土拍 | 9月21宗地即将开拍，经开、白沙优质净地能否掀起新一轮热潮？

经历过波澜起伏的前8个月，2020年的“金九银十”终于进入我们的视线。

疫情后的“补偿性”高峰过后，房产市场一度进入横盘期，很多人预测今年最后几个月将成为楼市复兴的转折点，那么，吹响第一声号角的9月土拍，会不会为市场带来一些不同于往日的惊喜？

先来关注主城区。

郑州市公共资源交易中心的公开信息显示，9月份郑州主城区将有9宗土地挂牌拍卖，在区域分布上，覆盖郑东新区、金水区、经开区、二七区、中原区、惠济区六大区域，主城区的“城改热“仍在进一步延续。

除城改项目外，郑东新区白沙片区和经开区老城各有净地出让，市场反应是否会像想象中那样热烈呢？我们一起关注。

【1】   9月3日

郑东新区 白沙片区

郑政东出〔2020〕24号（网）地块位于白沙园区中原大道南、青年路北、枫林路西，使用权面积25277.19㎡（约37.916亩）。地块为城镇住宅用地（地下交通服务场站用地），容积率>1.0，<2.8，建筑密度<25%，建筑高度<80米，绿地率>30%，起始价为21000万元，熔断价为31500万元，出让年限70年（地下50年）。

该宗地属政府储备土地，同时也作为郑东新区白沙镇雁鸣社区配套开发用地，享受城中村改造及合村并城的相关优惠政策。项目规划为成品住宅，房屋成本指导价为8800元/㎡，综合房价最高限价为12000元/㎡。

这一地块所属的白沙组团一直都备受关注，鲲鹏软件小镇也入选了郑州市32大核心板块，华为、软通、南威等国内一流软件企业以及国家级科研单位相继入驻，发展前景也越来越明朗。

而地块所处的白沙南部片区目前以住宅和商业为主，发展相对成熟，地块北部还规划有郑东新区生命科学园，在2018年，郑东新区官网宣布白沙园区与北大培文集团签署合作协议，“生命科学园”即将启动。目前，养老社区泰康之家·豫园已经正式落地，河南省肿瘤医院分院也落户于此。

后续中原大道、陇海快速路以及地铁20号线开通后，区域将再次迎来重大利好。

目前，这里可以供应的住宅用地已经为数不多，这也使得市场对24号地的关注度很高，早在今年年初，该地块就已经挂牌出让，后来因疫情防控要求而中止，这次重启最终会花落谁家，可以与中原楼市一起持续关注。

【2】  9月4日

金水区

郑政出〔2020〕35号（网）地块位于北三环路北、渠东路东，使用面积36289.38㎡（约54.434亩）。地块为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率 >1.1，<6.0，建筑密度<28%，建筑高度<100米，绿地率>25%，起始价76574万元，熔断价114974万元，竞地价最高限价153148万元，出让年限70年（地下50年）。

这一地块属于金水区庙李陈砦城中村改造项目用地，将采用无底价网上挂牌方式出让，优先规划设计中低价位、中小套型普通商品住房。

金水北三环的地段优势非常明显，今年年底开通的4号线、在建的地铁7号线都在附近设置了站点，此外，还享有成熟的周边配套，北侧有区域红盘瀚海思念城，西南是已经成熟的瀚海·北金商业中心，向西则坐拥东风渠的河景资源。

不足之处就是梯形地块稍显狭长，对设计规划的要求较高。

郑政出〔2020〕36号（网）位于红专路南、经三路西，使用面积44987.80㎡（约67.4817亩）。地块为商务金融兼容城镇住宅、零售商业、餐饮、旅馆、娱乐（地下交通服务场站用地），容积率>1.1，<7.9，建筑密度<47%，建筑高度<150米，绿地率>20%，起始价122642万元，熔断价184042万元，竞地价最高限价245284万元，出让年限40、70年（地下50年）。

