换中期借贷便利，稳健中性的货币政策取向保持不变。

    1、此次通过降准置换中期借贷便利将如何操作？

    答：此次对部分金融机构降准以及置换中期借贷便利（MLF）的操作，主要涉及大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行，这几类银行目前存款准备金率的基准档次为相对较高的17%或15%，借用MLF的机构也都在这几类银行之中。其他存款准备金率已经处在较低水平的金融机构不在此次操作范围。

    具体操作分两步：第一步，从2018年4月25日起，下调上述几类银行人民币存款准备金率1个百分点；第二步，在降准当日，持有未到期MLF的银行，各自按照“先借先还”的顺序，用降准释放的资金偿还其所借央行的MLF，降准释放的资金略多于需要偿还的MLF。

    以2018年一季度末数据估算，操作当日偿还MLF约9000亿元，同时释放增量资金约4000亿元，大部分增量资金释放给了城商行和非县域农商行。

    2、此次通过降准置换中期借贷便利的主要考虑是什么？

    答：当前，我国小微企业仍面临融资难、融资贵的问题。为了加大对小微企业的支持力度，可以通过适当降低法定存款准备金率置换一部分央行借贷资金，进一步增加银行体系资金的稳定性，优化流动性结构，同时适当释放增量资金。具体来看：

    一是可以增加长期资金供应，银行资金成本将有所降低。置换MLF使商业银行付息成本有所减少，有利于降低企业融资成本。

    二是释放4000亿元增量资金，增加了小微企业贷款的低成本资金来源。人民银行将要求相关金融机构把新增资金主要用于小微企业贷款投放，并适当降低小微企业融资成本，改善对小微企业的金融服务，上述要求将纳入宏观审慎评估（MPA）考核。

    3、降准是否意味着货币政策取向发生改变？

    答：稳健中性的货币政策取向保持不变。此次降准释放的资金大部分用于偿还中期借贷便利，属于两种流动性调节工具的替代，而余下的小部分资金则与4月中下旬的税期形成对冲，因此，在优化流动性结构的同时，银行体系流动性的总量基本没有变化，保持中性。

    同时，还要看到，中国是发展中国家，为了防范金融风险，仍需保持相对较高的存款准备金率。中国人民银行将继续实施稳健中性的货币政策，保持流动性合理稳定，引导货币信贷和社会融资规模平稳适度增长，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

    【专家观点】

    凤凰树：此次是“定向降准 ”  楼市不会转危为安

    知名地产评论人凤凰树表示：房地产行业正是一个“给点阳光就灿烂”的行业，央行降准，地产人纷纷转发降准消息，甚至有人山呼皇恩浩荡，央妈放水4000亿，房价要涨了？一般而言，降准是释放流动性；此次下调准备金只是对冲硬着陆风险。股市可以此来炒作一时，当对于深度调整中的楼市不会转危为安。

    央行此次下调人民币存款准备金率1个百分点，是用于（1）解决小微企业贷款融资；（2）偿还借央行的中期借贷便利（MLF）；（3）给连跌4天即将下破3000大关的股市打一针强心针。

    可见这是“定向降准”。地产界更应该关心的是，去年下半年以来各银行对房贷“定向加息”有无松绑？房贷放款速度是否加快？媒体人听风是雨爱喧嚣，地产人久经风雨能应对。

    宋丁 ：降准用途很明确 对房地产没影响

    中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示：对房地产沒什么影响，因为4000亿这么一个量很大一部分是商业银行要归还央行中期借贷便利的一个行为；另一部分钱是定向给其它领域的，比如中微小企业等的支持；

    此外，这次降准可能与美国贸易战也有关系，因为贸易战打击了中国的高科技产业，这个钱应该也是有定向往这方向走，所以此次提出降准，钱的用途很明确！

    邓志旺：对楼市有一些积极影响 但作用不大

    深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺认为：银行定向降准主要还是从银行本身的角度出发，为了降低银行的经营成本，扩大银行的流动性。

    这个政策肯定对楼市也有一些积极的影响，资金充裕了，相应的对房地产这一块配套的资金会增加一些。但是我觉得作用不会太大，因为不是针对房地产做出这样的宽松政策。

    朱罗纪：货币政策很难继续收紧 并非利好楼市

    自媒体朱罗纪认为：以目前的态势，如果维持好“去杠杆”的节奏——不可过紧也不可再松，我是完全不担心中国的房地产会步日本之后尘出现崩盘的（在阶段论上，我一直坚持，中国的房地产现在显然不是在日本的1980年代，而是它们的1970年代）。但如果我们在面对毛衣大战时过于紧张，再启夜壶，则房地产的未来很难设想。

