1月份郑州楼市成交量下滑 房价出现小幅上扬

    1月份，由于楼市开始进入传统春节淡季，郑州各区域供求情况均初现明显下降情况。不过据同致行统计数据显示，2016年1月份郑州市商品房和商品住宅价格均出现小幅上扬，库存压力较大的商业办公物业价格持续下跌之势。总体来看，高新、二七、金水区表现良好，领跑郑州。

    1、商品房市场——受春节淡季影响成交大幅回落，价格小幅上扬

图3-1  2014-2016.1郑州市商品房供销价走势图

    1月份进入传统春节淡季，各大房企不再进行集中的推盘活动，郑州市商品房市场经历了2015年12月份大涨之后本月回落明显，与去年同期基本持平，2月份受春节假期及淡季影响，预计供销量仍然不大。

    本月郑州市商品房供应55.83万㎡，环比下降64.3%，同比下降66.7%；商品房销量85.49万㎡，较上月下滑明显，环比下降50.4%，同比下降1.4%；商品房销售均价9667元/㎡，环比上升5.9%，同比上涨11.1%。

    1.1、商品房库存——本月供不应求，库存小幅下滑

图3-2  郑州市商品房库存走势图

    1月份，商品房供应55.83万㎡，去化85.49万㎡，月内供求比0.65，库存缺口为29.66万㎡，处于供不应求态势。

累计至本月，郑州市商品房市场库存量达1525万㎡，库存量呈现小幅下降，按照近3个月月均117.14万㎡的去化速度计算，需要13个月的去化周期。

    从各区域库存来看，经开区和惠济区库存量较小，库存占比均位于10%以下，区域项目销售前景比较乐观。中原区、高新区、郑东新区和管城区库存占比均处于15%以下，库存压力也不太大。二七区和金水区库存占比分别为22%和19%，库存压力相对较大。

    1.2、商品房各物业成交面积——商品住宅占比下降商业用房占比提升

图3-3  郑州市2016年1月份商品房各物业成交面积比例图

    1月份，郑州市商品房销量分物业形态来看，成交量最大的商品住宅占比下滑，成交量较上月下滑了78.11万㎡，销量占比下降了3个百分点；办公用房占比基本一致；商业用房销量环比下滑1.51万㎡，销量占比上升2%。

    2、商品住宅——供应成交大幅下跌，价格小幅攀升

图3-4  2014-2016.1月郑州商品住宅供销价走势图

    和商品房趋势一致，本月商品住宅市场也是供求下降明显，但供应跌幅最大，跌至了近两年的较低水平，价格小幅上扬。

    1月份，郑州市商品住宅月度供应19.26万㎡，环比下跌82%，同比下跌80%，主要供应项目有中原区的九龙城、管城区的绿都澜湾和高新区的华品糖果时光等项目；月度成交71.75万㎡，环比下滑52%，但同比上升7%；成交均价9297元/㎡，环比上升7%，同比上升12%。

    2.1、商品住宅库存——整体库存继续下降，区域库存阶梯分化

图3-5  郑州市商品住宅库存走势图

    郑州市商品住宅市场自2014年中以后库存量急剧增加，进入2015年，库存量在跌宕起伏中呈现上涨之势，从2015年12月份开始库存下降明显，截止到2016年1月底，郑州市商品住宅市场库存量362.04万㎡，按照近3个月月均101.26万㎡的去化速度计算，库存去化完毕需要3.5个月，去化无压力。

    分区域来看，月内区域库存呈现分化状态，本月经开区、郑东新区区域销量比较旺盛，基本无库存压力，接近于供不应求态势。中原区、惠济区库存压力较小，库存占比均位于10%以下。管城区、高新区存在一定的库存压力，库存占比分别为18%和12%。金水区和二七区库存压力较大，库存占比分别为21%和44%。

    2.2、各住宅类型成交量价——高层依然占据主力，洋房价格攀升接近别墅

    1月份，郑州市商品住宅共计去化71.75万㎡，从物业类型来看，各建筑形态产品销量均有所下滑但占比基本保持一致。价格分布上来看，别墅依然价格最高，本月洋房类价格上扬明显，主要是缘于龙湖副CBD区域内豪宅项目的成交拉动，小高层价格最低，为8496元/㎡。

