楼市之问房价：郑州房价坚挺今年或全面升温

    近日，网上流传着一个关于房价的春联，引发了很多人关注：“上联：‘傻傻’地来，‘傻傻’地买，‘傻傻’地挣了几十万；下联：‘精明’地算，‘精明’地看，‘精明’的一年又白干；横批：相信就买不相信就接着看。”这个段子一出，就有很多购房者关心到底2016房价会不会涨？

    早在去年年底，就已经有不少房地产大佬唱衰今年楼市，预言房价将会出现暴跌。这些言论到底准不准确，我们从以下这些大数据来分析吧。

    数据显示 部分热点城市将稳中有涨

    2015年楼市收官，12月份房价继续上涨。

    今年1月18日，国家统计局发布2015年12月份70个大中城市住宅销售价格显示：12月份，70个城市中，有43个城市房价止跌或上涨。

    “只要经济是增长的，房地产肯定在持续增长，现在不买房再等30年”。近日任志强再次预测：“2016年的房价还将继续上涨！”

    在2016年年初这两个月时间里，对于2016房价走势预测从来没有停止过，那么究竟，2016年房价走势究竟如何呢?未来房价下跌还是上涨？现在该不该出手买房？关于2016年房价走势的猜测层出不穷，中国未来房价走势难预测，不过可以从最新的房价走势数据看出些门道。2016年房价走势最新消息，1月份百城房价走势继续上涨，全国100个城市(新建)住宅平均价格为11026元/平方米，环比上涨0.42%。百城房价已经连续上涨9个月，楼市专家预测，百城价格整体将保持稳中有涨，部分热点城市仍可能出现较大涨幅，2016年房价暴跌是妄想。

    国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，由于各城市供需状况各不相同，城市间房价分化现象仍非常明显。一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市;其余二线城市环比较为平稳;大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。

    按照易居研究院《2015-2016》年度全国房地产市场报告中预测，2016年70个大中城市房价将继续上涨，源于房价上涨的逻辑并没有发生改变。从政策层面看，限购限贷政策的取消、公积金和商业贷款等政策的持续放宽、去库存措施的即将出台、地方政府对于房地产扶持力度的加大、购房者看涨情绪的强化，都会促使房价上涨。从房地产短周期规律看，每轮房价上涨都会至少持续十几个月，2015年只上涨了8个月，2016年仍将上涨。预计环比增幅在2016年第三季度见顶。

    实际情况 郑州房价坚挺，今年全面升温

    人口不断流入也带来了大量新增需求，且人口增长速度远远超过建房体量。这与郑州有限的房屋供应产生矛盾，“郑州的供应其实不多，去年算下来10万多套房，郑州是一个几百万人口流动的城市，所有周边的城市人口都想在郑州这个省会城市买套房，所以供应量肯定不够。”有专家表示说。

    “‘9.30新政’是去年郑州房价上涨最重要的原因。”专家分析认为，该新政刺激了换房需求。实际上，在去年的购房群体中，只有1/3是新入市的购房者，其余2/3为换房族，而这个群体在整个2015年中处于非常活跃的状态，一边买一边卖。

    货币和信贷政策是另一大助力。央行自2014年11月以来连续四次下调存款准备金率，六次下调基准利率，大量资金涌入楼市。

    据戴德梁行分析报告显示，在宽松政策频现的大环境下，郑州2015年郑州楼市呈现出波动、平稳、稳步上涨的态势。和国内部分城市-2~3的价格波动区间相比，郑州楼市总体波动平稳，波动范围在0.3-0.9，全年新建住宅价格在9000-9500元/㎡之间浮动。一方面源于旧城改造、城镇化进程加快推动农民工市民化等需求面坚挺，但另一方面高库存积压下市场回暖滞后响应。

    和同等级城市相比，2015年郑州房地产市场趋于理性回归。房地产开发投资额、新竣工面积等主要再投入指标增幅回落，但郑州较高的投资销售比，表明市场仍面临资金回笼情况不佳，消化压力大等问题。开发主体背负的资金压力也将使得2016年开发主体大浪淘沙式的分化不可避免，资金实力强、融资难度低的国企及大型企业将继续获得银行的融资支持，但对中小型、民营企业开发商来说生存空间不断被压缩，兼并重组合作开发将更为常态化。

    经过2015年宽松政策的铺垫蓄势，预计2016年宽松政策对住宅的影响将全面升温，但不排除由于客户对更为宽松政策的期望而产生市场观望情绪会削减购买意愿，但值得注意的是，预计今年城市新兴板块及核心区外围区域住宅将成为热点。

