冬天的明天什么样，王石、胡葆森们这么说……

都说行业冬天已至，

他们却在一起严肃地讨论，

冬天的明天什么样？

田明、王石、冯仑、胡葆森、宁高宁、焦震、钟伟、陈劲松、林中、左晖……

用17段脱限时脱口秀告诉你，

日子还很长。

以下为2019年12月2日，“和未来好好谈谈——第5届中城联盟论坛”的烧脑干货速递——

01

地产行业值得躬身求索

中城联盟第三任轮值主席建业集团董事长胡葆森

中国经济是一片大海，无论遇到什么狂风骤雨，大海依然在那儿。房地产行业也是一样——伴随着中国城镇化的快速增长，这个行业在过去20年建了200多亿平方米的房子，解决了7-8亿人口的住房问题，为中国经济贡献了多年的GDP增长率。

但房地产的下半场实际上是一个增量和存量并存的时期，我认为中国的房地产业至少还有十年到十五年的好日子。

02

“百年未有之变局的四大根本变化”

中化集团董事长、党组书记，中国化工集团董事长、党委书记宁高宁

我们现在身处百年未有之大变局，我们所处的国际环境、经济变革、企业发展逻辑和竞争，以及社会的认知和观点都在改变。

第一个明显的变化是西方社会的变化。西方国家的社会价值观，一些之前以为不会变的所谓“普世价值”、所谓“人类命运”的宗教信仰式的、博爱式的东西都在改变和消失。

第二个变化是全球经济一体化、资本和商品跨境的交易和流动越来越困难了。未来，这个趋势可能会更加明显。

第三个变化是企业层面的变化，过去传统观念中企业利益里排在第一位的是股东利益——追求股东利益最大化、投资回报最大化，但现在这种评价体系在变化。

第四个变化是科学技术的进步带来的，发展的进步，在国际间和企业间就演变成一场科技之战、科技之争。技术的引进、转让、合作正变得非常困难。

03

“用什么样的逻辑看未来？”

中城联盟第九任轮值主席世联行董事长陈劲松

中国目前城市化率是60%，距离未来达到75%以上，还有10-15年时间，这是行业底气所在。

房地产的发展逻辑，它是有边界的。这个边界就是人、钱和基础结构。

人的问题是行业的最主要问题——在7成人口已经是非农的情况下，人口结构迅速变化，城市人口流动不均衡，加上棚改高潮褪去，人口边界成为全域发展最主要的制约。

第二个是“杠杆”问题。虽然和美国相比还有差距，但目前中国居民杠杆使用率已是新兴国家中最高的。中国房价未来怎么走，与居民不同阶层的杠杆率高度相关。

第三个是“产业结构”问题。未来都市圈的发展，将成为中国拉开新一轮增长大幕的核心产业驱动区。在总体增速时代结束之后，结构性转移会成为行业关注的要点。

04

“懂数据才能更懂消费者”

链家董事长左晖

过去20年，行业对消费者的研究远远不够，产品容错率非常高，未来10年，供求关系将发生巨大变化，这个行业的消费者会完成一个从线下到线上的移民，C端（消费者）在价值链中的地位将会有很大提升。

怎么才能更懂消费者？通过线上、数据更容易懂。

用大数据显示城市内交易价格更迭，从大数据看消费特征，城市居住信息化等等，线上的核心是通过大数据的积累，让组织知识的迭代速度远远超过传统知识更新。而只有了解了数据流向，我们才能更懂消费者。

05

2020，你该知道的几个风险

北京师范大学教授、博导钟伟

2020年，更糟或者更好？用量化的方式表达，经济增速更快还是更慢？2020年更悲观吗？

取决于怎么看。看参照系，和过去比，现在慢了，但中国经济还处于第一方阵内。2020年后有两个好的消息，好的国家货币负利率；2020年，中国将采取更为积极的财政和货币政策。

过去20年，这个行业40%的企业死掉了，这个行业还能干吗？

历史是长河，并不存在上半场和下半场，只能以现在的趋势，推测未来。所以，不悲不喜，做好自己。

06

广联达董事长刁志中：“改变行业的3个‘数字化趋势’”

数字化带来三个趋势，为业主提供个性化的产品；重塑地产交易场景和构建数字化的交易征信体系；可视化虚拟+工业化实体孪生房屋建筑。

于此可以看出，数字化将成为推动社会发展的核心驱动力，地产企业将从产品开发，到平台+生态到运营商转变。

07

中城联盟轮值主席、朗诗集团董事长田明：“我们为什么要做企业社会责任”

