从年底土地成交看郑州房地产未来发展点在哪

接近年底，郑州土地市场却掀起了一次又一次的成交潮：12月3日，18宗地井喷出让，管城区地王被刷新；12月4日，经开区两宗金融商务用地成功出让；12月10日，郑东新区一商业用地成功出让；12月11日，三家房企瓜分郑州四宗地；12月16日，一房企独揽中原区三宗地；12月17日，一房企独揽常西湖新区四宗地；12月18日，滨河国际新城诞生经开区新地王；12月21日，滨河国际新城出现“一日三地王”。

在土地成交火爆的背后，也反应着楼市未来热点的走向。回顾拍卖的土地中，除郑州主城区外，经开区的滨河国际新城、中原区的常西湖新区成为房企争夺的热点，尤其是滨河国际新城，中建、绿地、康桥、海马等均已落子，另有消息称碧桂园、招商、建业、金科、正弘、新城、正商、振兴等多家房企也意欲染指。

先来回顾一下，滨河国际新城新楼面价地王的诞生：12月18日，7家房企（据说7家房企中还有金科、碧桂园）历经近四个半小时、136轮的激烈争夺，滨河国际新城推出的第二批土地郑政经开出【2015】036号土地，以总价55300万元，单价714.1万元/亩，溢价率98.2%，折合楼面价约4284.83元/㎡被河南绿地陆港置业有限公司竞得，成功刷新原来由康桥保持的楼面价记录。

21日，滨河国际新城再次出让三宗地，40号、39号、41号土地在8家房企的激烈争夺中轮番刷新地王记录，创造出经开区“一日三地王”的记录。其中，位于经开第十九大街以西，经南十一路以南的40号地以单价738.146元，楼面价4428.9911元/㎡，刷新三天前由河南绿地陆港置业有限公司拿下的楼面价地王；随后，经开第十八大街以东、经南十一路以南的39号地，以成交价为23200万元，每亩地759.66万元，楼面价4557.33元/平方米的价格，再次刷新河南绿地陆港置业有限公司自己刚刚创造的地王记录，成为新晋单价、楼面价地王；然而，当天下午，41号地又夺走了地王冠。位于经开第十八大街以西、经南十一 路以南、经南十二路以北的41号地，经过135分钟87轮的争夺，被海马投资集团竞得，成交价59700万元，每亩单价782.74万元，楼面价4696.68元/平方米。

加上8月6日，滨河国际新城首批推出的两宗地，区域共推出313.4亩土地。郑政经开出[2015]013号地（网）以20200万元被北京中金联盛投资有限公司（康桥地产子公司）竞得，折合单价498.77万元/亩，楼面价约2996.24元/㎡，溢价率50.7%。地块位于海峰路以东、经开第十三大街以西、潮晟路以南、 经南九路以北，出让面积26967.16 平方米，约合40.5亩，为城镇住宅用地，容积率大于1.0、小于2.5；郑政经开出[2015]014号（网）以33000万元的成交价被北京中金联盛投资有限公司（康桥地产子公司）竞得，折合单价585.1万元/亩，楼面价3509.3元/㎡，溢价率73.7%，成为当时经开区的楼面价地王。地块位于经开第十五大街以东、经开第十六大街以西、经南八北一路以南、经南八北支路以北，出让面积37614.34平方米，约合 56.4亩，为城镇住宅用地，容积率大于1.0、小于2.5。

在滨河国际新城土地出让中，绿地、康桥、金科、海马、正商、振兴等都参与了竞价，也有消息称碧桂园、招商、建业、正弘、新城等房企均对区域有较高意向。而除了这些即将开发的项目外，还有由中建地产、中建七局开发也是区域内首个高端住宅项目的中建观湖国际，以及已经开盘销售的康桥悦城。

为什么如此多的房企意欲在滨河国际新城开发，而且在竞拍中屡次创下纪录？

一是，因为区域有着让房企看好的未来升值潜力；二是，目前的郑州土地供应多以城中村改造用地为主，纯净用地占比较少，低容积率地块也逐渐稀缺，滨河国际新城纯净地块出让自然也占有一定优势。

具体来说，滨河国际新城，是郑州都市区九大区域性新区之一，区域以河南自贸区的申报为契机，欲打造一个中原涉外标杆性新城。总占地面积约10.47平方公里（规划总用地面积约15700亩，其中城市建设用地约14300亩，其他用地约1360亩)，通过经开区政府与中建七局的政企合作，共同投资110亿元进行土地的一级开发。

据了解，郑州经开区滨河国际新城定位中央休闲生活区，未来区域将依托郑州市“大枢纽、大产业”的城市发展战略，以经济技术开发区成熟的经济、产业发展环境为支撑，导入大中型企业研发、贸易、服务、结算等总部中心，引进总部花园、科研中心、特色园区、孵化中心、创意研发中心，发展区域总部经济，打造具有创新能力的智慧新城。

航拍图

滨河国际新城建设现状：从环境上来看，经开区域内的水域面积达到1300亩，在郑州这样一个比较缺水的城市，这个水域面积是十分惊人的。它包括两大湖泊蝶湖和荷湖以及潮河等三条景观河道，整个区域人均生态面积水域达到8平方米，地表水环境达标率100%，成为仅次于郑东龙湖第二大景观水系。如今蝶湖已经如期蓄水，一期景观已基本完成；