    具体来看，高层产品为市场主力产品，本月共计去化62.80万㎡，销量占比88%；高层类产品的价格水平为8903元/㎡。

    别墅去化0.95万㎡，销量占比1%；主要是鸿园、怡丰森林湖和天伦庄园项目有成交。别墅类产品的价格19469元/㎡，其中森林湖和天伦庄园多为叠加别墅的成交，价格区间在1.2-1.8万元/㎡。鸿园别墅主要为联排别墅的成交，价格为1.8-2.8万元/㎡。

    洋房产品本月去化3.72万㎡，占比为5%，洋房类产品的价格为14278元/㎡；主要是缘于普罗旺世龙之梦、泰宏建业国际城、正商金域世家、保利海上五月花等项目的大量成交。其中普罗旺世龙之梦价格区间为2.1-3.4万元/㎡，泰宏建业国际城项目价格区间为9000-15000元/㎡，正商金域世家价格区间为1-1.8万元/㎡，保利海上五月花价格区间为1.1-1.6万元/㎡，

    小高层产品去化4.78万㎡，占比6%，该段产品价格水平为8496元/㎡ ，低于高层类产品的价格。 主要是一处庭院（利达国宾中心）、富士康升阳花园、郑州出口加工区宏光花园、九龙城等项目的成交，其中经开区定向房富士康升阳花园、郑州出口加工区宏光花园6000-7000元/㎡的备案价格拉低了整个小高层物业的价格水平。

图3-6  郑州市1月份商品住宅各类型成交占比

图3-7  郑州市1月份商品住宅各类型成交量价

（注：≤5层为别墅，6-11层为洋房，12-18层为小高层，19层以上为高层）

    2.3、成交面积段——90以下以及120-144㎡面积段占比攀升

图3-8  2015.12-2016.1月郑州市商品住宅市场成交面积段细分

    从月度销量面积段分布来看，住宅市场主力产品依然为80-90㎡和120-144㎡产品。其中90以下面积段占比54%，较上个月提升4个百分点，120-144㎡面积段占比为18%，较上个月提升3个百分点。80-90㎡面积段占比为36%，较上个月提升1%。144㎡以上面积段产品共占比为6%，较上个月下滑6%。

    从价格分布上来看，144㎡以下各面积段产品价格差距不大，均处于8000-9000沿线左右，其中大于180㎡面积段产品价格最贵，为15357元/㎡，因为该段产品多为别墅和洋房类的成交。144-180㎡面积段产品价格接近1万，该面积段产品多为洋房类产品的成交。

    2.4、成交价格段——价格段上移趋势明显

图3-9  2015.12-2016.1月郑州市商品住宅市场成交价格段细分

    1月份，郑州市商品住宅主流价格段依然是8000-9000元/㎡，但8000以上的价格段产品面积占比为74%，环比提升11个百分点。6000以下价格段产品占比下降最大，较12月份下降13各个百分点。

    8000-9000元/㎡产品本月共成交42.09万㎡，占比36%，环比提升8个百分点。代表项目有公园道一号、锦艺四季城、绿都紫荆华庭、亚星盛世、正商华钻等项目。

    9000-10000元/㎡成交21.37万㎡，占比15%，环比提升1个百分点。代表项目有长江一号、瀚宇天悦、民安尚郡、五龙新城等。

    10000-12000元/㎡产品本月共成交8.79万㎡，占比为12%，环比提升2个百分点。代表项目有安和文苑、宏光协和城邦、恒大绿洲、开祥御龙城、康桥朗城、绿地海珀兰轩、威望未来城等项目。

    12000-15000元/㎡产品本月共成交4.31万㎡，占比6%，环比提升1个百分点。代表项目有恒大绿洲、中海锦苑、银基王朝、英地金台府邸、嘉辰丽景苑、华启金悦府、东润泰和等。

    15000元/㎡以上产品本月共成交3.16万㎡，占比4%，环比下降1个百分点。代表项目有普罗旺世龙之梦。

    3、商业市场——供需双降，价格攀升

图3-10  2014-2016.1月郑州商业市场供销价走势图 

    郑州市商业用房供过于求态势一直比较明显，到2015年10月份达到顶峰，11月份开始供过于求态势有所缓解，本月供应继续下降成交依然比较平稳。价格继续下跌。1月份，郑州市商业物业供应12.24万㎡，较上个月下降13%，较去年同期下降57%，主要是郑东新区的龙宇国际和高新区翰林国际城等项目的集中供应。月内去化5.05万㎡，成交量相对比较平稳，环比下降23%，同比下降13%。商业物业月内成交均价17125元/㎡，环比下降10%，同比上涨7%。

