房地产定调要去库存 2016年房价将走向何方

    阅读提示|国家已经为2016年的房地产定下调子——去库存。在此背景下，2016年房价是跌是涨？你会不会在2016年买房？2016年的房地产市场可能像2015年一样不平静。业内专家称，2016年楼市仍有很多的投资机会，无论是房价走势，还是市场走向等，都充满着看点。

    机构平均稳中有涨，三四线城市有下跌预期

    不知道大家发现没有，郑州人的聚会中说起房价这个话题，就像在英国谈起天气，永远都不会冷场。2016年房价将何去何从？恐怕每位市民都能说上半天。

    近日，著名证券研究机构中金公司发布了2016年房价预测报告,中国指数研究院也发布了《2016年中国房地产市场趋势展望》,记者梳理发现,大部分业内人士对2016年房地产市场态度相对乐观。

    中金公司研究部近日发布了2016年及以后的中国房地产市场趋势预测报告。中金预测，2016年一二线城市房地产销售均价将上涨10%，销量将持平。而对于库存高企的三四线城市房价或许稳中有降。

    中金报告称，一线和二线城市的库存去化周期已经分别至7个月和13个月，分别处于偏低和健康水平。随着新增供应下降，未来库存去化周期会进一步缩短，宽松的货币政策将刺激销售均价上涨，并支持销量。

    中国指数研究院近日发布报告《2016年中国房地产市场趋势展望》，中国指数研究院预计，2016年房价仍将稳中有涨，全国销售价格将平缓上涨至7072—7276元/㎡，涨幅为4%—7%，一线及部分热点二线城市经济发展良好、人口持续流入，房价具有上涨动力；部分二线城市及多数三四线城市依然存在较大库存去化压力，房价存在下跌预期。

    伟业我爱我家市场研究院称，2015年全国楼市整体回暖势头明显，2016年“量跌价稳”是大概率事件。

    专家房价上涨难以动摇，2016年持续上涨

    易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从市场预期看，目前对于一二线城市房价继续上涨的认识基本是一致的，而对于三四线城市则有分化的看法。实际情况是，三四线城市的房价难以大涨，但下跌的空间也不存在，即一个相对不涨不跌的态势，最大的原因不是因为库存而导致的，最主要是人口背后的需求还没有被挖掘出来。无论是从供求关系、货币政策还是市场预期看，房价上涨是一个难以动摇的市场特征。当然，涨幅有大有小，会和市场周期波动相关联。对于2016年的房价判断是，持续上涨，同时要警惕部分城市相对力度大的涨幅。

    中国银行业协会首席经济学家巴曙松认为,2016年房地产业有望触底。以房地产为例，不同城市、不同业态、不同的产品分化较大。房地产行业什么人都能赚钱的时代已过。如果项目在一线城市没有什么好担心的，但如果在三四线城市库存压力下就比较危险。明年房地产投资增速下行趋势止住，对于经济的拖累作用会明显改善，不同城市继续分化。

    也有专家有不同的意见，同策咨询研究部总监张宏伟就这样认为，“救市”政策频发对2016年楼市是重大利空。“地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市将现大萧条的周期。

    郑州下跌的可能性几乎没有

    2016年全国楼市去库存基调敲定，那么，郑州楼市的主旋律又是什么呢?

    “市区房价下降我觉得是不可能了。”对楼市比较关注的市民赵先生说，因为郑州市区商品房库存量并不大，房地产市场价格走势主要由供求关系决定，当市场供不应求时，房价只会“水涨船高”。

    有数据显示，截至2015年12月，郑州市区商住房去化周期接近9个月，而国家推算出来的合理区间是12个月。

    郑州市房管局房产信息中心2015年12月18日发布的2015年1-11月郑州市房地产数据分析显示:

    郑州市区商品房累计销售111287套（间），商品房累计销售均价为9242元/平方米。

    郑州市区商品住宅累计销售93332套（间），商品住宅累计销售均价为8832元/平方米。

    郑州市区非住宅累计销售17955套（间），非住宅累计销售均价为11260元/平方米。

    郑州市区二手房累计成交52247套（间），二手房累计成交均价为8217元/平方米。

    郑州市区住宅二手房累计成交51431套（间），住宅二手房累计成交均价为8134元/平方米。

    数据显示,与2014年相比，去年郑州房价温和上涨。

    面粉价决定面包价。2015年郑州土地供应减少，房企玩命夺地，导致市场出现多个“天价”地王。

    2015年10月14日，郑东新区龙湖区域网上竞拍两块地。郑州茉莉公馆置业有限公司以每亩约1770.54万元的价格将一地块收入囊中！

    据记者了解，该单价已超过2015年6月9日正弘“地王”的每亩单价（每亩1708.68万），同时也超过2015年8月21日永威“地王”的每亩单价（每亩1753.45万），是郑州“新地王”，楼面价为12183.81元/㎡。

    业内专家认为，火热的地王将会持续推高周边的房价。总的看来，2016年郑州房地产市场会继续稳中有升，平稳前行。

    问题国家“喊话”降房价，开发商听话吗

    如今，谈房价这个话题颇为尴尬。一边是各研究机构数据分析显示2016年房价将稳中有涨，一边是决策部门鼓励开发商降价，那么房价到底会不会降？

    为化解库存，2015年12月21日中央经济工作会议明确指出，鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格。

    2015年12月23日，《人民日报》在题为《开发商适当降价是最明智的选择》的文章中也分析，化解楼市库存也得靠开发商自己，适当降价是最明智的选择。

    据记者了解，20多年来，“鼓励房地产企业适当降低商品住房价格”的表述，还是第一次出现在国家层面的会议中。

    那么，中央鼓励开发商降价，开发商会不会“割肉”降价？

    “现在地价在涨，人力成本等也在涨，近两年三四线城市房价并没怎么涨，有的还在下跌，降价空间已经很小了。”开封一家不愿透露姓名的开发商负责人说，“房企销售主要看市场，如果库存量大，目前销售不动的开发商企业，能降的价格肯定早就让步了，现在一些三四线城市基本没有降价空间”。

    一位不愿透露姓名的业内人士说道，还有一些开发商不愿意降低价格，为什么？因为很多人买房是为了投资，降价会诱发老业主“降价维权”。另外，他们担心降价会令购房者降价预期更大，越降越卖不动。

    但也有业内专家认为，有了国家的“喊话”，开发商降房价也就有了“尚方宝剑”，前业主也得接受国家的“喊话”。因为前业主买房子就跟去街上买菜是一样的道理，你不能早上两块一斤买的青菜，不允许菜贩子下午卖一块五一斤。当初买房和现在买房都是自己的选择，也是对自己眼光的考验。对与错都得自己负责任。

    正如2015年12月23日《人民日报》的署名评论《这么多房子究竟怎么卖》中所说,毕竟买房这事儿，政府、专家、开发商说了都不算，还得看老百姓的脸色。这么大一笔资产投资，开发商没点儿让利的诚意，谁会掏真金白银救你呢？

    郑州某房地产公司营销总监杨先生称，就算开发商愿意降房价，但如果买房人相信2016年房价会断崖下跌则是“很傻很天真”。因为国家只是鼓励开发商“适当”降价，“适当”的程度当然由开发商自己把握。

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