企业社会责任有且只有三个层次：第一社会责任是为客户提供好的产品或者服务；第二社会责任是为员工创造收入和个人发展空间；第三社会责任是积极地参与社区的建设；

企业家道德追求和企业的伦理追求，以及企业的永续经营并不矛盾、并不冲突，相反它是殊途同归的。

不再单独地追求股东价值最大化，已经成为全球企业界、经济界主流的共识。未来，同时追求商业和社会成功的“B Corp公益企业”这种新的企业形态，会成为一种趋势。

商业向善，要由市场经济来配置资源；把对社会和环境是否友好作为检验商业模式的优劣标准；对于公益慈善事业要以商业的方式来运作，才会更有效率。

08

中城联盟第一任轮值主席、万科集团创始人王石：“教父？不敢当”

今天我想借这个机会从“墙上的照片”里走下来。明年我虚岁70岁，把我称为中城联盟年纪最大的创业者比较实际，说“地产的教父”，我不敢当。

2019是中国改革开放第二个40年的第一年，是两个40年中间的一个过渡。过去的第一个40年是摸着石头过河，是要杀开一条血路，充满了不确定性。而第二个40年开始的时候，中国已经提出了“一带一路”，已经是目标非常明确的。

可以说，第二个40年，真正的机会、中国在全球真正的地位，才开始显现。

而我们这批第一个40年里成长起来的第一代、第二代企业家，在第二个40年里要如何选择、如何规划自己，这才是我们在当前这个过渡期中要做的。

09

中城联盟副主席、旭辉控股董事局主席林中：“增长有三张底牌”

回过头来看，中国这几十年是房地产行业三百年历史里最好的时期。未来，行业虽然整体规模已经接近了一个顶峰，但是行业这种大的规模还会持续下去，即使它以五年回落10%的萎缩速度，撑住这个行业规模在10万亿以上，估计还可以维持20年左右。

因此，我们应该重点关注的是：未来如何利用好这20年？——一手抓增长积累，一手抓转型布局。也就是一方面要提高增长质量，高质量经营，另一方面，要寻找第二增长曲线。

那如何去做到有质量的增长？

可以打三张牌。第一，保持均衡的增长策略，平衡增长率、负债率、利润率；第二是增长模式的选择，“是大还是强？”，行业处在不同的时期，要有不同的策略选择；第三，未来几年，房地产行业都会处在去杠杆、降负债的阶段。因此，我们一定要保持低的财务杠杆，更多依靠自有现金流，依靠公司股本金的增加；其次是适度的合作杠杆；再者是维持高的经营效率，高的经营杠杆；最后就是保持高的投资杠杆，降低地价在售价中的比重，提高货币比。

10

大汉控股集团董事长傅胜龙：人口双向流动的时代，区域房企有大机会

农村的80后、90后、00后，在他们的观念内，压根儿他们不认为我们是农村的孩子，100%的进城，100%的走向长沙以外的地方，与此同时，接近退休年龄的知识分子或者有一定成就的人，又在寻找着儿时的记忆——他们希望既拥有城市的方便，还拥有农村的生态。正是因为这种人口的双向流动，决定了我们区域地产的价值挖掘出了机会。大汉围绕这种人口的流动，做了几件事情。

第一件事情，让农民工的孩子不再是农民工，要成为新时代的工匠。大汉国际工匠院，打通各种资源，让学生们在获得学历证书的时候能够获得多个企业培训方法的技能证书，实现1+X的人生。我们希望从全城开店、到开网店、开校店的模式成为新的大汉模式。

第二件事情是做了一个明道公社，满足临近退休的一代人往生态地区、往城市周边延伸的这种需求，实现一种社区养老的新方式。

第三个事情做一个社区数字化。未来都是平台化，我们制造一种数据，希望我们企业同许许多多的企业一样实现一种数字化的转型，要么把自己变成一个数字化的平台企业，要么把自己的资源装上这个平台。

11

金地集团董事长凌克：多元化的重要法门——标准化

我们看所有的TOP10、TOP20在做一件什么事情？

他们在做标准化，标准化的目的是什么？是让效率更高。

怎样可以做到高周转？就金地而言，所有的产品我们目前分成了11个产品线，每一个产品线里边有ABCD四个档次，把44种产品放到我们在全国的70个城市去落地，然后按照这样的标准化去生产一万块钱一平米的房子到十万块钱一平米的房子。

区域房企如何与TOP20竞争？

在做企业的时候，我们要看到的是时间的价值，所以我们在做投资的时候，一定要去看IRR，不能只看净利率和毛利率，一个公司的经营一定最后要看ROE、要看（ROC），而不能看净利润有多少去比较。

区域性的房企已经具有这种能力的时候，我觉得完全是有可能去跟TOP20去竞争的，为什么？因为你们最知道本地的市场，你们可以比他们做得更好、做到全省域的覆盖。

12

中城产业创新联盟理事长、明源云董事长高宇：“房企的第二增长曲线”

