地产老炮儿看房市——地产人请相信春天会来

冬天很冷，地产人却像是热锅上的蚂蚁。

房地产是个周期性的行业，行情好时，地产人拼命的卖房以期弯道超车；行情差时，地产人更要玩命的卖房以保房企不被负债压垮。

只有潮水退去，才知道谁在裸泳，当地产大周期不再，才能更加理解地产人不可言说的内伤。

一方面，我们听说有些房企在大裁员，因为要减轻负重，避免船沉下去！

另一方面，我们也听说，有的地产人加速离职、跳槽，有的还在苦苦坚守！

冬天来了，春天还会远么，很多人却死在了前一天晚上。

如何操盘确保房企平稳过冬、逆势超越、做大做强？在逆境中地产人又该何去何从？让我们一起听听中原房地产意见领袖们都怎么讲。一起跟这些大佬拨开云雾看日月，才能更加清楚的看清自己的内心。

【信心】

楼市入“冬”了，春天还会远吗？

曾经，由于经济大势好，行业监管宽松等因素，房地产一直是一个暴利的行业。

如今，房地产正处于大变局中，特别是今年以来，“土地流拍潮”、“房企更名潮”、“市场促销潮”接连涌来，伴随着房地产市场的融资环境持续收紧，房企融资渠道不断收窄，失去“高杠杆”又遭遇持续不放松的市场调控，中小房企和部分高负债的房企面临资金“大考”。

那么，对于这种焦虑，中原房地产操盘手怎么看？

新合鑫集团董事长张志军表示：在市场整体浮躁的时候，不要盲从；在市场整体悲观的时候，也不要避之。房地产是政策市，但在一定时期内仍是国民经济的稳定器。在当前经济和政策双重形势下，与其说是楼市入冬，不如说是进入了市场调整期，楼市正在逐渐回归平稳中。

河南保利发展有限公司总经理陆戎认为：房地产是大类资产的核心，应对房地产的周期性发展，企业需要扎紧裤腰带，但不要哀声叹气、悲观绝望，要相信未来是好的。

名门地产（河南）有限公司副总裁陈宇波认为：目前楼市的困难在于政策的叠加影响，限购、限价、限签、限贷等政策，让市场对行业的信心受挫，但房地产仍然是大有发展前途的行业，进入成熟期，相对增速比原来下滑也是正常现象。

金地地产华中区域副总经理、郑州公司总经理张立认为：楼市入冬了，春天还会远吗？这个时候恰恰需要开发商正视当下楼市，不过于乐观，也不过于悲观，在房企的战略上做出适当调整，做好迎接春天的准备。

各地方政府因城施策、一城多策，虽然各地楼市形势不一样，但不会影响整体楼市的稳定。新时代下，行业发展形势有变，房企依靠传统旧模式的发展之路一去不复返，这也倒逼行业转型升级成为必经之路。但面对结构性调整，从大城市到中小城市，国内城镇化率逐年提高，联动的都是百万以上的农业人口转移以及大规模的投资和消费，城镇化给每一个开发商提供的发展机遇仍是不可限量的。

旭辉集团郑州事业部总经理陈骁：当下确实是房地产市场较为艰难的一个时期。无论是融资还是销售，形势都不乐观。但我的观点是，房地产在未来较长一段时期内仍然存在较大发展空间，长期发展态势仍然看好，信心一定要有。

绿都地产集团郑州事业部总裁周立刚：近期由于郑州楼市遇冷，大家信心不足，但要坚信，只要信心足，办法总比困难多。

【应变】

现金为王才是王道，大变局也有新机遇

大变局之中，转型升级是未来中国经济的主旋律，由高速增长阶段转向高质量发展阶段，经济增速在换挡，投资回报率有所降低，房地产业也不例外。

那么，房地产企业又该如何应变？

河南保利发展有限公司总经理陆戎认为，长久看来，楼市的发展空间是很大的，房地产企业做好这个时期的应变调整，变中求稳，共同穿越这个困难的生命周期。

时下，房地产老板更加看重的是房企的现金流。

名门地产（河南）有限公司副总裁陈宇波认为：楼市下行，房企可适当降低利润预期目标，加快销售回款，开源节流。

星联芒果集团董事长王永光认为：楼市降价、涨价是房地产行业的正常状态，当楼市下行的时候，对开发商而言，应该保持一个良好的心态，适当的减少开发量，加强现金流回款，只要房企有足够的现金流，基本是可以应对。

