郑州市商住房库存能卖9个月处于“合理”区间

     日前，中央鼓励开发商顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。商品住房严重供过于求，房价难免出现下跌，一直坚挺的郑州房价，未来走势如何？
    【市场】郑州房价还没有下降
    有报道称，重庆市个别楼盘在一个月时间里，每平方米降了七八百元。
    不过，这种降价行为在郑州暂未出现。河南商报记者走访郑州部分在售楼盘得知，除了首付分期、会员折扣等措施外，有部分项目在房源整体优惠的基础上再给一两千元的优惠。多位楼盘项目营销人士向河南商报记者表示，会以控制房源的方式来调整供给，暂时还没有考虑降价举措。
    记者在走访中发现，一个位于郑州市二七区繁华地段的高端住宅项目，为了快速回笼资金，170平方米的毛坯房才降价至12000元/平方米，而经开区一热销楼盘卖到8600元/平方米仍客源不断。楼盘项目价格波动是和项目本身的市场价值和操盘水平有密切关系的。
    在建业工作的陈先生说，相比之下，由于存量较大，河南三、四线城市房地产项目出现降价的可能性很大。事实上，新乡地区部分实力较弱的楼盘，已经有小幅降价现象。漯河恒大某项目的负责人郝胜说，大企业开发的项目房价坚持不降，一直维持在每平方米6000元左右。
    【原因】商住房库存能卖9个月“合理”
    住建部曾提出“高库存”的标准是“一个城市的住房库存量超过合理区间，即高过1年的销售量。”也就是说，如果一个城市的去库存周期超过12个月，则可视为超过警戒线，进入“高库存”阶段。
    记者从郑州市房管局了解到，截至今年11月底，郑州市区商品住房累计可售面积为779.49万平方米。如果按照前11个月的平均销售速度，这些库存房源能卖9个月左右。今年以来，郑州市区住房库存去化周期一直在八九个月徘徊。
    今年9月底，河南省稳增长、保态势经验交流会透露的信息显示，我省个别省辖市市区商品房去库存周期超过18个月，部分县级市去库存周期超过36个月。
    河南省统计局公布的数据显示，截至今年11月末，全省商品房待售面积为3563.58万平方米。
    中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房报告(2015~2016)》指出，2015年房地产市场的住房形势超出预期，全国总库存高达21亿平方米，仅现房库存消化就需23至24个月。与此同时，住房市场步入“结构性过剩”时代，内部结构失衡，“一线城市供求矛盾突出”与“三、四线城市供过于求”并存。
    【数据】今年前11个月涨了880元/平方米
    上述报告称，2016年中国楼市内部条件与外部环境并不乐观，在此背景下，房价存在大幅度下跌的可能，但由于宏观政策进一步宽松，房地产市场不会硬着陆。
    高库存在一定程度上能对房价产生影响。这从今年以来郑州房价的历史变化中可以看出端倪。郑州市区商住房的库存量，反映到房价水平上的结果是：今年1月~11月，郑州市区商住房均价为8832元/平方米，同比涨了880元/平方米。
    具体来看，在1月份，郑州市区房价每平方米跌至7990元。之后，总体上一路上涨。5月份，受郑东龙湖区域高端楼盘入市影响，整体房价拉高，市区房价曾达到每平方米10243元。随后逐步下跌，在8月份回落至每平方米8687元后，再次企稳上涨。到11月份涨至9084元/平方米，每平方米房价再进“9”时代。
    郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦认为，从供需关系的把控上看，郑州通过调研，对住房市场的投放节奏控制得比较合理。今年前11个月，郑州市区商品住宅的累计预售面积是1034.21万平方米，累计销售了955.71万平方米，这个比例约为1.08，基本上达到供略大于求的状态。

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