网站首页 > 房产频道 > 楼市观察 >

孙宏斌的买卖哲学 三大关键词定义融创2016

[摘要]告别了狂傲少壮派形象之后的孙宏斌,呈现给公众的,是越来越鲜明的成熟感和段子天赋。“自我长大后,再也不好斗。”戏称之余,他还扮起“前冤家”万科和宝能间的和事佬,托媒体捎话给姚老板:“这就是个买卖,别较劲,坐下来谈谈。” 尽管过去一年融创刷足了...

    告别了狂傲少壮派形象之后的孙宏斌,呈现给公众的,是越来越鲜明的成熟感和段子天赋。“自我长大后,再也不好斗。”戏称之余,他还扮起“前冤家”万科和宝能间的和事佬,托媒体捎话给姚老板:“这就是个买卖,别较劲,坐下来谈谈。” 尽管过去一年融创刷足了业内存在感,在京推出两个“中国质造”的顶豪,三度欲并购绿城、佳兆业、雨润,但他却说,我们是在原地踏步。上市5年多,融创从2010年的市场销售80个亿,增长到2015年的760个亿,业绩翻了近10倍,跻身全国房企前十,孙却抛出“规模不重要”之说。更为醒目的是,孙宏斌脑海中一二线城市的切换战略如此悖论:他们在二三线城市欢欣雀跃时,我们正冷静占领一线城市的先机;等他们返回,我们就该避开了,投向判断好的二线核心城市。孙口中的“他们”,兴许是指受行业变幻无常的趋势来回驱赶的同行们,也可能指在市场突变之中的“失判断者”。 2016年,孙宏斌给融创下定了判断、继续布局和控制风险三大关键词。“我们不能把自己弄进一个坑里,”他的自我表述尤为清醒,且再度重申快周转与风险之辩,“控制风险不是说你慢,慢不见得风险低。赶紧把房子卖了之后,把钱套了钱,那么风险就是最低。”

    一说业绩:上市5年销售翻近10倍 近一两年却原地踏步

    如果说一切拿业绩说话,过去5年,融创以一条向上直行线,划出了业内独一无二的窜升标本。孙宏斌称,从上市至今的五年多时间段,我们2010年销售80个亿,到现在2015年业绩达760个亿。但实际上我们看到,2014、2015年还是原地踏步。这是为何?孙表示,因为2014、2015年我们都在帮助别的开发商干活。并购进行期间,几乎占用了集团一半的管理资源和力量,田强(融创集团执行总裁兼上海区域公司总经理)在去年做了绿城八个月的总经理,另有管理层在佳兆业做了半年多的总经理,公司精力都不在融创。资金上也占去很多,据孙表示,在2014年的4、5月,绿城五十几个亿一次性付清;稍后的2015年1月,把佳兆业的6亿美元付清。尽管后来收购未成,这些钱款都回来了,但当时也构成对公司自身发展的资金挤压。话说回来,孙宏斌认为,这也反映出融创的团队能力,就算只剩下一半人,也照样能干好活。“如果公司再发展一倍,我们再多一倍的工作,管理力量还是足够的。”

    二说规模:土储量积至4400亿却觉得规模并不重要

    在回顾2015年的业绩过程中,融创集团执行董事、行政总裁汪孟德提出,截至2015年底,融创拥有的土地储备高达4400亿,预计需三至四年的消化期。这当中,2/3是通过收购合并的方式所获,1/3是走公开市场招拍挂的形式。4400亿,原来核心的四个直辖市占了2/3,其他城市则占1/3比重。面对如此量大的货源,规模和周转力将承受格外大的挑战。“4400亿的钱我已经付清了,现在我们这种土地储备量,一年必须要卖一千亿以上,才能有发展,才能买新的地。”分析完现实处境,孙宏斌表示,从个人想法的角度,他一直觉得规模并不重要。当然,个人想法与实际处境在根本上是两回事,“到了今天,你不上一千亿的话,其实并不行。”

    三说收购:融创吃了很多规则的亏但还是劝宝能万科按规则来

    谈到万科宝能之争,“并购狂人”孙宏斌作为旁观者认为,这只是个买卖,没必要较劲。当被问到如何看待这一事件,先是以“我没法说”半推半就,最后又以“既然不打算买,说说也没关系”的态度大谈特谈,总结下来,至少有三条重要信息:第一,管理团队保护自己的控制权是天经地义,我坚定不移地支持万科的管理团队,但我不会买万科,我有钱的话,就买自己的了。第二,规则就是有时挺扯、但不听又不行的一样东西,融创过去吃过很多规则的亏,但你们宝能万科还得按着规则来。第三,买卖再大也还是个买卖,该情怀的地方亏钱也认了,比如做苏州的桃花源,但买卖的第一原则是合适就干,不合适就算。对万科多少有些“王不见王”式情结的孙宏斌,这次放下好斗脾性,理性分析:“宝能控制不了万科,它不可能超过30%,因为超过30%就要收购,就是3000亿以上,肯定是太贵太贵。当然万科也做不了什么,它已经是第一大股东,你再增发,摊薄了还是第一大股东,你让谁接呢?所以说谁也干不了谁。” 孙氏给出的终极意见就是:还是坐下来谈。

