郑州：库存商品住房不到9个月就能消化完

   从年初国务院政府工作报告定调今年房地产调控政策为“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自主和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”开始，一年下来，住建部、国土部、央行等部委“3·27”新政、“3·30”新政、“9·30”新政……轮番出台，各种直接或者间接的政策均剑指“稳定住房消费”“房地产去库存”。11月10日，中央财经领导小组第十一次会议提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。至此，“房地产去库存”的重要性上升到国家最高层面。

    去库存成了2015年我国房地产市场的重要关键词。2015年，全国房地产市场库存情况怎样？河南以及郑州市场如何？后市还会怎么走？

    国内：一线城市房价持续上涨，部分三四线城市库存压力持续

    盘点一年楼市状况，北上广深四个一线城市是风向标。其中，深圳尤甚。从2014年12月深圳成为70大中城市中新建商品住宅价格首个率先上涨的城市起，一直到今年9月份，连续10个月深圳新房均价环比涨幅均居第一位。在10月份涨幅回调到第三位后，11月份房价环比涨幅再次在70大中城市居首。

    与深圳楼市的火爆类似，北京、上海、广州的楼市虽然今年仍执行限购政策，今年房价涨幅均居前列。根据上海易居研究院发布的最新数据，2015年11月份，四个一线城市新建商品住宅新增供应面积为275万平方米，环比减少20.7%，同比减少40.0%；新增成交面积为373万平方米，环比增加6.3%，同比增加4.2%。一线城市新房供应持续走低，早已进入存量房时代，而自住和改善需求旺盛，加上政策面宽松，推动一线楼市持续升温。同时，11月份，一线城市新建商品住宅成交均价为30049元每平方米，环比上涨11.5%，同比上涨28.0%，成交价格再创新高。年底中高端市场大幅放量，拉升了市场成交均价。

    相比一线城市的火爆，很多三四线城市楼市仍然陷于艰难的去库存之中。国家统计局公布的数据显示，到今年11月末，全国住宅待售面积为44093万平方米，同比增长12.1%，按照全国前11个月的平均月销量测算，需要消化5.05个月。虽然全国总体上商品住宅去库存压力并不大，但是各类城市分化非常严重。上海易居房地产研究院对包括北上广深在内的35个一二三线城市监测数据显示，11月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为9.8、11.9和19.3个月。

    河南：总体库存量不大，区域分化严重

    伴随着央行各部委新政的陆续出台，“分类指导，因地施策、落实地方政府主体责任”的调控指导思想还是在全国各地陆续落地。河南省在4月28日出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，被称为“史上最大力度房地产新政”，“豫16条”新政从支持居民自主和改善性住房需求、支持房地产开发企业合理融资需求、放宽公积金贷款条件、减免交易税费等16个方面全面支持房地产市场。

    与此同时，部分县（市）结合实际也出台了房产新政，禹州市在县（市）中首个出台新政，从契税、贷款、团购、外地人买房等多个方面进行财政补贴或者优惠；固始县在省直管县中首个出台新政，从多个方面对购房者进行补贴等。

    虽然各地市均出台了程度不一的房地产新政，但是各地房地产市场状况仍冷暖不一。从全省整理数据来看，今年前11个月，全省商品房销售面积为6796.84万平方米，商品房库存面积为3563.58万平方米，按照前11个月的平均月销量，消化这些库存面积只需5.8个月。但是如漯河市，今年前11个月商品房销售面积为78.97万平方米，但是同期投放面积高达168.4万平方米，不含以前年度库存面积，仅今年前11个月新增库存面积就达到89.43万平方米，如果按照漯河前11个月的平均月销量，仅消化今年新增库存面积就需要12.5个月。而从前11个月各省辖市商品房销售面积来看，既有如濮阳同期销售面积增长28.8%的城市，也有如新乡同期销售面积负增长21.3%的城市。

    郑州：库存商住房不到9个月就能消化完

    今年以来，在国内众多省会城市中，郑州房地产市场一直表现得都很耀眼。这除了作为河南人口大省的省会城市外，近年来郑州经济快速发展，城镇化进程也在加速推进，同时受益于中原经济区和郑州航空港区两个国家级战略，以及作为交通枢纽城市的战略地位，加上多项优惠政策落地实施，郑州市区房价在1月份每平方米跌至7990元后，今年以来总体上一路上涨，5月份受郑东龙湖区域高端楼盘入市影响，市区房价曾达到每平方米10243元，随后逐步下跌，在8月份低至8687元后再次企稳上涨，到11月份涨至9084元，每平方米房价再上9000元。

    根据郑州市房管局公布的数据，记者统计显示，截至今年11月底，市区商品房累计可售面积为1985.19万平方米。其中，商住房累计可售面积为779.49万平方米，如果按照前11个月平均月销量测算，消化这些库存商住房需要8.97个月，处于合理区间。

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