融侨郑州公司总经理李晓荣认为：对房企而言，目前的市场情况下，现金为王才是王道，很多房企为了完成任务降价促销，甚至接近或低于成本价卖房，都是为了保证现金流需求。

从房地产调控和市场情况来看，房企的应变需着重从两方面做起。对外，房企要保证资金链不断，按照年初的规划、目标，结合市场实际情况，必要时及时调整集团战略。对内，房企要开源节流，保证现金流不断，提高运营效率、决策效率，降低运营成本，做好招聘计划，及时为项目配备专业人才，同时做好拿地的准备。

旭辉集团郑州事业部总经理陈骁认为：保持现金流，除了深挖销售、加快出货之外，更要借助各种途径，综合运用融资工具和手段，保证资金安全。

绿都地产集团郑州事业部总裁周立刚认为：现金流是房企的血液，立足郑州市场，房企只要不是高杠杆的企业，认购、签约正常，项目本身品质没问题，现金流不会出现大问题。  

此外，也有很多老板看好大变局中的新机遇。

金地地产华中区域副总经理、郑州公司总经理张立认为：现在房地产市场处于下行阶段，对房企而言是个机会，这个时候恰恰需要房企自省、冷静、思考，客观看待调控政策，面对销售压力，房企既要着力抓好销售工作，又要严抓产品质量，把服务做好，提高企业的信誉。这个阶段，房企应寻找新的投资机会，找一些好的项目来投资，以降低房企的资产负债率，保持房企稳定、健康发展。

蓝光郑州公司总经理史鸿渐认为：楼市下行，房企要寻找新的机会，做好过冬、更好发展下去的准备，内部要把基础做好，提升专业能力，扎实做好产品的品牌，把握住投资的机会。在拿地方面，房企可以提升拿地标准，如布局三、四线城市的核心位置，保证单个项目的利润率，做好长期发展的准备。

和昌集团郑州公司总经理梁延虎：房地产发展的每一个周期，都伴随着风险和机遇并存，当前市场形势下，房企要顺势而为，高杠杆高周转阶段基本过去了，在广东试点的取消预售制度未来将会在全国普及，传统的房地产开发逻辑将面临很大挑战，而对于新形势下的适者而言，却是机会来了，如何抓住机会顺势而为将成为新阶段房企的重要发展方向。

【洗牌】

大浪淘沙，正是树立品牌形象的关键时期

任何大变局之中都难免洗牌的命运。

近年来，房地产市场集中度加速提升，房企之间的收并购现象频现。

以万科为例。在今年喊出“活下去”的口号后，万科声东击西转身开始了大手笔的收购，就好像过去的融创，一声不吭就收购了大批底价的土地。在未来几年，房企之间不仅是“大吃小、快吃慢”，还有可能会发生大企业间的合纵连横，不一定完全是因为资金紧张，也可能是因为企业集中度增加导致大企业之间，甚至是排名前30的企业之间，因为各自诉求直接合并，这或将是今后房企并购的新特征。

对此，远洋地产郑州公司开发事业二部总经理杨威认为，如果调控政策继续严控，可能目前的市场情况还会继续下去，房地产行业的竞争会更加激烈，势必会淘汰一些企业，留下做得好的企业，房企一定要提升自身的核心竞争力，比如在拿地方面，可考虑主城区的招拍挂，尽可能的提高房企抗风险的能力。

旭辉集团郑州事业部总经理陈骁认为，房地产未来发展会是一个稳中向好的趋势，但也是一个大浪淘沙的过程，经过不断的洗礼，市场留下的会是一些品牌知名度高、产品力好、资金实力强的企业，也会有越来越多好产品面世，值得期待。

河南中博股份有限公司总经理秦晓杰认为，目前的土地市场情况，很多房企可能处于观望态度，拿地比较谨慎。一些小开发商可能会出现资金等问题而支撑不下去的情况，这也是正常的。但长远看，未来的房地产市场，一些大开发商还会占主力。

和昌集团郑州公司总经理梁延虎认为，房地产发展的新阶段是新一轮的洗牌，这一轮洗牌将是企业核心竞争力和现金实力的比拼，将是大鱼吃小鱼的过程。通过这次调整，实现房企的优胜劣汰，大的品牌企业将会越来越强，小企业将会逐步淡出市场，没有大把的现金流，没有核心竞争力，房企很难继续生存下去。