    四说地价:北上深永远是重点但不能把自己弄进坑里

    过去一年,北京、上海“逢拍卖必出地王”,地价上升速度突破了市场的想象力,甚至北京五六环的地价已近5万水平线。一线城市的地价高企,对欲维持快周期发展的开发商来说,风险空前。就连孙宏斌也启动了警惕机制:我们一定不能把自己弄进一个坑里,买了一块很贵的地,好几年的地。不跟谁较劲,也不给谁证明。 “现在开发商的日子很难过,原因就是房子卖不好,贷款再聚到一起的话,所以2016年好一点,2017年会更好。”孙宏斌的悲观中透出些许乐观,“针对市场的措施总有用尽的时候。” 而面对一拍地就出地王的土地市场,该何时进出才构成一道难题。“北京、上海、深圳,肯定永远是我们的重点,”孙宏斌首先肯定一线城市的战略地位,但即便是北京,也得遵循他的第一原则:觉得合适就干,不合适就算了,完全是市场的。

    五说物业上市:荒唐的事一直在发生所以这个世界才精彩

    近一两年,物业分拆上市逐渐形成一股业内新潮流。继花样年、中海、中奥旗下的物业子公司成功在港交所上市之后,包括万科、远洋、绿城均声称欲效仿其做法,且2015年12月下旬,绿城物业正式赴港IPO,目前正在审核期。而将公司重心放在两大战略之一的高端精品上的融创,无疑逃不开“物业向何处去”的问题。据融创集团执行总裁兼首席运营官马志霞介绍,融创最新发布的高端生活价值体系,将形成“全产品周期”服务,“从拿到土地开始,我们给土地做定位,给土地找到合适的客户,从这个时候开始,到产品的营造整个的过程,一直到把房子交给客户。” 上市是不是物业最好的终极目标?孙宏斌看来并不认同。对于业内纷纷将物业拆分、企图赴港上市的风潮,孙氏给出了一句颇含哲学悖论的话:荒唐的事一直在发生。并不因为它荒唐就不发生了,因为有很多荒唐的事一直在发生,这个世界才变得很精彩。而他的实际看法又是什么? “我们一直希望把物业做好,把服务做好,把客户服务好,而不是说让它上市,我不知道物业投资的增长在哪儿,所以你服务好以后,你的增长就在那儿。”

    六说互联网+: “互联网+”加哪儿?我已经停止思考了

    其实过去一年,房地产界最流行的关键词当属“互联网+”。从调研到开盘,从营销到服务,从中介到房产价值评估…… 似乎一夜之间,卖房事关互联网+,转型事关互联网+,这个魔性词汇渗入了房地产领域的每一个环节。而随之而来的众筹、社区APP、O2O模式,像潮涌般覆盖了整个房地产业的视野。而存在感巨强、发展强劲如融创,却在这方面鲜少出声。“原来我一直在思考什么是互联网+,现在我已经停止思考了。没有意义,我想+哪些,加在买地、还是加在营造、加在翻盖房子,还是加在物业?我不知道加在哪儿,所以我们基本上不考虑这个问题。” 孙宏斌的一盆冷水,触发了更务实的冷思考:“因为确实包括融资,现在市场中,我觉得P2P是中国特别大一个炸弹,你给客户承诺的利息都到80%,你投资出去15%,干什么能赚15%?这就是非常大的炸弹,所以我没觉得这些转型能够有什么好的结果。”

    七说豪宅:这两个项目卖不掉北京房地产就到头了

    2015年,北京豪宅年,亦是中国豪宅年。在这一年,最具有豪宅发言权的无疑是融创。两个“中国质造”的向世界看齐的顶豪产品,在地段上占据了全中国的资源巅峰,在单价上为中国豪宅创造了新纪录。据汪孟德表示,拥有优越市场基因的首席产品北京壹号院,仅仅还在图纸阶段,没开样板间也未正式销售,就已实现接近5个亿的成绩。与此相对的是,北京豪宅扎推的市场环境里,高端产品的消化速度其实在减退。“因为像2013年的时候,有一批项目,到现在,也没入市,主要是不敢入市,一堆的十万块以上的项目出来的时候,其实很多项目很难受。”孙宏斌坦言,“因为当一个房子总价攀上两千万以上的话,它选择余地太大了,可以有很多的选择余地。” 但这是属于常规市场的常规规律,显然融创手里的两个顶豪不受限在此框框内,“我们这两个项目根本不用担心,如果这两个项目都卖不掉的话,那么北京房地产就到头了。”


《孙宏斌的买卖哲学 三大关键词定义融创2016》河南新闻-豫都网提供,转载请注明出处:http://house.yuduxx.com/lsgc/313748.html,谢谢合作!

[责任编辑:admin]

我要评论

评论列表(网友评论仅供网友表达个人看法,并不表明本站同意其观点或证实其描述)

豫都网版权与免责声明

1、未经豫都网(以下简称本网)许可,任何人不得非法使用本网自有版权作品。

2、本网转载其他媒体之稿件,以及由用户发表上传的作品,不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。

3、如因作品版权和其它问题可联系本网,本网确认后将在24小时内移除相关争议内容。

详细声明请点击进入>>

返回豫都网首页
版权所有: 豫都网 Copyright(c) 2010-2015 YuDuWang Network Center. All Rights Reserved 豫ICP备13014680号
若无意侵犯了贵司版权,请来信通知,我们会及时处理和回复,谢谢!邮箱:admin@yuduxx.com
未经豫都网书面特别授权,请勿转载或建立镜像 违者依法追究相关法律责任
地图 地图 地图 地图 地图 地图 地图 地图 地图 地图 地图 地图 地图