发布时间：2019-07-15 11:10 我要投稿
2018年，中央重申“房住不炒”主基调，各能级城市针对自身市场特点“因城施策”。特别是下半年以来，在中央严控金融风险、着力推动金融去杠杆的背景下，三四线城市棚改货币化安置部分收紧。2019年至今，受制于前期市场购买力透支、叠加棚改货币化安置政策的渐次退出，三四线城市整体成交下行。部分前期市场热度较高的三四线城市面临较大的下行调整压力。
2019年以来，房企在三四线城市的拿地积极性下滑，投资力度显著降低。企业战略层面，有数量近7成的百强房企在三四线城市新增土地投资占比较2018年有不同程度的下降。在三四线城市市场下行调整预期下，多数房企选择收敛三四线城市布局、或是战略性回归一二线城市，仅少数房企选择继续向三四线城市下沉。从城市角度来看，各主要城市群中仍有部分三四线城市市场热度较高，这类城市大多位于核心城市群辐射范围内，受益一线和核心二线的规划利好及需求外溢，房企投资相对较为积极。
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政策面收紧、市场成交下行，房企三四线城市投资力度降低
1.1、棚改货币化安置收紧，部分三四线城市市场面临调整压力
2014年以来，国家棚改货币化安置政策对三四线城市市场的快速发展起到了催化剂的作用。但2018年特别是下半年以来，在中央严控金融风险、着力推动金融去杠杆的背景下，三四线城市棚改货币化安置部分收紧。一方面，库存较高的三四线城市货币化安置继续推进；另一方面，房价上涨压力较高的热点三四线城市阶段性退出，更多采用新建棚改安置房的形式。
从2019年的棚改计划来看，全年全国棚改项目计划开工285.29万套，较2018年588.04万套计划开工量减少51%。其中，4成以上省市棚改计划开工量同比腰斩，贵阳、黑龙江更是显著缩量，同比降幅都在-80%以上。与此同时，部分省市棚改货币化安置渐次退场，典型如长春取消棚改项目货币化安置购房奖励，山东更是在全省范围内全面取消棚改货币化安置奖励。联系到棚改乃是三四线城市市场转暖的重要因素，一旦棚改所带动的增量购房需求快速抽离，多数三四线城市房地产市场必将面临较大的下行压力。
1.2、三四线城市整体市场成交下行，1-5月累计同比下降5%
目前来看，虽然大部分三四线城市政策环境保持相对宽松，但受制于前期市场购买力透支、叠加棚改货币化安置政策的渐次退出，2019年上半年三四线城市整体成交下行。1-5月，三四线城市整体成交量累计同比下降5%，环比降低14%。
可以看到，上半年仅长三角、粤港澳城市群三四线城市在市场需求尚存与政策利好�鲁山槐硐至己茫糠智捌谌榷冉细叩某鞘性谡呙媸战簟⒕用窆郝蛄ν钢е率谐〕山晃趺飨浴Ｕ謇纯矗�2019年三四线城市市场将加剧分化，全年成交量将延续下行趋势，全年同比降幅预计在15%左右。
1.3、行业投资更趋谨慎，百强房企三四线投资下滑10个百分点
2019年上半年，行业整体投资力度大幅缩减，房企拿地更趋谨慎。据统计，2018年第四季度至2019年上半年末，百强房企新增土地投资建筑面积规模较2018年前三季度环比大幅降低近48%，新增土地投资金额降低近42%。
从城市分布来看，2018年前三季度房企整体的土地投资仍相对聚焦在三四线城市，百强房企在三四线城市的新增土地投资建筑面积占比在60%左右。而随着棚改货币化安置政策收紧、市场需求逐步疲软，在三四线城市步入调整的预期下，2018年第四季度至今百强房企在三四线城市的拿地积极性减弱，投资力度明显缩减，新增土地投资建筑面积占比下滑近10个百分点。
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百强房企中近7成企业在三四线城市新增投资占比降低
据统计，2019年至今，有数量近7成的百强房企在三四线城市新增土地投资占比相比2018年有不同程度的下降。具体来看，部分企业在三四线城市短期需求透支、棚改货币化安置淡出、市场预期趋冷的背景下，选择收敛三四线城市布局、或是战略性回归一二线城市。而同时，也有少数房企2018年四季度以来选择继续向三四线城市下沉。
