房贷利率出现历史性改革 对未来楼市有何影响

8月25日，央行发布新规，为了继续完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，将对新发放商业性个人住房贷款利率进行改革。

这是对未来老百姓房贷利率（购房成本）的时代性改革，那么此新规对接下来楼市有什么影响，对个人又有什么影响？购房者该如何认清此事件的发展趋势？

下面我们结合央行官网发布的规定，分条来看。

为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

解读：我们之前的房贷利率是根据什么计算的？央行公布的基准利率+政策调控下的浮动加成，例如目前央行基准利率为4.9，很多城市为了响应「房住不炒」调控大基调，主动上浮10～20%，那么房贷利率就是5.39～5.88。

而现在我们的房贷利率的算法变了，是用「近一个月“贷款市场报价利率」+「加点」。其中市场报价利率就是LPR，即金融机构对最优客户执行的贷款利率。这个数值的决定者不再是央行，而是由18家全国性银行根据近期市场情况集中报价，然后去掉最高值和最低值，加权平均算出来的。

这也意味着，市场报价利率会接近于市场行情，更加灵活。举个例子，之前银行给中小企业贷款都是根据基准的固定数值来计算，但改革之后，如果市场不好，利率会随之下调，给中小企业更多贷款的可能性，方便资金定向输送到实体经济。

反过来再看「加点」，这个和之前的浮动概念差不多，都是受当地的楼市调控政策影响，但不同的是，「加点」要求体现贷款风险状况，如果一个城市房贷违约率较高，则很可能上调加点，房贷利率会高一些，避免风险。而且还和个人相关，银行会评估你的资质信用，如果你的资质很差，加点数还会更高。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

解读：这个值得注意，「加点」是固定不变的，但贷款市场报价利率会发生变动，也就是基础利率会发生变动，那么房贷利率合同就不是一锤子买卖。例如你现在买房子房贷利率很高，不要担心，你在合同里约定重定价周期为1年，那么1年之后，你就可以按照当时的房贷利率重新定价合同，那时候如果报价利率低的话，你就不用太吃亏，比较人性化的规定。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

解读：一旦贷款市场报价利率确定后，首套房的房贷利率只能上浮不能下浮。那么按照8月20日，5年期的LPR为4.85%计算，如果下个月发布的利率和8月份一致，那么相对于之前4.9%的基准，你买房用改革后的最新利率，还低了0.05%，相当于首套住房房贷利率下降了。当然除此之外还要看加点和浮动的比例关系。

而对于二套房来讲，加点基础是60个基点，60个基点相当于0.6%，现在的长期LPR利率是4.85%，那么加点60，就是5.45%，相当于房贷利率上浮11%，相对于之前是涨了的。这跟国家打击炒房客，鼓励刚需入市的调控大基调基本吻合。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

解读：房贷利率改革之后，和「因城施策」调控方针的配合，更加密切了。这意味着，每个月的LPR公布后，各个城市可以通过楼市行情来调整利率加点数值。

其实这点是存在隐患的，因为有的城市会根据经济发展情况去确定数值。例如有的城市GDP不行，那么大可以把加点下限设置很低，从而让房贷利率处于很低的区间，再一次鼓励购房者入市买房，把房地产刺激起来。之前我们也出台过楼市各家自行决策的方法，结果造成了博弈局面。不出意外，一二线和三四线城市会出现利率分化，未来对楼市的依赖度高的城市，房贷利率可能会越低。

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

解读：这条再次强调了客户风险状况，加强了房贷利率和个人资质的关联性。意味着你的收入差，或者之前的杠杆率太高，那么你的房贷利率就很高。如果你的流水非常好，信用极好，负债又少，那么很容易从银行拿到一笔利率极低的贷款。而且自律机制强调了贷款机构对自身风险的把控。因为之前楼市大热，不良贷款率，问题房贷比例太高了。

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

解读：意思是慎重搞这些违规操作，尤其是“加按揭”，给客户房子加贷款，背杠杆的操作一律禁止。也是为了防风险，看来前段时间32城银行集中检查发现了一些风险因素，据一个银行朋友讲，银行目前整顿力度非常大，尤其是针对房地产信贷，开发商和个人违规占比很高。

七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

解读：新老政策相隔离，之前买了房子下了贷款的就凑热闹了，依旧按照过去的方式老实还贷。10月8日之后的购房者，按新合同采用新的利率计算方法。这样避免了改革产生的利益冲突。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

解读：商业住房，报价利率的基础上默认加点60，公寓、办公楼还是这么不受待见。而公积金房贷利率暂时不调整，也意味着，越来越边缘化，尤其是一线城市。

总结

整体来看，房贷利率改革是换了一种算法，让利率更贴近市场行情，而且有鼓励刚需，抑制炒房客的含义。当然，你问我接下来买房，房贷利率到底较之前高还是低，这个还要等到10月8日后，你所在城市公布的LPR和加点下限。

当然对于目前来讲，市场以求稳为主，那么利率较之前一定会采用“平滑过度的方式，意味着即使改革，也不会让利率对楼市行情产生大的影响。那么改革后的房贷利率和之前，在过渡期内，基本没有多大出入。

最重要的还是未来，一旦房贷利率的加点权限给了地方之后，全国每个城市的利率就「多样化」了。这时候加点低的城市，一定要思考房地产潜力，而加点高的，则证明这个城市对房地产依赖度低，实力较强。

当然房贷利率改革，从宏观层面彻底「解放」了房贷利率。那么未来即使央行加息或者降息，也不会影响到房贷利率的高低，影响楼市的因素也就更少了。

那么，房贷利率更市场化还是更政策化了呢？ 

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