    我怕的是，我们因为这个而重启房地产，再让房地产扮演救国救民的大英雄。我虽然不认同现在推行的关于房地产的行政管制，但至少以去杠杆为基调的货币政策的控制是正确的。现在的市场也好，杠杆水平也好，都无法再经受起新一轮的放水。尽管泡沫在很多方面看来都好像是不可避免的，但是日本的教训显示：被动的避免或者延迟它，还是要好过主动的刺破它。

    今天的放松，当然还只是一个存款准备金率的“定向放松”，没有任何证据可以让我们得出结论说：中国又要刺激房地产了——官方的整体口径依然是“稳健中性的货币政策取向保持不变”。

    张大伟：突发降准 缓解房地产资金但影响不大

    中原地产首席分析师张大伟分析认为：

    首先：历史看，只要降准，对于房地产来说肯定是利好，能缓解资金面压力。1-3月份，房地产开发企业到位资金36770亿元，同比增长3.1%，增速比1-2月份回落1.7个百分点。

    个人按揭贷款明显下调。银行降准能一定程度缓解房地产资金收紧压力。

    其次：降准影响不大，资金价格上行是趋势。

    4月16日，央行官网发布公开市场业务交易公告，为对冲税期、金融机构缴存法定存款准备金和央行逆回购到期等因素的影响，维护银行体系流动性合理稳定，人民银行于2018年4月16日以利率招标方式开展了1500亿元逆回购操作，包括800亿元的7天期、700亿元的14天期。

    其中，14天期逆回购中标利率2.7%，较上次上调5个基点。

    中原地产研究中心统计数据显示：

    截止日期，房地产企业海外融资年内高达193亿美元，同比2017年同期的106.85亿上涨了80.6%，资金成本明显上涨。

    随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。

    从数据看：虽然楼市调控重压，但市场表现依然乐观，从全国看，房地产销售面积与金额再次刷新历史同期记录，房企也收获历史最丰收一年。房企年度目标完成平均超过100%。大部分房企超额完成年度任务。

    严跃进：有助于实现更为宽松的房贷环境

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，央行此次降准政策，显然和很多市场预期不同，充分证明了当前宏观经济和产业经济发展的特殊性。其逻辑在于，当前流动性不足的风险开始增加，从银行体系的稳健运作，以及产业经济的成本降低等角度出发，实际上都需要有类似降准的做法。类似做法自然是在当前资金面持续收紧的情况下，属于“送春风”的效应。

    应该说降准的直接效应就在于银行的可用资金会增加，这样会直接带来流动性的增强和资金成本的降低，所以对于各类银行来说未来在贷款等领域的自有度会上升，同时对于相关产业的支持力度也会加大。

    从房地产市场的角度看，当前也开始面临了一些资金面收紧的风险，尤其是银行贷款等方面确实是收紧了。所以类似的政策显然能够缓解房地产资金面不足的风险。考虑到近期国家统计局的数据，本身来说是略显悲观，但此次央行降准政策，有助于实现更为宽松的房贷环境。

    对于此类环境来说，也需要看到，主要是配合供给侧结构性改革的导向，“房住不炒”依然是红线，这一点是不会突破的，但是对于部分开发商来说，将可以获取更低成本的资金，这有利于今年房地产开发投资等数据的上升。而对于购房者来说，可能银行此前相对苛刻的贷款政策也会有所改观，这是有较为积极的作用的。但必须看到，资金宽裕是创造一个公平的环境，而不是说鼓励各类违规资金进入楼市，这和过去的宽松化的货币环境是有本质区别的。

    刘晓博：首先利好股市 房价不会暴涨

    第一，此次降准的首要目的，是拯救摇摇欲坠的股市。

    第二，此举也有拯救银行的意味。

    第三，央行很矛盾，背后是理想和现实的冲突。

    此次央行降准，可以增加4000亿的流动性，还可以降低银行的资金成本，其首要目的是拯救即将破位的股市，支撑银行的业绩，支撑实体经济。未来央行会继续降准，同时减少MLF。M2的同比增速，将很快重返两位数（上个月是8.2%）。

    央行降准对于股市和楼市都构成利好，但利好首先是给股市的。至于楼市，官方显然无意于让成交量快速入冬，但一二线城市房价的管制暂时不会放松。所以，降准不会刺激大城市房价暴涨。

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