该地块仍为城中村改造项目用地，位于省级行政机关集聚区，邻近金水CBD商圈，距地铁4号线省人民医院站也很近，各类配套齐全，区位优势也相当明显。

当我们进一步了解，会发现这块地的来头还真不小。时间拨回到一年半以前，区域性地标冰熊大厦还伫立在这里，这座建成于1999年的星级酒店据说在当年与“亚细亚”齐名，烙印着一个时代的集体记忆。

2019年4月18日凌晨，在一阵爆破声中，这个昔日的地标从此消失，取而代之的是新地标“中原印象”，由河南申泰控股集团投资建设，规划有150米超高层建筑群及高品质国风大宅住区，不出意外的话，正是这块36号地。

【3】   9月14日

经开区

郑政经开出〔2020〕29号（网）地块位于龙飞街（规划路名经开第二十七大街）以东、荣达路（规划路名经南七路）以南，使用面积4191.11㎡（约6.2867亩）。容积率<0.5，建筑密度<40%，建筑高度<18米，绿地率>25%，起始价3923万元，出让年限40年。

据公开资料显示，这一地块为零售商业用地，将用于建设加油加气站。

【4】   9月18日

二七区

郑政出〔2020〕37号（网）地块位于华泰路南、安泰路西，使用面积12346.35㎡（约18.519亩）。地块为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率>1.1，<3.5，建筑密度<20%，建筑高度<100米，绿地率>35%，起始价23879万元，熔断价23879万元，竞地价最高限价31758万元，出让年限70年（地下50年）。

这一地块为城中村改造项目用地，在《土地出让前置条件意见书》中明确指出，该地块的安置地上建筑面积不少于43211.39㎡，此类房屋不得进入一级市场销售。

另外，根据该地块《瑕疵说明》：本宗地出让价款不包含地上建筑物价款，地上建筑物以9346.5346万元随土地一并出让，建筑物价款不随土地竞价而提高，竞得人将建筑物价款交付二七区人民政府并承担相关税费。

郑政出〔2020〕38号（网）地块位于迎福路北、华泰路东，使用面积23167.81㎡（约34.752亩）。地块为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率>1.1，<3.5，建筑密度<25%，建筑高度<80米，绿地率>35%，起始价29870万元，熔断价44870万元，竞地价最高限价59740万元，出让年限70年（地下50年）。

37、38号地块都是城中村改造项目用地，地处二七新区，区域内众多品牌房企云集，从最早的“拓荒者”亚星、建业、泰宏、鑫苑、绿地，到后来盛润、康桥、招商、万科强势入驻，再到融侨、旭辉、昌建、东原、华侨城再掀热潮，区域价值也稳步增长。

尤其是38号地，东邻亚星锦绣山河，西与郑州华侨城隔金水河相望，生态景观及生活配套都将实现共享。目前，二七新区可以算是三环外沿线的价值洼地，随着盛润运河城推出部分低密洋房，以及郑州华侨城入驻，更多洋房产品面市，区域调性也在大幅提升，未来前景值得期待。

惠济区

郑政出〔2020〕39号（网）地块位于滨河路北、清华园路西，使用面积16563.73㎡（约24.846亩）。地块为零售商业、餐饮、旅馆兼容商务金融（地下交通服务场站用地），容积率<3.0，建筑密度<40%，建筑高度<100米，绿地率>25%，起始价20057万元，出让年限40年（地下40年）。

该地块为惠济区苏屯村城中村改造项目，要求采用装配式建筑。地块位于惠济北区，邻近锦艺四季城，区域内汇聚了正商、绿都、裕华、万科、融创、碧桂园、中海等众多房企，住宅产品涵盖刚需和改善。在“北静”战略指导下，北区的生态宜居属性将进一步强化。

在商业方面，区域内成规模的商业不多，惠济万达一家独大。随着黄河战略和大运河文化产业核心板块的推进，惠济北区的发展又将迎来新的机遇，区域自身的发展以及吸引的文旅消费，都将为商业发展提供很大的发展空间，因此，39号地的吸引力估计相对较高。不过，地块附近的路网建设尚未完善，仍然需要时间等待。

