一季度销售筑底企稳，楼市投资增速持续提升

一季度信贷超预期增长，住户中长期贷款增量及增速均触底回升。一季度以个人按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加1.38万亿元，同比增长6%；中长期贷款余额增速由2018年底17.1%升至2019年3月末17.7%，净增长0.6个百分点。

宽货币使房地产市场明显受益，一季度商品房销售面积筑底企稳，同比仅微跌0.9%；房地产开发投资增速持续提升，增速较1-2月份提高0.2个百分点；新开工面积提速增长，增速提高5.9个百分点。

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3月销售面积止跌微升1.8%，二季度市场将波动反复

3月房地产市场出现“小阳春”行情，商品房销售面积止跌回升，同比增长1.8%。各区域市场皆有回暖特征，一季度东部地区销售面积降幅有所收窄，中部、东北地区销售面积转跌为升，西部地区销售面积更是提速增长。我认为二季度房地产市场将出现波动和反复，一方面，国内基建和房地产投资快速增长，对外贸易有了新转机，宏观经济数据上出现一些波动，会影响到房地产调控政策继续放松的预期。另一方面，自去年下半年以来，核心一二线市场低位回升，持续“热销”消耗了较多积压的首置和改善型客户资源，也会导致后期需求乏力的状况发生。受较低基数影响，预计4月份销售面积还是会继续上升，而从目前情况来看，5月份销售面积将基本持平，6月份可能会有所下降。

02

房地产开发投资增速持续提升，长期来看投资增速将放缓

房地产开发投资增速持续提升，一季度房地产开发投资同比增长11.8%，增速较前两月提高0.2个百分点。在东部、中部地区投资增速小幅回落的同时，西部、东北地区投资增速明显提速，典型如东北地区，因天气转暖在建工程陆续复工，一季度房地产开发投资同比增长21.8%，增速提高10.9个百分点。我认为房地产开发投资属滞后指标，并不足以反映当下市场的实际情况。长期来看，房地产开发投资增速保持两位数以上的高增长并不可持续，投资增速将有所放缓。

03

新开工面积提速增长，一季度土地购置面积创2002年以来新低

2月下旬以来，房地产市场迎来难得的销售窗口期，开发商普遍在抢工期，以备二季度积极供货抢收业绩。与此同时，随着天气转暖，东北地区待开发项目陆续复工或者新开工。受此影响，一季度新开工面积同比增长11.9%，增速提高5.9个百分点。鉴于市场转暖3月商品房销售面积止跌回升，正循环效应很大程度上将激励房企加快新开工以及施工进度，短期内新开工面积有望维持在较高水平。当然，竣工面积还是没有回升，一季度竣工面积同比仍下降10.8%。我认为竣工面积主要看二季度末和年末，半年末和全年末乃是集中竣工时间节点，届时竣工面积将明显提升。

一季度，房地产开发企业土地购置面积低至2543万平方米，创2002年以来新低，同比下降33.1%，降幅收窄1个百分点。值得一提的是，近期土拍市场有所转暖，土地流拍、撤拍情况大幅度减少，土地价格明显回升，部分二线以及强三线城市地价已经达到近三年的最高点，已然出现过热的征兆。我认为土地购置面积显著缩量并非市场常态，随着二季度供地节奏加快，跌幅将进一步收窄。

综上，一季度房地产行业数据明显改善，商品房销售面积筑底企稳，新开工面积、房地产开发投资增速持续提升，但竣工面积还是没有回升，土地购置面积明显缩量。展望未来，我认为二季度房地产市场将出现波动和反复，4月份商品房销售面积还是会继续上升，5月份将基本持平，6月份可能会有所下降，长期来看房地产开发投资增速将有所放缓。

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