河南美商置业有限公司CEO宋朋飞则表示，这种洗牌也是一种机遇：从目前市场反映的情况来说，算不上是政策调控，基本上是行政调控，对房企而言，正是树立品牌形象的关键时期。未来房地产格局可能会发生新的改变，可能还会涌现出一些新的不错的企业。作为地产从业人员，要保持学习的状态，借鉴一些成功的开发经验，不断总结自己，反思自己，提升自己。

绿都地产集团郑州事业部总裁周立刚表示：未来楼市的趋势是优胜劣汰的，但市场的容量有限，品质楼盘、改善性楼盘、有IP性的企业，更容易在市场中强化其竞争力。

【战略】

房企要适应新的发展环境，谋定而后动

伴随房地产市场的深刻变化，房企也开始谋篇布局、研判政策走向、探索突围路径。

有房企把战略简单理解为布局拿地，占有更多的土地资源。有房企把战略简单理解为判断楼市起伏，跟着走：低谷拿地，高峰卖房，一线火的时候做一线，三线火的时候做三线……

这些曾经都取得过成功，但终究不是问题的根本，房企的战略，应该是通过长期的、可持续的的努力，建立自己的核心竞争力！

这种核心竞争力不因周期、政策的变化而失去，反而可以穿越周期，在行业下行的时候帮助你做大做强！

其中，多元化发展是趋势之一。    

河南美商置业有限公司CEO宋朋飞认为：目前楼市的现状，对房地产来说是新的开始，会形成一种不纯粹以地产为主的主流导向，房地产会引入更多元化、综合化的元素来丰富行业的形态，如教育、医疗、康养等。对美商而言，未来除含带教育和养老外，会增添房地产的人文情怀，让房地产生命体附加一些灵魂性的东西，使地产商更多元化。

康桥集团执行总裁朱荣梅表示：某些层面来看，房地产行业的分城施策、分区施策等现象，使城市和区域壁垒增加，中国城市群的集聚会促使行业的发展提速，对想跨区布局的房企来说，也增加了一些难度，也相应对房企提出了更高的要求。

对房企来说，要坚信房地产行业的增长，谋定而后动，研究先行、团队先行，包括对城市周期的研究、城市未来的集聚效应研究、城市的运营和集聚能力等。选择好城市，再做深度布局，在城市深耕。

对康桥这种成长型的企业来说，要结合分城施策、分区施策、长效机制等，打好大本营战，梯度发展，同时把握好房地产大的节奏，及时做好业务布局、战略调整、增速设置、发展目标、组织架构的稳态性与敏捷性等，弹性运营管理，及时成立专业小组，配合深度研究以保持战略的一致性。同时做好回顾，如6个月一回顾、一季度一回顾，及时跟上房地产发展的速度。

新合鑫集团董事长张志军认为：面对新一轮的政策调控，房企要创新投融资思路，适应新的发展环境，探索新的合作模式，调整拿地策略，提升周转运营能力，提高投资收益率，积极寻求变革转型。同时要结合行业趋势和国家政策，紧抓时代机遇，站在行业风口培育新兴业务，不断整合产业资源，向特色小镇、田园综合体等政策导向型产业不断发力转型。

在融资渠道管制的环境下，首先企业要完全盘活现有资产实现现金流自救，为企业转型储备必要的资金流。同时要缩短去库存化周期，有效盘活现有资产，提高营销策略的精准性、实现行之有效的数据管控和良好的价值传递。

【内功】

越是市场情况不好，越需要坚持品质

房地产野蛮生长的时代已经过去，危险因素正在撤离。应该认识到，房地产的发展不是难了，而是不像以前那么轻而易举了。在高质量发展时代，考验着房地产企业的内功，不仅包括企业的开发运营能力，还包括深深植根于“责任地产”的企业品牌力。  

曾经，产品稀缺、客户经验不足的市场，产品差一些不至于致命。

可现在这个阶段，客户越来越成熟，选择越来越多，如果产品没有明确的特点和形象，没有系统性的品质经验、很难再有市场。这基本上也是中原房地产老板们的共识。

旭辉集团郑州事业部总经理陈骁：现阶段各家房企应该打磨产品、磨炼团队，以适应房地产市场新阶段发展要求。无论处在周期的哪一个波段，房企都应该深练内功，面向市场，面向客户，用好产品赢得市场、赢得客户。