2.1、旭辉回归一二线，三四线布局放缓
旭辉自2017年以来从原先单一的一二线布局新进入三四线市场，2018年在“减一线、稳二线、增强三线”的策略下，施行了一轮三四线重点布局，三四线新增土储建筑面积占比达到了52%，同比增加37个百分点。但自2018年四季度以来，随着三四线市场转弱，旭辉开始将态度转向谨慎，在把握城市分化和市场轮动节奏的情况下，放缓了三四线布局节奏，三四线土地投资金额占比较前三季度下降了34.4个百分点至14%。
2.2、雅居乐、中梁等三四线重点布局房企加码一二线
雅居乐截止2018年末3623万平方米的土地储备中，约七成土储集中在三四线城市，2018年全年新增土地投资中三四线城市的权益建筑面积占比也近84%。在三四线市场下行调整的背景下，雅居乐2019年的布局战略转向重点聚焦一二线和核心城市周边的优质三线。2018年四季度以来，雅居乐在三四线城市投资略有收缩，投资金额占比下降了22.7个百分点。而在二线城市明显加码布局，同时雅居乐于今年6月首入北京，以逾30亿元的总价竞得北京市亦庄经开区一宗住宅用地。
同样，中梁多年来深耕布局三四线城市，自2018年提出强化二线城市布局的战略后，于二线城市拿地频率显著提升。2018年以来，中梁加速二线城市布局，进驻了杭州、合肥、成都、武汉等城市，并在四季度之后持续发力，加仓合肥、苏州、天津和长沙等城市。2018年四季度至今，中梁新增土地投资金额中二线城市占比已增长16.1个百分点至29.1%，三四线城市投资占比有一定降低。
2.3、祥生、金科区域聚焦，继续向三四线城市下沉
在整体三四线城市预期走低的背景下，仍有部分房企在三四线城市的投资力度强劲。我们认为，一二线城市尽管预期转好，但是土地供应量有限，并且拿地成本和门槛也较高。继续布局三四线城市，一方面可以缓解一二线城市的竞争压力，另一方面也有利于抓住三四线城市的余温，推动规模的稳定增长，例如祥生、金科。
祥生一直以来深耕绍兴、诸暨等杭州周边城市，2018年7月表示会坚定不移加大环杭的投资力度。2018年四季度以来，祥生在三四线城市的投资金额和建面分别占总土地投资的78.9%、89.5%，相较2018年前三季度分别增加15.5和12个百分点。从投资项目布局来看，2019年近三个月祥生接连在诸暨进行补仓，投资金额超30亿元。
金科2018年四季度以来三四线城市的投资金额增加近20%，布局建面规模也扩大26%，投资金额与建面占比达到42.1%和58.2%，分别提高15.3、11.2个百分比，投资项目主要集中在成渝城市群。2018年3月，金科公布未来3年的华北战略，表示要在华北三四线潜力城市至少布局30个项目。在此战略规划下，未来金科在华北三四线的布局会相继展开。
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部分三四线城市市场预期仍然向好，企业投资热度相对较高
虽然2019年上半年，行业整体投资态度趋于谨慎，百强房企在三四线城市的投资占比较2018年有显著回落。但我们发现，各主要城市群中仍有部分三四线城市市场预期向好，企业的投资热度也向这部分城市有明显聚焦。这部分城市大多位于核心城市群辐射范围内，受益一线和核心二线的规划利好及需求外溢，市场热度相对较高。
3.1、长三角区域：常州价值突显，扬州、绍兴发展潜力受关注
长三角区域一直以来都是中国房地产市场发展的热门板块。2016年《长江三角洲城市群发展规划》批准，划定了长三角城市群范围，包括上海、江苏、浙江、安徽的26个城市。2019年3月政府工作报告将长三角区域一体化发展上升为国家战略，在城市联效应和国家战略推动下，长三角城市群三四线城市的市场预期进一步向好，备受房企关注。