对任何一个企业来讲，第一曲线的主营业务它迟早会面临失速点，这个是不可避免的，包括全球知名的企业，区别只在于早或晚。

标准普尔500强最早期的500强，经过40年后只有74家企业还存在，这74家企业中只有12家跑赢了整个标普的指数。这意味着，市场的平均增长在绝大部分的时间里是高于这些硕果仅存的、基业常青的企业。

就地产行业而言，这几年我们一直在谈：从增量到存量，再到增量和存量并存，未来逐步开始存量为主的时代，这个大的趋势无法逆转。

无论企业规模有多大，寿命都有上限，这个是宿命，避无可避。

房企要追求基业常青，必须通过第二增长曲线实现跨越周期的发展。如果企业确实无法突破第二曲线，它将会失去未来。

13

大悦城控股董事长周政：“商业地产的三大误区”

市场上对商业地产的认识有三个误区：一是缺乏深入的市场研究，包括缺乏战略思考，缺乏对城市、市场的研究，缺乏对自我的深入剖析；二是缺乏清晰的市场定位，总想男女老少客群一网打尽；三是缺乏对品牌的长期坚持和培育，包括缺乏品牌意识、缺乏打造品牌的方法和缺乏对品牌的持久投入和创新。

商业地产有“三先三后”原则：一是先有战略后有战术，先想清楚我们想要什么，所在的城市能给你什么，我们自己能做什么；二是先有市场后有商场，要先把市场研究透，提前去和商户沟通，了解他们到底愿不愿意去开店；三是先有客户后有商户，要先研究透C端，再由C端定商户。

14

鼎辉投资创始合伙人、总裁焦震：“P2P全行业都死了，你还觉得地产难吗”

都说地产行业现在难，但我要告诉大家，讨论“行业难”我们一定要看到其他行业比我们难得多。这几年，P2P全行业几乎都没了，新势力造车也一样压力值爆表。

其实我们在这个行业，大家感觉到压力大，是因为以前活得太轻松了，以至于我们碰见难事就觉得是难。如果你在一个永远是难的行业，你永远不会觉得难。

在我们思考地产未来的时候，我希望大家一定不要沮丧，从难度来讲，我们仍处在一个前景中上的行业 。

我们现在最好的做法是去适应市场，不要总是预测，不要奢望预测十年、二十年的变化。我们最多也就预测这几年的变化，然后调整你的目标和业务，做一些长期正确的事。

15

中城联盟第四任轮值主席、天泰集团董事局主席王若雄：陪伴式成长是跨越周期的心法

德鲁克曾经说过一句话，企业存在的唯一目的就是创造客户。

对企业来讲，不仅要为客户提供服务，还要与客户建立情感连接，要陪伴客户的日常，要跟客户共同成长。当然，不仅仅是客户，对企业发展所需要依赖的各个群体，都要和他们建立情感连接、共同成长。而通过这种陪伴获得的发展方式，我们称它为“陪伴式成长”。

16

九如城集团董事长谈义良：养老是稳定的好生意

当下，老龄化是全球性趋势，但中国来势更凶猛，欧美大概用近百年的时间进入老龄化时代，而中国只用了短短十几年就进入了老龄化社会。

但中国现有的养老产业已经无法满足这个市场的需求，社会、行业、家庭、长者等都尚未准备好。最重要的是社会财富的积累还不够，中国的老龄化成了“未富先老”。

九如城用十年养老实践摸索出，养老是稳定的好生意。

养老行业在未来会有哪些机会？物业+养老，千亿蓝海市场亟待挖掘。

17

中城联盟第二任轮值主席、御风集团董事长冯仑：“行业发展的逻辑变了，我们要讲的故事变了”

我们今天如果说行业和市场遇到了困难，不顺利、有挫折，那一定是以前一件事没做对。

过去高速成长这段时间，我们“过去靠运气赚的钱今天凭本事又都赔完了”，为什么会这样呢？

很简单，市场高速成长的时候，我们会把运气当能力，我们总觉得是我们超出常人，有特别的禀赋，然后我们赚了钱就不断地重复这个行为，而忘记了市场环境在改变，规则在改变，结果你把运气当能力，最后过度使用了这个“能力”。

人均GDP大概从一千美金开始，人们有买房的欲望，到一万美金，新房的数量已经很少了。未来新房市场增量速度会很快地下降。而GDP达到人均一万美金至六万美金的阶段，我们会步入后开发时代，我们比的东西从开发时代的规模、成本、速度，进入到比拼产品、运营和资产管理的阶段。

行业发展的逻辑变了，我们要讲的故事变了，我们比拼的东西也变了，对地产人的要求也变了。

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