    3.1、商业物业库存——库存继续攀升

图3-11  郑州市商业市场库存走势图

    郑州市商业用房1月份供过于求态势有所缓解，但依然较高，截止本月累积库存达376.66万㎡。按照近3个月月均5.14万㎡的去化速度计算，去化周期需要73个月，去化压力巨大。未来商业的生存状态会异常艰巨，商业市场的风险和泡沫也是巨大的。

    分区域来看，各区域均有库存，但区域分化明显，惠济区和经开区由于商业本身供应较少，所以库存压力不大；管城区、整东新区、中原区和高新区存在一定的库存压力，库存占比均为15%以下。二七区和金水区库存压力较大，库存占比分别为26%和19%。

    3.2、成交面积段——50-150㎡中等面积产品上升明显

图3-12  2015.12-2016.1月郑州市商业用房成交面积段细分

    1月份，郑州市商品房去化依然低迷，月度去化仅5.05万㎡，分面积段来看，100㎡以下的面积段产品成交较好，依然为成交主力军，共成交333套，占比69%，较上个月上涨4个百分点。100-150㎡产品占比提升明显，150㎡以上产品占比13%，较上个月下降12个百分点，大面积成交占比下降明显。各面积段产品价格差距较大，其中50-150㎡的价格最低，150-300㎡的价格其次，50㎡以下面积段产品的价格最贵。

    30㎡以�鲁山�77套，占比16%，较上个月提升3%。代表项目有郑东商业中心、元通纺织服装品牌中心和大观商贸中心等。

    50-150㎡产品成交229套，占比47%，较上个月提升12个百分点。代表项目有鹏翔商业中心、大观商贸中心、华强城市广场、中国中部元通纺织服装品牌中心等。

    150㎡以上产品成交63套，代表项目有惠众西城一品、郑东商业中心等。

    4、办公市场——供求均下降明显，价格继续下跌

    去年全年办公物业整体上供不应求的月份较多，进入11月份和12月份，供过于求态势比较明显。本月供不应求，价格继续下跌。

    1月份，郑州市办公物业供应6.19万㎡，较上个月下降74%，较去年同期下降58%，主要是郑东新区的龙宇国际和高新区翰林国际城等项目的集中供应。月内去化8.16万㎡，环比下降46%，同比下降21%。

    办公物业月内成交均价8758元/㎡，环比下降6%，同比上涨4%。主要缘于目前办公产品已经不再局限于郑东新区，二七区、高新区也有较多办公项目销售，拉低了均价；另一方面在办公产品去化困难的背景下，有大量的办公用地规划为可住可投资的小公寓面向市场，再次拉低了销售均价，比如丁香郡、鑫苑鑫都汇、正弘高新数码港的公寓产品、正商经开广场等。

图3-13  2014-2016.1月郑州办公市场供销价走势图

    4.1、办公物业库存——库存继续小幅下降

图3-14  郑州市办公市场库存量走势

    1月份，郑州市办公用房供不应求，因此库存小幅下跌。截止到1月底，郑州市办公用房库存量191.99万㎡，库存量在2012年后半年开始急剧加大，到2014年底达到顶峰，进入2015年之后，库存量逐渐下滑，库存压力有所减小，按照近3个月月均去化9.91万㎡的速度计算，办公用房的去化需要19个月，有一定的去化压力。诸多的办公产品以小公寓形式入市，这类产品低总价投资门槛低去化较快，是库存有所减少的直接原因。

    分区域来看，各区域的库存也存在较大分化，惠济区、经开区和金水区库存压力较小。中原区、高新区和二七区存在一定的库存压力，库存占比均位于15%以下。郑东新区和管城区库存压力较大，库存占比分别为43%和26%。

