大事记——房地产法律资讯月刊（2019年2月）

1月  70个大中城市房价趋稳

22日，国家统计局公布的“2019年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示， 1月份各线城市商品住宅销售价格总体平稳，其中环比房价基本保持稳定，同比房价涨幅则有所扩大。 

2019年1月份，新建商品住宅价格环比上涨的城市数量达到58个，较上月少1个，最高增幅为大理的2.0%；下跌的城市有8个，与上月持平，最大跌幅为岳阳和惠州的0.4%；4个城市持平。

1月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.9个百分点。其中，北上广微涨，深圳微跌。二手住宅销售价格则下跌0.1%，北广深微跌，上海持平。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.2%，涨幅均比上月回落0.1个百分点。

国家统计局网站最新发布的2018年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况

今年前2月，全国房地产开发投资10831亿元，同比名义增长9.9%。而在销售一端，商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，增速出现回落。今年2月份房地产开发景气指数为101.66，尽管不如去年12月的水平，但仍是近一年来的第二高，处于适度景气的水平。

数据显示，除了实现房地产开发投资10831亿元、同比名义增长9.9%外，房地产投资增速也有所加快，比去年全年提高了2.9个百分点。在所有投资类别中，住宅投资为7379亿元，占房地产开发投资比重的68.1%，同时，住宅投资增长了12.3%，增速也提高了2.9个百分点。

2018年中国境外房地产投资总额下降

全球房地产服务机构戴德梁行22日发布报告显示，2018年中国境外地产投资总额为157亿美元，同比下降63%。报告同时显示，境内投资者的境外地产投资活动已从大量海外收购转向资产处置，2018年全年境外有超过120亿美元的物业资产被境内投资者出售。

从投资目的地看，2018年，香港仍为内资企业首选的境外地产投资目的地，全年成交额总计95亿美元，同比下降20%。美国和澳大利亚分别以23亿美元和13亿美元位列第二和第三位。

郑州市住房保障和房地产管理局发布“房地产销售警示”

2月14日，郑州市住房保障和房地产管理局发布“房地产销售警示”，要求消费者购房时严格遵守住房限购政策；不要购买不符合交易条件的房屋；不随意交纳“电商费”、“会员费”、“信息咨询费”等；不要接受购房“首付分期”服务；同时要求购房者谨慎签订商品房买卖合同。

郑州市房管局表示，随着我市房地产市场调控的不断深入，投资投机性需求得到有效抑制，房价走势平缓，房地产市场逐步趋于平稳。同时，限购政策持续执行，房贷利率居高不下，消费者购房更加理性，导致房地产开发项目的销售周期变长，资金回笼变慢，不排除极个别项目因资金紧张出现违规销售现象，为维护消费者合法权益，有效防范购房风险。

对此，郑州房管局发布的销售警示中提到，在房屋买卖过程中，要严格遵守住房限购政策，诚信购房。不要购买不符合交易条件的房屋，从个人或房产中介处购买二手房，要认真查看房屋产权证书，没有产权证书的二手房是禁止交易的，如坚持购买未取得房产证书的房屋，极易引发纠纷，由此带来的损失和责任，将完全由个人承担。其次，从开发企业销售现场购买新建商品住房，一定要查看商品房预售许可证。

新规速递

住房和城乡建设部办公厅发布《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域规范征求稿

【颁布时间】2019年2月15日

此次38项强制性工程建设规范中，包括了《住宅项目规范（征求意见稿）》（以下简称“《住宅规范》”）。本次规范的出台是在现有《工程建设标准强制性条文》和有关标准规范的基础上,提出的关于住宅的规划布局、功能、性能和关键技术措施等强制性要求,适用于住宅项目的建设、使用和维护,属于住房城乡建设领域国家工程建设规范体系中的工程项目规范。

关于“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”:作为受到广泛关注的“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,位于规范意见稿的第二部分“基本规定”中的第四小节“使用维护”,意见稿中对此条的起草说明是“本条是居民关注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。房屋总价主要由供求关系决定,总价决定后在计算单价时,采用套内使用面积计算得出的单价会更高一些,采用建筑面积还是套内使用面积主要是描述口径的不同。