交通上来看，滨河国际新城紧临两条高速，有三个出入口，向北离高铁站大约就15分钟，向南到机场，20多分钟车程，而且郑机城际铁路途径经开区并设有站口，目前该城铁已经开始联调联试，本周将通车。此外，地铁3号线和11号线在区域内交会，未来乘坐地铁出行更加便捷。目前，区域内西门户滨湖大桥已通车，经南八路、经南九路、经南十二路、经南十五路、十二大街、十七大街等主干路网已经贯通。

郑机城际铁路经开区的站点

配套来看，经开区内有滨河一小、郑州市一中经开分校、国际学校等教育配套，国际医院项目已启动，经开区规划展示馆与河南省首条综合管廊示范段已完成，滨河花园、创业大厦等项目已开工建设，第一批合村并城项目郑州经开区世和小区已全部交房入住；

此外，作为河南省内唯一外事用地，滨河国际新城将建立河南省唯一外国驻华使馆、领事馆及其相关生活设施，充分发挥滨河国际新城的国际化窗口作用。据说，德国可能最先在这里设立领事馆。

从这些来看，区域确实有着很大的升值潜力，也无怪众多本地巨头、外来巨头对该区域虎视眈眈了。

与滨河国际新城同时炒热12月郑州土地市场的还有西区的新晋之星常西湖新区。12月11日市属国有独资企业郑州发展投资集团有限公司底价竞得位于中原西路北、图强路西，面积约40.23亩，容积率小于3.6的商务金融用地；12月17日，郑州华瑞紫韵以起始价竞得位于常西湖新区市民公共文化服务区内，总面积183多亩的四宗地。这也是该公司自今年9月份竞得常西湖新区首次供应的四宗地之后再次出手拿地，两次加起来郑州华瑞紫韵已在常西湖新区拿下369.6亩地，后期或将用于华瑞紫韵城项目的开发。

说起常西湖新区，其实在2012年的时候，中原区政府就提出了这一概念，不过之后区域未有什么大动作，因此区域并未被人所知。而且中间还经历了郑上新区规划的出炉，也在一定程度上淹没了常西湖新区的光芒。不过，西湖新区作为与老城区紧密相连的区域，随着区域道路建设的加速，以及区域内土地的出让，常西湖新区在今年逐渐走入大家的视线。

那重新走入大家视线的常西湖新区在规划上有什么亮点？

根据常西湖新区的最新规划，新区内规划有市民公共文化服务区和市民公共文化服务核心区。

其中，市民公共文化服务区规划范围是陇海西路以北、西四环以东、陇海铁路以南、西三环以西区域，占地总面积约2250亩。未来将立足公共文化惠民，切实加强公共文化场馆的规划编制，以此来满足城市发展中市民对文化场所和精神文化的需求。该区域功能拟定位为“两大功能，四大中心”，即郑州市公共文化服务示范区、郑州市行政和行政服务核心区；四个中心：公共文化服务中心、行政审批服务中心，市民活动中心，办公写字楼中心。

市民公共文化服务区核心区，按照规划核心区是郑上路、站前大道、中原西路和雪松路四条城市道路围合而成的区域，总面积1.707平方公里。未来将建一座3层“地下城”，地下空间规划以公共停车场、单位停车场以及商业设施为主，同时设置地下交通环廊贯穿各停车场，形成一个完整的地下系统。

目前，区域建设进行的如何？

自2015年以来，政府加速了郑州市民公共文化服务核心区的道路建设，根据郑州市城乡规划局公布的市民公共文化服务区核心区内9条道路选址意见书，南北向道路由西向东分别为：站前大道、图强路、乐山路、雪松路等；东西向道路由北向南分别为：洛水路、健民路、市民大道、晨星路、兴国路。洛水路以北就是郑上路，兴国路以南就是中原路。这些均是新建道路，有主干道也有次干路和支路。

目前，市民大道地下隧道已经开建，两端隧道都已基本成形，即将进入内部装修阶段，这条隧道的功能类似于郑州的京广快速路下穿隧道，供区域过境车辆快速穿行而过，不影响区域内停留车辆。其中，市民大道南侧的兴国路上也有一条功能相同的隧道。在市民大道隧道南北两侧各有一条宽宽的“壕沟”，这就是郑州市民公共文化服务区核心区的地下交通环廊，其中北边的“壕沟”内已经露出了一个方形地下廊道横截面。建成后，区域将实现地面无车的设想。

而除了这些外，区域近期还有一件大事就是，常西湖新区正在重点推进的郑州市民公共文化服务区“四个中心”项目建设指挥部已经揭牌，标志着“四个中心正式进入动工阶段。“四个中心”项目位于中原西路南水北调渠以南、陇海高架以北、西四环以东、凯旋路以西，在总用地面积约1.53平方公里、东西长2800米、南北宽570米的区域内，自西向东依次布设：奥体中心、文博艺术中心、市民活动中心、现代传媒中心。“四个中心”地上总建筑面积约75万平方米，具体包括体育场、体育馆、博物馆、大剧院、科技馆、报业大厦、广电中心等十几个项目。

奥体中心

现代传媒中心

市民中心

最后，想说的是随着主城区土地越来越稀缺，主城区之外的顺延区域势必成为房企争夺的焦点，而土地的追逐也反应了房企对区域的看好。

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