    4.2、成交面积段——50㎡以下为主力

图3-15  2015.12-2016.1月郑州市办公用房成交面积段细分

    1月份，郑州市办公用房共计去化8.16万㎡，成交量环比下滑46%，具体到各面积段来看，各个面积段销量均有所下滑，但50-100㎡面积段产品占地上涨8个百分点，100-200㎡面积段产品下滑8个百分点。各面积段产品价格差距较大。其中50-100㎡和大于500㎡面积段产品价格最便宜，为7544和7056元/㎡，100-200㎡面积段产品价格最贵，为10398元/㎡。

    小于50㎡的产品共成交419套，占比45%，代表项目有丁香郡和正弘高新数码港。

    50-100㎡产品共计成交296套，占比32%，代表项目有郑州电子电器产业园、鑫苑鑫都汇、升龙天汇广场、丁香郡等，郑州电子电器产业园价格大多位于4000-5000元/㎡，鑫苑鑫都汇和升龙天汇广场为6000-7000元/㎡，一定程度上拉低了该面积段价格。

    100-200㎡共计成交140套，占比15%，代表项目有郑州建业凯旋广场、江泰天宇国际、郑东商业中心、郑州电子电器产业园等。

    200-300㎡产品代表项目有正商华钻、永和龙子湖中央广场、绿地新都会、河南省大学科技园、瀚海北金商业中心等。

    大于300㎡产品代表项目有郑州电子电器产业园、河南省大学科技园等。

    5、区域市场——高新、二七、金水区领跑郑州

图3-16  2016年1月郑州市各区域各物业销售面积

    本月二七区、高新区和金水区分别以14.67、14.37、13.65万㎡的销量领跑郑州，成功进入第一梯队。紧接着是管城区，排名第四，月度销量11.44万㎡。其余各区域销量均在10万㎡以下。

    住宅市场方面，二七区依然是成交大区，单个区域成交13.04万㎡，其中二七南区南三环沿线及三环与四环之间的大项目是成交的主力，代表项目有长江一号、亚星盛世、鑫苑鑫都汇、锦绣山河、鑫苑名城等。其次为金水区，单个区域销量为12.58万㎡，主要是金成时代广场、瀚宇天悦以及利达国宾中心项目的大量备案拉动。

    办公市场方面，高新区和郑东新区分别以2.88、2.17万㎡的销量位于前两位，高新区主要是公寓产品代表项目正弘高新数码港和丁香郡以及产业园项目代表郑州电子电器产业园和河南省大学科技园等项目的大量备案带动。郑东新区本月则是由于郑东商业中心、永和龙子湖中央广场等项目大量备案带动。排名第三的是二七区，月度办公产品去化0.90万㎡，代表项目鑫苑鑫都汇、江泰天宇国际。

    商业市场方面，各个区域销量相对比较均衡。惠济区销量在1万㎡以上，其他各区域的销量均处于1万㎡以下。其中惠济区代表项目有鹏翔商业中心，单个项目备案量为0.95万㎡。

图3-17   2016年1月郑州各区域各物业销售均价

    本月各区域间的商品住宅和办公物业价格波动不大，商业物业区域间相差较大。

    商品住宅市场，本月依然是郑东新区和金水区成交均价破万，达到12645元/㎡、10221元/㎡；排名第三的为经开区，价格接近10000元/㎡，代表项目有恒大绿洲项目，该项目备案均价为11937元/㎡。其他各个区域的价格均位于8000-9000㎡的范围内。

    办公市场和住宅市场保持了同样走势，金水区和郑东新区领跑，均价分别为12447元/㎡和12002元/㎡，其余各区域成交价格均在8000元/㎡左右及以下，其中高新区以6475元/㎡的成交价格保持末位，备案项目主要是低价产业园项目的成交拉低影响所致。例如，郑州电子电器产业园项目备案均价为4254元/㎡，河南省大学科技园项目备案均价为6345元/㎡。

    商业市场方面，各区域间价差明显，其中金水区本月以31266元/㎡的价格位居第一，其中备案量大备案均价高的代表项目有天伦锦城、兰德国际中心、建业凯旋广场等。其次是郑东新区和中原区，均价在2万元/㎡以上，代表项目有郑东新区的郑东商业中心和中原区的惠众西城一品、中国中部元通纺织服装品牌中心等。其他各区域的价格水平均在2万元/㎡以下。惠济区本月以8469元/㎡的成交价格位居末位，主要缘于鹏翔商业中心本月备案量最大且备案价格较低，均价为5987元/㎡，拉低了整体区域成交价格。

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