关于“城镇新建住宅建筑应全装修交付”等，征求意见稿中第二部分“基本规定”中的第三小节“验收交付”指出,“城镇新建住宅建筑应全装修交付,并应符合下列规定:户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成;给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位等”,对城镇新建住宅提出了全装修交付的要求,此外还规定四层及四层以上住宅建筑应设电梯等。

除了“公摊面积”和“全装修交付”外，此次征求意见的《规范》，还有不少重要内容值得关注。

最小22平方米：《规范》还对房屋布局作出了要求，由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于30平方米；开间的使用面积不应小于22平方米。

四层以上装电梯：《规范》也对电梯作了要求，四层及四层以上住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

《规范》征求意见稿一经公布，各大媒体纷纷转载、解读，引发了民众的极大关注，但是也引发了很多民众“公摊面积即将取消”的误读，作为一份行业技术规范的征求意见稿，及时正式通过，效力层次较低，且将对之前已经存在的存量房产生不可预估的影响，物业费、维修资金、暖气费等按照面积计收的费用如何调整、过渡？调整后会不会影响开发商挤压公共区域的面积，影响小区品质？以套内面积进行计价会不会直接导致单价调整？规范的修改会对行业产生的什么样不可预估的重大影响，我们还要等待相关法律法规的修订。

住房和城乡建设部办公厅发布关于做好工程建设领域专业技术人员职业资格“挂证”等违法违规行为专项整治工作的补充通知

【颁布时间】2019年2月2日

为妥善解决工程建设领域专业技术人员职业资格“挂证”等违法违规行为专项整治工作中出现的问题，更好推进专项整治工作，经商人力资源社会保障部、工业和信息化部、交通运输部、水利部、铁路局、民航局，住房和城乡建设部发布《关于做好工程建设领域专业技术人员职业资格“挂证”等违法违规行为专项整治工作的补充通知》。

与住房和城乡建设部等7部门于2018年11月联合下发的《住房城乡建设部办公厅等关于开展工程建设领域专业技术人员职业资格“挂证”等违法违规行为专项整治的通知》相比，《补充通知》里这些内容需要引起重视：

对实际工作单位与注册单位一致，但社会保险缴纳单位与注册单位不一致的人员，以下6类情形，原则上不认定为“挂证”行为：

达到法定退休年龄正式退休和依法提前退休的；

因事业单位改制等原因保留事业单位身份，实际工作单位为所在事业单位下属企业，社会保险由该事业单位缴纳的；

属于大专院校所属勘察设计、工程监理、工程造价单位聘请的本校在职教师或科研人员，社会保险由所在院校缴纳的；

属于军队自主择业人员的；

因企业改制、征地拆迁等买断社会保险的；

有法律法规、国家政策依据的其他情形。

除上述规定情形外，其他存在社会保险缴纳单位与注册单位不一致的人员，应当按照《住房城乡建设部办公厅等关于开展工程建设领域专业技术人员职业资格“挂证”等违法违规行为专项整治的通知》（建办市〔2018〕57号）规定，在自查自纠阶段予以整改。因客观原因暂无法完成整改的，应当及时以书面形式向注册所在地省级住房和城乡建设主管部门说明原因并承诺整改期限，整改期限原则上不得超过规定自查自纠整改时间1个月。逾期仍未改正的，按“挂证”行为处理。

为解决自查自纠阶段发现的问题，住房城乡建设部决定将自查自纠期限延长至2019年3月31日。同时将建办市〔2018〕57号文件规定的全面排查时间顺延至2019年8月底，指导督促时间顺延至2019年11月底，其他有关工作要求的时间节点依次顺延。

关于印发全国投资项目在线审批监管平台投资审批管理事项统一名称和申请材料清单的通知发布

【发文单位】国家发展和改革委员会,工业和信息化部,国家安全部,自然资源部,生态环境部,住房和城乡建设部,交通运输部,水利部,国家卫生健康委员会,中国地震局,中国气象局,国家烟草专卖局,国家林业和草原局,中国民用航空局,国家文物局