相比2018年，2019年以来百强房企在常州、绍兴、台州、金华的投资力度都有进一步提升。特别是常州，占长三角城市群三四线城市土地投资金额的比重提高了8.5个百分点。今年以来，常州土地市场表现火热，TOP10房企碧桂园、中国恒大、新城控股等都有所补仓，碧桂园表现最为积极，新增3块地，总建面为88万平方米，金额达到65亿元，远远高于2018年前三季度的投资力度。此外，扬州的城市资源、人流、资本实力聚集，在长三角城市群的发展潜力备受关注，2018年四季度以来，扬州在百强房企长三角三四线城市新增土地投资中，占比提升近4个百分点。其中恒大仅2019年1月份就在扬州拿下8块地，总建面72.9万平方米。而南通、嘉兴、常熟等城市则出现较明显的降温。
3.2、珠三角区域：佛山承接广州外溢性需求，热度持续提升
在珠三角经济区及其辐射范围内，海峡西岸城市群、珠三角湾区城市群和北部湾城市群热度较高。在百强房企2018年四季度至今所有三四线城市的新增土地投资中，上述城市群三四线城市投资金额占比分别达18.6%、13.7%和1.7%。其中，海峡西岸城市群相比于2018年前三季度而言占比提升2.8个百分点，北部湾城市群占比略降0.8个百分点，而珠三角湾区城市群占比下降1.3个百分点。
其中，珠三角湾区城市群包括广东省9个城市以及香港和澳门，作为城市群的领先梯队成员之一，发展相对成熟，随着《粤港澳大湾区规划纲要》的正式印发，该城市群持续升温，发展将迎来新机遇。从其辐射范围内的三四线城市来看，佛山承接广州的外溢性需求，近年来价值逐渐凸显，热度持续提升。2018年四季度至今，百强房企在佛山单城市投资金额占到了珠三角湾区的42.5%，较前三季度增长4.2个百分点；投资面积提升了10.3个百分点。其中，保利和碧桂园分别以总价53.4和35.7亿元揽获4宗与3宗地块，万科则在2018年四季以来在所有三四线城市的投资中，于佛山的投资金额比重较前三季度提升8.2个百分点至13.9%。
此外，东莞、清远、惠州、中山、汕尾等城市在珠三角湾区城市群的三四线城市中的热度相对较高。其中东莞和中山由于土地资源的相对稀缺性，供应量放缓，继而影响到成交量。2018年四季度以来，在珠三角湾区中，百强房企于东莞的投资金额占比下降11.1个百分点，于中山的投资面积占比下滑6.5个百分点。而惠州和汕尾热度提升较明显，其中汕尾2018年四季度至今已进驻恒大、华润、保利和中骏等房企，房企投资面积占比提升了5.4个百分点 。
3.3、中西部区域：成渝城市群土地投资集中度较高
近年来，中西部在板块轮动、政策引导、产业转移等因素影响下热度持续升温，在该区域核心一二线城市热度的带动下，其辐射区域内的三四线城市热度也随之上升。该区域中，投资热度较高的有长江中游城市群和成渝城市群，2018年四季度至今，百强房企于这两大城市群三四线城市的土地投资面积占比分别较前三季度上升2.3和1.3个百分点。
（1）长江中游城市群：宜昌、黄石等城市热度上升，发展潜力可期
长江中游城市群是以武汉城市圈、环长株潭城市群、环鄱阳湖城市群为主体形成的特大型城市群，横跨湖北、湖南和江西三省，城市腹地广阔，其核心城市及周边形成的都市圈未来将借助产业转移吸引更多人口流入，发展潜力可期。
从百强房企于三四线城市的土地投资情况来看，2018年四季度以来长江中游城市群核心城市辐射范围内的三四线城市中，宜昌、荆州、黄石、襄阳、九江等城市热度较高，且均有所提升。这些城市一方面均有高铁覆盖，且车次相对于区域内的其他三四线城市较多，交通便捷；另一方面多数分布于武汉、长沙等核心城市周边，核心城市外溢效应明显，基于经济、人口、产业等方面未来的提升空间，未来发展潜力被较多房企看好。
从百强房企拿地具体情况来看，2019年以来这些热点城市均吸引到全国化布局的规模房企涉足。其中，华润5月以24.2亿元总价揽获宜昌东站商住项目，项目建筑面积达88.3万平方米；绿地以20.5亿元重金摘得黄石大冶湖项目，建筑面积达164万平方米；此外，荆州、襄阳、九江等城市也吸引碧桂园、新城、阳光城等重点房企布局，房企投资热度较高。
（2）成渝城市群：眉山、宜宾和德阳投资集中度超五成
作为西部市场发展程度较高和城市最为集中的成渝城市群，以成都和重庆为中心，覆盖周边15个城市，常住人口近1000万，是长江经济带重要的战略支撑，东西产业传承的重要基地。2018年四季度以来，该城市群辐射范围内的三四线城市中，百强房企于眉山、宜宾、德阳等城市投资热度较高，投资金额占比分别达23%、21.6%和10%，集中度超过五成。
