楼市去库存上升到国家任务哪些地方库存大

发布时间：2015-12-30 08:27 来源:豫都网我来说说我要投稿

[摘要]刚刚结束的中央经济工作会议，把“化解房地产库存”列为明年经济社会发展的五大任务之一。将楼市去库存上升到“国家任务”高度，是前所未有的。那么，到底哪里的房子不好卖库存大？下一步各地政府在去库存中能做什么？想在城镇落户的农民掏得起钱买房子吗？...

刚刚结束的中央经济工作会议，把“化解房地产库存”列为明年经济社会发展的五大任务之一。将楼市去库存上升到“国家任务”高度，是前所未有的。那么，到底哪里的房子不好卖库存大？下一步各地政府在去库存中能做什么？想在城镇落户的农民掏得起钱买房子吗？开发商能把高企的房价降下来吗？针对这些社会高度关注的问题，记者采访了各方人士。

哪些地方的房子不好卖、库存有多大？

国家统计局数据显示，截至今年11月末，商品房待售面积近7亿平方米，而去年同期还不足6亿平方米，一年陡增1亿平方米，创历史新高。这还不包括大量已建设未竣工，以及还未开工的。

那到底哪里的房子不好卖？数据显示，大量库存集中在人口流出、需求饱和、购买力不足的三四线城市和中西部地区。

据易居房地产研究院监测，截至今年11月底，一二三线35个城市新建商品住宅存销比分别为9.8、11.9和19.3个月。

中西部城市和东部沿海之间也存在分化。国家统计局数据显示，1至11月，东部地区商品房销售额同比增长21.1%，中部地区商品房销售额同比增长10.9%，西部地区商品房销售额同比增长5.5%。

各地去库存已出哪些政策、还能做什么？

记者梳理发现，一些三四线城市已率先推出了系列去库存措施。

河南省濮阳、驻马店、三门峡、南阳等三四线城市，安徽省宿州市泗县、砀山县、铜陵市，以及福建、甘肃、浙江、云南、江西等地的多个市县均推出了补贴、税费减免、公积金异地贷款等优惠政策，以及针对农民进城买房的一些措施。甘肃房地产商会会长陈启建介绍，甘肃一些城市已经开始探索通过降低首付、降低税费、延长贷款时间等一系列扶持政策鼓励农民工购房落户城市。

谈到农民进城问题，福州大学房地产研究中心王阿忠指出，除了在购房环节减免税费或直接补贴外，还应该出台专门针对农民工的公积金缴存和住房保障制度，同时在宅基地流转、质押等方面对农民工加大支持力度。户籍制度改革也要加快推进，目前各地已相继出台一系列户籍改革措施，这只是一个开始，关键是要让新市民群体享受入学、医疗、就业、住房保障等社会化均等服务，从而释放出较大规模的刚性需求，促进三四线城市去库存。

消化库存政府和社会已做了哪些事情？

尽管许多农民工有在城市落户的意愿，但并不意味着这些人有能力买得起房子，他们的城镇“安居梦”该如何圆？

近年来，一些地方政府正在尝试把农民工群体纳入城市住房保障体系。2013年以来，四川省已连续多年把公共租赁住房的30%定向供应给农民工；在福建，多地还探索在农民工集中的开发区、园区，引导各类投资主体面向用工单位或农民工开展公共租赁住房业务。

另外，多地政府还通过棚改货币化安置方式消化库存。目前，各地棚改货币化安置主要有三种方式，即直接货币补偿、政府组织棚改居民购买商品房、政府购买商品住房安置。

房企万科启动的存量房改售为租的长租公寓项目正在全国加速落地；市场上还涌现出像魔方公寓、YOU＋等一批以住房租赁为主的专业化企业。“中国有2亿多流动人口，围绕这些人口产生的住宿和生活消费，是万亿级的市场。”魔方（中国）生活服务集团董事长葛岚说。

想落户城镇的农民工买得起房吗？

“尽管在外打工多年，但要在大城市买房比登天还难。老家一些中小城市推出鼓励农民工回乡买房的政策，对我很有吸引力。”在深圳打工的安徽籍农民工小余说。

小余的话，道出了许多农民工朋友的心声。以一线城市的收入去三四线城市买房，首付应该问题不大。而这些区域也恰是库存“重灾区”，因此在这次去库存的政策设计中，农民工成为扩大有效需求的主要目标群体。

据清华大学房地产研究所所长刘洪玉测算，2014年底农民工的总量为2.74亿人，如果10%的农民工实现市民化，就将缓解不小的库存压力。

房价还能降多少、开发商是否愿意降价？

中央经济工作会议提出，鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。老百姓最关心的房价能降下来吗？

万科原高级副总裁毛大庆向记者介绍，房价的构成因素一是土地价格，二是行业税费，三是建安成本，四是合理利润。后三项在成本构成各地差不多，区别最大的是土地价格。