楼市还有没有机会？看胡葆森、冯仑们怎么说

在过去的2018年，由于政策趋紧，房地产行业遭遇了罕见的行业困局，房地产还有没有春天，成为行业关注重点。

2月17日，在2019年亚布力中国企业论坛第十九届年会地产论坛上，包括建业集团董事长胡葆森、御星资本董事长冯仑、当代科技集团董事长艾路明、美好置业董事长刘道明及月星集团董事局主席丁佐宏等地产行业大咖一起，纵论地产行业发展之路。

房地产行业仍有20年发展期

对于地产行业的变化，胡葆森一直坚持企业要保持“深秋的心态”。

在胡葆森看来，不管外界环境如何，企业自己要保持“深秋的心态”，在行业遇热的时候不瞎起哄，不跟着过热。在行业遇冷时要保持一个“进取的、持续投入的”理性心态。

胡葆森认为，心态的温度比外部的温度更重要，因为心态的温度决定了一个企业投资的原则、投资的节奏、投资的力度。

在过去的2018年，房地产政策趋向逐步收紧，但国内房地产行业依然保持了增长的态势。

国家统计局数据显示，2018年1—12月，全国房地产开发投资12.02万亿，同比增长9.5%，其中住宅投资8.52万亿，同比增长13.4%。与此同时，全国房地产企业施工面积、土地购置面积和商品房销售面积也分别实现不同程度地增长。

胡葆森认为，2019年可能是个比较平稳的年份。而冯仑则认为，房地产行业一直是春天。

冯仑解释称，大多数人的看法中，地产与住宅几乎画等号。但实际上，住宅只是其中一部分，并且相对于住宅增速放缓，非住宅部分的地产产品，实际上是在上升的，且刚刚开始大规模往上走。

实际上，就房地产行业而言，经过近三十年的市场化发展和行业多次转型，除了市场中产品会出现调整，整个行业的基本事实依然没有改变。

“中国的经济发展依然保持着较好的上升势头，而且中国也在进一步坚持改革开放之路，中国经济发展的动力依然保持强劲。”艾路明表示，从这个意义上来说，去年如果是春天，今年依然还会是春天。

刘道明认为，房地产还有二十年的稳定发展时间，其中最大的原因就是人口基数大。另外，就城镇化进程而言，依然需要较长一段时间要走。

刘道明说，中国房地产的市场化是上世纪九十年代末期才开始的，但九十年代以前的房子，需要进一步改善才行，另一方面，由于城镇化持续发展带来的需求，这意味着房地产行业依然拥有较大的发展空间。

细分领域机会正在崛起

在过去的二十多年中，中国房地产行业企业群体快速崛起，几乎遍布每一座一线城市及经济发育较好的乡镇，尤其在一线城市，房地产已经开始向周边的郊区蔓延。

丁佐宏说，因为过多的企业参与房地产行业，房地产早晚会过剩。而且其中一些地方实际上已经过剩，特别是在传统的房地产领域。与传统房地产相对应的新型房地产，不是精装修一下那么简单，新型房地产已经不是简单的房子，而是融合信息化、智能化、产业化和老百姓生活需求的一站式综合生活服务平台。

冯仑表示，目前行业的情况已经基本确定，住宅的增量、增速会逐步放缓，住宅整个市场朝两个方向发展，其中一个是规模化发展之路，重在提升市场集中程度，另一个就是细分市场之路，重在发展成为细分市场的领先者。除住宅之外，近年来，写字楼、购物中心、健康医疗及教育产业园区等细分领域，也分别实现了较好的发展。

在写字楼领域，一线城市和强二线城市的未来机会依然十分明显；在医疗健康领域，医疗中心、康养社区、健康公寓和疗愈式酒店已经相继崛起；在购物中心方面，尽管正在面临着互联网购物带来的挤压，但是总体购物中心作为商业不动产的一个大门类，还会一直存在下去。

在冯仑看来，未来国内居民平均GDP超过1万美金之后，房地产行业也会面临新的需求变化格局。而在商业模式上，维持“三分一统一”，即开发、运营、投资三分开，统一于开发商，由开发商来协调三种角色的边界及融合。配合这种商业模式，不动产经营也将引来险资和养老保险的参与。

基于此，冯仑认为，房地产公司的资产管理和运营能力，将取代开发能力成为未来企业核心竞争力的关键。

做好转型或成地产公司突围关键

新旧交替之时，也往往是行业洗牌比较严重的时候，而对于房地产行业，洗牌基本上已经结束，细分市场成为地产企业实现转型突围的关键。

在胡葆森看来，应对洗牌的好办法，就是转型。

2004年8.31大限之后，胡葆森及建业地产开始有意识的去主动与资本市场对接，并于2006年引入了海德资产，并于2008年实现香港上市。

在产业转型方面，建业地产从10年前开始，以地产为基础，相继增加了酒店、商业、农业、文化、旅游、体育等，最近也在产业地产上进行新的探索。

胡葆森说，这些转型实际上是围绕国内消费升级展开的，围绕新型的生活方式，从原来的盖房子单循环，逐步走向房子、兴趣（足球）、幼儿园、学校、文化旅游等多循环结构，孩子的家长也可以成为商场或酒店的VIP，或者建业旗下基金的LP。

在此基础上，建业地产的使命也开始发生变化，即从18年前提出的“让河南人民都住上好房子”升级为“让河南人民都过上好生活”，并以此持续推动建业地产发展转型升级。

胡葆森说，前三年建业地产在发展中转型，今后三年则要在转型中发展，完成一个产业链的闭合，最终打通从投资、建造到售后生活服务的全环节，并按照这个方向持续走下去。

建业地产的转型，也为建业地产的发展提供了充足的动力。建业地产公告数据显示，截至2018年12月底，建业地产实现物业合同销售总额536.75亿元，同比增长为76.5%；实现总合同销售建筑面积7433328平米，同比增长62.2%。

来源：大河报

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