星联芒果集团董事长王永光：当下正是房企做好口碑的时候，要真正沉下心着重提升项目的品质，不减配，保证质量，如果资金充足的时候，房企可以适当增加一些土地的储备。

名门地产（河南）有限公司副总裁陈宇波：房企越是遇到市场情况不好，越需要坚持品质，扎扎实实做好产品。

绿都地产集团郑州事业部总裁周立刚认为，未来楼市的趋势是优胜劣汰，对于房企，富有前瞻性的见识，真正沉下心做好产品、设计好户型、提高得房率，对购房者也是一种利好。

中建七局河南中建地产公司董事长张永成：建议房企个性化定制项目，真正回归到产品的本源，修炼打造产品的能力，多花精力来研磨户型、舒适度，提升得房率，真正凭产品实力说话。

瀚海·中部大观地产总经理李小伟：对房企而言，这个时候更应该慢下来、静下心，既要熟知宏观的经济大背景，又要把握精准的打法，把自己的事儿做精才是未来的经营之本、生存之源。未来房地产会朝“新常态，质发展”的方向发展。

河南保利发展有限公司总经理陆戎：市场下行时，房企需要抱团取暖、合作共赢、练好内功、变中求稳，共同穿越这个困难的生命周期。比如在选地、用地、设计、用料上，处处用心，打造出品质。

郑州福晟集团有限公司副总裁、河南晟和祥实业有限公司总经理邱瑞明：针对房地产的限购、限贷等调控政策，房企只能适应，来提升自身的竞争力。一方面把控好开发的节奏；另一方面，提升产品的品质，使产品在品牌度、质量、口碑等方面整体提升。我们坚信，业主的眼睛是雪亮的，而好产品，其溢价率也是显而易见的。

河南中博股份有限公司总经理秦晓杰：作为本地企业，我们项目还是没问题的，像中博的盘，地段优势比较大，销售不会太悲观，我们会在地段优势的前提下，抓好项目本身的品质。

【人事】

听老板们给我们说说心里话

在楼市大变局之中，中原房地产市场的老板们对我们地产人也有很多心里话要说。

中建七局河南中建地产公司董事长张永成：对地产从业人员而言，不论行业发生什么变动，都要看清行业的大势不要慌，要坚信房地产的未来前景。

河南保利发展有限公司总经理陆戎：对地产从业人员来说，未来既要有目标，有责任心，对家庭、工作、社会负责任，又要结合房地产行业特性，坚定目标，壮志满怀，勇担责任，奋勇拼搏。

金地地产华中区域副总经理、郑州公司总经理张立：房地产是相对而言比较初级的行业，既是制造业，又是服务业，对房地产从业人员而言，在面对房价起起落落的时候，要学会沉淀自己，不要过于受市场的影响，要专注精力在自身的能力提升上。       

宝能郑州营销管理中心副总经理王南平：作为地产从业人员要明白，在市场出现波动或政策调控情况下，首先应该沉下来，练好内功，从土地储备方面，做好前期的研判和调研，产品要结合市场和土地优势，做好充分的差异化产品定位，提升项目的品牌、服务、策划、包装等，提升项目的产品力、品牌力、服务力，是未来营销人要做好的基本功。

康桥集团执行总裁朱荣梅：房地产从业人员，要看好方向、看准方向、练好内功，跑得快一些，多学习，提升自己的价值，同时保持对建筑品质的敏感度。

星联芒果集团董事长王永光：房地产从业人员要坚定好好做下去，不轻易放弃，提高自己的能力和操作水平。

瀚海·中部大观地产总经理李小伟：对每个房地产从业人员而言，要不断观察学习，纵向专、横向宽，要牢记追求完美才是制胜法宝。

蓝光郑州公司总经理史鸿渐表示：对房地产从业人员而言，进入一个行业就要专注一个行业，提升自身的专业度。房地产作为节奏比较快的行业，地产从业人员要多和市场结合起来，万不能与市场脱节，同时要多研究城市的发展规划和宏观经济的调整，真正使自己成为房地产行业的专家。

融侨郑州公司总经理李晓荣则鼓励大家，作为地产从业人员，要制定明确的长期和短期职业规划，要有严格的自律意识和抗压能力，要保持经常学习的心态，使自己不断进步。

【结语】

任何时候，不抛弃不放弃都是可贵的品质，在大变局的时代，地产人更要跟上节奏。

经过密集的调控政策“洗礼”，房地产行业已从“经济支柱”的经济命题转向“住有所居”的民生命题，并最终将回归保障和改善民生的主题，这就要求企业承担起更多的社会责任，满足人民群众日益增长的美好生活需要。

其实，无论房地产行业是不是进入“寒冬”，或者什么时候才会迎来新的“春天”。“责任”，永远都是房地产市场那颗充满生命力的种子。

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