    分析预测 不同区域分化依旧

    目前中国房地产市场的差异化明显。其中，一二三四线城市房价普遍上涨；一线及周边地区领涨、二线普涨、三四线企稳或恢复性上涨、局部城市仍有下跌；城市分化、板块分化、楼盘分化依旧。

    同时，购房结构性需求分化，婚姻人口、小面积住房改善者（一二线突出）、“北漂型”租房者、新进城租房者购房，以及一二线城市为主的投资性购房；一方面创新形态需求得不到满足，另一方面传统产品产能过剩；绿色环保节能低碳需求难以匹配大众收入水平。此外，吸引农民进城购房是“去库存”的最大增量；海外市场依然是小众市场，对国内房地产影响不大。

    今明两年是房地产最好、也是最后的政策机遇期（在经济转型完成之前），保增长、去库存已成为政治任务。于是，政策继续刺激拉升销售，2016年住宅销售额将与上年基本持平。此外，购房门槛的降低将成为政策最佳着力点，政策将统分结合，中央降首付、落户口、返税收、促简政；地方减税费、给补贴、准入学、加医保、进公积金，保障房、棚户区货币化。货币宽松与低利率对资产价格依然给予有力支撑，美元加息小步慢走，对人民币计价资产影响微弱。

    土地减少，势必会引发房价随之攀升。

    根据“物以稀为贵”的原理，全国土地出让普遍减少，房企土地储备面积继续下降，有利于提升房价。一线城市缘于控制城市边界，地王频出；二线城市成为品牌房企土地储备重点区域和未来角力场；三四线城市供大于求，被迫减少土地供应。

    任志强称中国的房价还将持续高涨，其原因是因为地方政府是幕后推手。“中央政府希望房价得到抑制，不希望增速太快。但是哪个地方政府希望土地的价格卖得更低一点呢？在北京，土地的价格已经超过了房子的价格，而且是成倍超过，所以地方政府其实并不愿意房价跌下去。”在任志强看来中国的地主只有一个：就是政府。

    所以房价的高低与政府土地的供应价格密切相关，也与政府土地的供应量密切相关。

    业内认为  短期政策无法熨平市场的波动

   易居研究院对2016年全国70城房价做出预测，认为2016年70个大中城市房价将继续上涨，源于“房价上涨的逻辑并没有发生改变”。

    从政策层面看，限购限贷政策的取消、公积金和商业贷款等政策的持续放宽、去库存措施的即将出台、地方政府对于房地产扶持力度的加大、购房者看涨情绪的强化，都会促使房价上涨。

    从房地产短周期规律看，每轮房价上涨都会至少持续十几个月份，2015年只上涨了8个月，2016年仍将上涨。易居研究院预计，2016年第三季度房价环比增幅持续，峰值可能为0.8%左右；预计同比增幅呈扩大态势，2016年年底达6.6%左右。

    任志强表示，随着城市家庭户数的成倍增加将带来大量的住房需求，未来房地产仍将是支柱，仍有很大的发展机会。对于房价上涨的判断，是基于供求关系的变化。如果按眼下的趋势判断，2016年房价又会上涨。短期政策无法熨平市场的波动。未来楼市的区域差距会扩大。一些供求关系紧张的地区，房价会迅速上涨，比如北京、上海、郑州。但另外一些地区可能会放慢投资增长速度。另外，同一个城市内房价也会出现分化，主要体现在城市中心区和边缘地区的差别。对房企而言，现金流是决定开发商会不会降价的主要原因。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，目前一线城市整体的需求、购买力相对仍比较旺盛，在未来一段时间内，供应仍然难以全面满足需求，再加上一线城市高价地频出，所以2016年一线城市房价将会因结构性原因出现小幅上涨。一些沿海二、三线城市，从长远来看需求较为旺盛，在去库存较好的情况下，此类城市市场逐步回归平稳，价格还会出现反弹是可以预期的；另一些供应严重过剩的部分三、四线城市，房价在2016年有可能出现下探。

    中原地产市场研究部经理靳瑞欣认为，今年北京房价将会出现“小幅上涨”。她指出：“2016年，北京将会有大量高价地项目入市，从而带动北京楼市整体均价上涨，但上涨幅度有限，因为今年以自住房为主的中低价位房源入市规模还会增大，将会拉低北京整体均价涨幅水平。”

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