【发文字号】发改投资〔2019〕268号

【发文时间】2019年2月12日

【实施时间】2019年2月12日

本次通知是国家发改委、住建部等15部门联合发布。通知提出：为防止审批工作中的自由裁量权，各级审批部门不得要求项目单位提供本通知之外的申请材料。

通知附件中《统一名称清单》和《申请材料清单》包含了包括了当前各类投资项目开工前需要办理的42项审批、核准、备案类事项以及需要提交审查的258项申报材料，同时明确了各项审批及其申报材料针对的项目类别及适用情形。自2019年3月15日起，全国统一按新版《清单》执行。

以办理工程施工许可证为例，需要提供9项材料，各地不得要求提供清单之外的申请材料。

住房和城乡建设部办公厅发布关于支持民营建筑企业发展的通知

【发文字号】建办市〔2019〕8号

【发文时间】2019年1月30日

《通知》指出，为促进企业公平竞争，民营建筑企业在注册地以外的地区承揽业务时，地方各级住房和城乡建设主管部门要给予外地民营建筑企业与本地建筑企业同等待遇，不得擅自设置任何审批和备案事项，不得要求民营建筑企业在本地区注册设立独立子公司或分公司。

同时要求优化招投标竞争环境。《通知》明确，招标人不得排斥民营建筑企业参与房屋建筑和市政基础设施工程招投标活动，对依法必须进行招标的项目不得非法限定潜在投标人或者投标人的所有制形式或者组织形式，不得对民营建筑企业与国有建筑企业采取不同的资格审查或者评标标准等。

最高人民法院、最高人民检察院发布关于办理非法从事资金支付结算业务、非法买卖外汇刑事案件适用法律若干问题的解释

【发文时间】2019年1月31日

【实施时间】2019年2月1日

这份文件的核心有如下几点：

一、“倒买倒卖外汇”或者“变相买卖外汇”等非法买卖外汇行为，情节严重的，依照刑法第225条第4项的规定，以非法经营罪定罪。

二、明确了什么是“非法买卖外汇”的“情节严重”，比如“非法经营数额在五百万元以上的”、“违法所得数额在十万元以上的”就算。按照刑法，就可以“处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处违法所得一倍以上五倍以下罚金”。

三、明确了什么是“非法买卖外汇”的“情节特别严重”，比如“非法经营数额在二千五百万元以上的”、“违法所得数额在五十万元以上的”等就算。按照刑法，就可以“处五年以上有期徒刑，并处违法所得一倍以上五倍以下罚金或者没收财产”。

这份详细的文件说明，没有明确指明非法外汇买卖的用途，也就是说买卖外汇超过法定的每人五万美元以上，都是非法的，当然也包括买卖外汇用于购买海外房产。

因为目前国内居民购买海外房产，基本都是通过地下钱庄，地下钱庄非常容易达到“情节特别严重”的标准。国内居民通过地下钱庄的购房行为就属于这种非法买卖外汇罪或者变相买卖外汇。

而本次文件打击的重点是“变相买卖外汇”。所谓“变相买卖外汇”，就是境内境外的资金互换，不涉及资金的直接流出，往往交易更加隐蔽、金额更为巨大。很多海外房产的售楼处在国内通过收人民币来转移到国外的做法，就是通过这种资金互换，也就是“变相买卖外汇”成为了打击对象。

《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式出台

规划纲要明确：

到2022年，粤港澳大湾区综合实力显著增强，粤港澳合作更加深入广泛，国际一流湾区和世界级城市群的框架基本形成。

到2035年，大湾区形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式，经济实力、科技实力大幅跃升，国际竞争力、影响力进一步增强；宜居宜业宜游的国际一流湾区全面建成。

探索推进在广东工作和生活的港澳居民在教育、医疗、养老、住房、交通等民生方面享有与内地居民同等的待遇；研究赋予在珠三角九市工作生活并符合条件的港澳居民子女与内地居民同等接受义务教育和高中阶段教育的权利；鼓励港澳居民中的中国公民依法担任内地国有企事业单位职务，研究推进港澳居民中的中国公民依法报考内地公务员工作。

香港居民和澳门居民拥有双重身份，降低内地购房门槛，利好深圳和珠海房价。

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