其中，宜宾作为川南区域的中心城市，热度上升明显，2018年四季度至今投资金额占比提升12.3个百分点，投资面积占比提升15个百分点，成交的6幅地块分别由华润、碧桂园、恒大、绿地、金科和中梁竞得，受行业规模房企青睐。此外，德阳、南充、绵阳和乐山的投资金额占比均有小幅上升，而眉山在投资金额占比下降12.4个百分点的情况下，投资热度依然占据首位，其中万科斥资30.7亿元摘得眉山花海生态城地块，建筑面积达95.1万平方米。
3.4、环渤海区域：京津冀与山东半岛城市群内部投资结构调整
环渤海区域主要汇集了京津冀、山东半岛、辽中南三大城市群。其中，京津冀城市群由首都经济圈发展而来，以北京、天津为中心 ，山东半岛城市群是山东省发展的重点区域，以青岛和济南为首，覆盖山东16个设区市，这两个城市群区位优势明显，经济发展实力较强，土地投资热度也相对较高。
（1）京津冀城市群：廊坊、沧州投资高热，土地投资集中度大幅提升
从百强房企三四线城市布局结构来看，2019年以来百强房企在京津冀城市群三四线城市总土地投资金额占比较2018年提升，市场发展趋势向好。城市方面，当前廊坊、沧州、邯郸、唐山投资热度较高。2019年上半年，百强房企对于京津冀城市群三四线城市的土地投资结构调整幅度较大，主力城市由唐山、邯郸变为廊坊和沧州，并且偏向性也更明显。
随着京津冀产业、交通一体化推进加上首都新机场建设，廊坊区位优势更加突出，为房地产市场带来了可观的增长和增值空间，从而也带动了土地市场的火热。2019年以来，百强房企在京津冀城市群三四线城市土地投资额中，廊坊的占比提升了35个百分点，土地投资最热的城市，2019年仅荣盛发展就斥18亿元在廊坊拿了9块地。此外，沧州靠近北京的区域优势也较为明显，百强房企土地投资加码，碧桂园持续看好沧州市场的发展，，补仓26万平方米的土地储备，总价达21.6亿元。而2018年前三季度土地投资热度较高的城市例如张家口、衡水等都出现了明显降温情况。可以看出，在市场预期转变下，房企对京津冀城市群三四线城市的市场走势判断出现了明显的变化，城市投资的集中度大幅提升。
（2）山东半岛城市群：泰安、临沂热度快速上涨，热点城市投资结构更加均衡
2019年以来，百强房企在三四线城市的投资额中，山东半岛城市群三四线城市占比小幅上调。从城市群内三四线城市投资结构来看，热点三四线城市的土地投资结构更趋于均衡，主要集中在泰安、济宁、烟台、临沂、潍坊等城市，占比均超过10%。
在三四线城市市场预期发生变化的背景下，泰安、临沂、潍坊的土地投资热度快速上涨。泰安的土地市场活跃度最高，2018年四季度以来碧桂园、新城控股、中南置业在泰安的投资规模较大，总建面达到135万平方米。临沂的地理位置不如泰安距离青岛、济南这两个二线城市近，房价也偏低，但临沂属于千万人口大市，近两年不断用人口优势打造产业基础，升级改造，经济发展表现越来越突出，房地产市场发展潜力可观。
我认为，从城市发展前景和房企三四线投资的城市选择来看，位于核心城市群辐射范围内、受益一线和核心二线需求外溢以及城市群规划利好的三四线城市，更受房企青睐。中长期来看，环都市圈的三四线城市因人口外溢、产业承接等因素更具备长期发展潜力。这类三四线一般而言城市人均收入水平较高、人口吸附力和城市基本面尚佳。随着都市圈核心城市的城区扩张、新城建设、产业转移以及其自身城镇化的发展，这些环都市圈的三四线城市将会受益地缘优势得到更多的资源倾斜和发展机会。而对于部分非核心三四线城市市场而言将延续调整走势。一方面，这类城市前期刚需基本消耗殆尽，房价水平相较居民收入也达到购买力瓶颈，本地人口的后续购买需求增长乏力。另一方面，这类城市整体市场缺乏稳定的经济、产业需求支撑，即使政策有所放松也难以缓解城市人口净流出的格局，未来城市市场整体发展前景存在较大的不确定性。
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