中原区

郑政出〔2020〕40号（网）地块位于玉祥路东、金龙路北，使用面积33407.62㎡（约50.111亩）。地块为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率>1.0，<3.5，建筑密度<22%，建筑高度<100米，绿地率>30%，起始价40618万元，熔断价61018万元，竞地价最高限价81236万元，出让年限70年（地下50年）。

该地块为城中村改造项目用地，位于常西湖新区西侧，东侧紧邻品质大盘永威西郡，会不会成为永威西郡的后续建设用地，我们可以持续关注一下。

在周边配套上，40号地块距在建的地铁6号线泉州路站一路之隔，再向东便是奥体中心，虽然不属常西湖新区规划氛围，但所处西四环沿线的位置仍能共享发展红利。

【5】   9月25日

经开区

郑政经开出〔2020〕028号（网）地块位于经开区经开第六大街以东、经北二路以南，使用面积27635.88㎡（约41.454亩）。地块为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率>1.0，<3.0，建筑密度<25%，建筑高度<100米，绿地率>30%，起始价55114万元，熔断价82714万元，房屋成本指导价为17988元/㎡，综合房价最高限价20988元/㎡，出让年限70年（地下50年）。

该地块属于储备用地，需采用装配式建筑技术建设。地处住宅用地供应稀缺的经开老城区，周边既有成熟的生活配套，又邻近产业集聚区，对于新建住宅的需求相对较大。纵观今年的经开老城区，虽然新盘在数量上有限，但有绿城诚园、华润置地凯旋门、保利天汇鼎足而立，市场热度和关注度都很高。

在新建住宅用地越来越稀缺的经开老城区，28号地块又是一块难得的净地，激烈竞争估计是在所难免，对于这一地块的设计要求，也作出了详细的规划。该地块会花落谁家？最终将会有怎样的呈现？让我们拭目以待。

除了主城区9地块，环郑区域也迎来了一波土拍高峰：新郑8块土地、中牟5块土地都将在金9月开拍。

01

新郑

新郑即将开拍的8宗土地集中在梨河镇、孟庄镇和新村镇，均规划为居住用地。其中梨河镇和新村镇位于航空港区西南，而孟庄镇则位于郑州主城区与航空港区之间，并以“空港旅游休闲小镇”为发展定位，后续发展值得期待。

9月10日

新郑出（2020）29号（网）位于梨河镇中华南路西侧、规划颖河路南侧，使用权面积41752.36㎡（约62.63亩），土地用途二类居住用地，容积率大于1.0，小于等于2.5，建筑密度小于等于30%，绿地率大于等于30%，出让年限70年，起始价6341.0万元，熔断价为9541.0万元，最高限价为12682.0万元。

9月14日

新郑出（2020）30号（网）位于梨河镇故城大道东侧、新郑市太极房地产开发有限公司南侧，使用权面积3008.63㎡（约4.51亩），土地用途为二类居住用地，容积率大于1.0，小于等于1.8，建筑密度小于等于25%，绿地率大于等于30%，出让年限70年，起始价405万元，熔断价为625万元，最高限价为810万元。

新郑出（2020）31号（网）位于梨河镇规划故城东路西侧，规划公园绿地南侧，使用权面积18278.71㎡（约27.42亩），土地用途为二类居住用地，容积率大于1.0，小于等于1.8，建筑密度小于等于25%，绿地率大于等于30%，出让年限70年，起始价2458万元，熔断价为3708万元，最高限价为4916万元。

新郑出（2020）32号（网）位于梨河镇故城大道东侧、规划故城东路西侧，使用权面积17679.96㎡（约26.52亩），土地用途为二类居住用地，容积率大于1.0、小于等于2.0，建筑密度小于等于25%，绿地率大于等于30%，出让年限70年，起始价2443万元，熔断价为3693万元，最高限价为4886万元。

9月23日

新郑出（2020）33号（网）位于新村镇新郑正商兴城置业有限公司南侧、新村镇人民政府土地东侧，使用权面积35939.56㎡（约53.91亩），土地用途为二类居住用地，容积率大于1.0，小于2.0，建筑密度小于30%，绿地率大于35%，出让年限70年，起始价15095万元，熔断价为22695万元，最高限价为30190万元。

新郑出（2020）34号（网）位于孟庄镇双湖大道南侧、郑州华南城有限公司东侧，使用权面积39106.13㎡（约58.67亩），土地用途为二类居住用地，容积率大于1.0、小于等于3.0，建筑密度小于等于25%，绿地率大于等于30%，出让年限70年，起始价18771万元，熔断价为28171万元，最高限价为37542万元。

9月25日

新郑出（2020）35号（网）位于孟庄镇团结路东侧、华南城二路北侧，使用权面积12205.86㎡（约18.31亩），土地用途为二类居住用地，容积率大于1.0、小于3.2，建筑密度小于25%，绿地率大于35%，出让年限70年，起始价5002万元，熔断价为7552万元，最高限价为10004万元。

新郑出（2020）36号（网）位于孟庄镇华南城二路北侧、规划滨河西路西侧，使用权面积30106.2㎡（约45.16亩），土地用途为二类居住用地，容积率大于1.0，小于3.2，建筑密度小于25%，绿地率大于35%，出让年限70年，起始价12338万元，熔断价为18538万元，最高限价为24676万元。

02

中牟

中牟的5宗土地中，有4宗位于郑州国际文化创意产业园，位于郑州、开封之间，属于郑汴产业带的核心区域。

目前，建业·华谊兄弟电影小镇、郑州绿博园、杉杉奥特莱斯等项目已经落地运营，并赢得了市场的广泛好评，王潮歌只有河南·戏之国、华强美丽中国三部曲、海昌海洋公园等也将在不久的将来公开亮相。

园区各项配套正在一步步完善，建业J18商业综合体、建国饭店（五星级）郑州文创园、河南省歌舞剧院、郑州大学第三附属医院（省妇幼）新院区等项目都在如火如荼的建设之中。当郑州国际文化创意产业园规划一步步落地，曾经公众对于绿博片区的质疑也会随之消散。

9月16日

牟政出【2020】24号（网）位于郑州国际文化创意产业园文通路东，九州路南、玉水街西、富贵九路北，使用权面积49609.752㎡（约74.42亩），土地用途为城镇住宅用地，容积率＞1.1且≤2.5，建筑高度＜80米，建筑密度＜20%，绿地率≥35%，出让年限70年，起始价34817万元。 

牟政出【2020】25号位于郑州国际文化创意产业园文通路东、富贵九路南、玉水街西、富贵十路北，使用权面积39275.063㎡（约58.92亩），土地用途为城镇住宅用地，容积率＞1.1且≤2.5，建筑高度＜80米，建筑密度＜25%，绿地率≥35%，出让年限70年，起始价27530万元。

9月21日

牟政出【2020】31号（网）位于郑州国际文化创意产业园永盛路北、富贵四路南、乐都街东，使用权面积23935.806㎡（约35.91亩），土地用途为城镇住宅用地，容积率＞1.1且≤2.5，建筑高度＜54米，建筑密度＜20%，绿地率＞35%，出让年限70年，起始价16784万元。

牟政出【2020】33号（网）位于郑州国际文化创意产业园秀水街南、广陵街西、九州路北、文汇路东，使用权面积38697.728㎡（约58.05亩），土地用途城镇住宅用地，容积率＞1.1且≤2.5，建筑高度＜80米，建筑密度＜22%，绿地率＞35%，出让年限70年，起始价27197万元。

9月27日

牟政出【2020】80号（网）位于中牟县环城北路北、深发路东、凤凰路西、春华路南，使用权面积25543.437㎡（约38.32亩），土地用途为城镇住宅用地，容积率＞1.0且≤2.5，建筑高度＜60米，建筑密度＜25%，绿地率＞35%，出让年限70年，起始价14234万元。

回想去年的“金九”，主城区8宗地块、港区6宗、新郑6宗，屡屡出现底价成交，可以说是波澜不惊。

而今年的“金九”，看点相对更多，最终会呈现出怎样的市场态势，欢迎与中原楼市一同关注。

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